零售餐飲等行業發生租賃合同糾紛怎么辦？
中新網5月19日電 疫情影響下，零售餐飲等行業發生租賃合同糾紛時應掌握什么規則？把握什么樣的尺度？最高人民法院審判委員會副部級專職委員、二級大法官劉貴祥19日指出，一般情況下，不支持解除租賃合同的請求，支持變更合同的請求。此外，處理這方面糾紛時需要平衡雙方當事人的利益。
今年4月，最高人民法院印發《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(一)》，在此基礎之上，最高人民法院近日又制定了這個《指導意見(二)》，19日正式發布。國務院新聞辦公室19日舉行新聞發布會，介紹依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民商事案件營造法治化營商環境有關情況。
會上有記者問：受新冠疫情的影響，零售餐飲等行業的客流減少、銷售額下滑，資金回籠困難，導致租金支付困難等經營壓力存在，指導意見(二)對租賃合同糾紛有什么樣具體的規定，國家出臺的相關關于租賃方面的惠企政策在司法實踐中該如何體現？
劉貴祥介紹，疫情發生以來，疫情防控措施使一些餐飲業等服務行業無法開展經營，或者是雖然有的能夠開展經營，但是客流量減少，營業額下降，資金回籠困難，面臨著非常大的繳納租金的壓力。針對這種情況，租客交不了租金或者不能按期交租金可能就會發生一定的糾紛。發生糾紛時應掌握什么規則？把握什么樣的尺度？
劉貴祥提到，在解決這個問題的時候，基本上把握了兩點：第一，疫情和疫情防控措施屬于不可抗力，在處理租賃合同糾紛時，一定要適用民法總則180條，合同法117條有關不可抗力的規定。第二，要貫徹落實國家和地方政府出臺的一系列惠企政策。
劉貴祥指出，基于這兩點，指導意見中對一些具體情形做了規定。第一，一般情況下不支持解除租賃合同的請求。這里所指的一般情況，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人營業額下降、資金回籠困難，無法及時或者足額繳納租金，出租方提出解除合同的，這種情況下不影響合同目的的實現，依據法律關于不可抗力及合同解除的規定，不支持解除合同的訴訟請求。
第二，一般情況下，支持變更合同的請求。營業額的下降，回籠資金的困難，主要是受疫情和疫情防控措施的影響，這時根據公平原則，結合當事人和他營業情況的具體事實，酌情調整租金或者是調整交付租金的期限。對這種請求，按照指導意見是予以支持的。
此外，有第三種特殊情況，如果出租人是國有企業、行政事業單位對外出租房屋用于經營，根據國家出臺的相應優惠政策，國有企業、行政事業單位作為出租人，應當在疫情期間根據政策免除一定期限租金。如果出租人起訴還要求支付租金，或者是因為承租人沒有支付這幾個月的租金，出租人說他違約要求解除合同的，法院不會不予支持，這點主要是為了落實國家出臺的關于租金方面的優惠政策。
劉貴祥強調，在租賃合同方面，處理這方面糾紛時需要平衡雙方當事人的利益。在有些情況下，恐怕也得允許解除合同。比如為了過春節，或者由于一定的季節性需求，辦的展覽、廟會預定的場地，這時候如果繼續履行租賃合同，合同目的就不能實現了，這種情況下是允許解除合同的。
劉貴祥補充道，還有一種情況，雖然受疫情影響，應當進行考量，可是一方當事人已經完全確定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行了，再延續多長時間也不可能交租金，這種情況應當允許雙方當事人都提出解除合同的請求，法院應當支持，實際上早點把這個枷鎖去掉，讓一方當事人去尋找新的商機。
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