金地突然接班背后
2015年，在一次心臟檢查中，金地董事長凌克出現了T波倒置的異常。
T波代表某種心室復極電位差。T波倒置的心源性因素，有缺血、心肌病等。非心源性因素，還包括腦血管意外。
以前凌克愛打網球、滑雪，這之后，這些運動他都不敢碰了。因為他的病情比較嚴重：
有可能突然失憶、昏厥。
今年5月，64歲的凌克在內部提出了離職退休的想法，董事會開始商定，可以讓總裁黃俊燦接班。
黃俊燦和凌克一樣，都是1992入職金地的老人。他們已經共事31年了。
不過，凌克入職金地時已經33歲，是從國企工程師，直接跳槽金地擔任副總經理的。
凌克加盟第二年，金地拿到了地產開發資格。三年后，作為福田區下屬的金地完成改制，再過兩年，凌克當選金地集團董事長。
黃俊燦加入金地時，則剛從同濟大學工民建專業畢業。
金地內部都知道，黃俊燦是凌克一手培養提拔的職業經理人，二人的關系，就像王石和郁亮。以至于，金地高層的朋友感嘆，這次選誰當接班人：
還算是問題嗎？
10月16日晚，金地謀劃了小半年的接班計劃，終于落地。
金地發布公告稱，黃俊燦代行董事長職務，董事長凌克因為身體原因，辭去公司董事、董事長等職務。
作為擁有浙大管理工程學碩士、華中理工大學無線電技術學士學位的純理工男，凌克執掌金地的二十五年，公司氣質也是低調和懷舊的。
這家深圳公司有過氣貫長虹的高光時刻。2001剛上市時，金地趕上地產黃金年代，率先開啟了全國化布局，并躋身A股四大龍頭開發商：
招保萬金。
2007年，金地市值一度超過500億，公司通過定增、發債、銀行授信等手段，一年時間新增500萬平米項目，是當年銷售面積的近五倍。
就在這個意氣風發的時刻，金地遭遇了2008年的樓市調控。公司凈利潤從前一年的增加103%，到這年暴跌12.8%。
和2008年遭遇迎頭一棒的龍湖一樣，金地自此也再沒有激進過。
他們坐看行業度過了此后近十年的黃金期，常年被投資者批評過于保守，被質疑風格更像一家國企。凌克也對外表示：
金地不會有那么多的故事可以演繹。
2020年，當年與金地齊名的萬科銷售已經高達7000億，保利發展銷售突破了五千億，碧桂園、融創、恒大等后來者，都在謀劃更偉大的目標。
而金地已經被擠到行業前十之外，銷售額不到2500億，甚至在王振華的新城之下。
后來的事大家都知道了。2022年金地銷售額2200億，比兩年前還少了200億，結果因為同行的襯托，重回行業前十。
他們被認定為優質房企，獲得了中債增發債的資格。
去年的金地，還絕對是在安全圈之內的開發商。他們甚至以抵押率、費用太高為由，放棄了寶貴的中債增發債機會，轉而以經營性資產，換取利息較低的銀行抵押貸款。
但在2023年，樓市繼續下行，安全圈又縮小了。
好學生旭輝暴雷了，碧桂園也暴雷了，還沒躺平的民營上市房企幾乎只剩兩三家了。半國企遠洋也出險了，這意味著，暴雷的煙火，已經燒進了混合所有制企業。
低調的金地，也開始被人用放大鏡打量。今年九月，金地銷售額131億，同比下降42%。前九個月，累計銷售額1219億，同比下降25%。而市場還在不斷變壞。
即便金地在今年八月還完所有年內公開債券的本息，外界對金地的擔心，也還在正在增加。金地只有三成有息負債來自公開市場：
近七成來自銀行貸款。
我看了下金地半年報。1096億有息負債中，短期借款和一年內到期的非流動性負債加起來，是414億。公司有455億非受限現金，應該可以覆蓋未來一年要還的債務。
不過有金地的朋友說，長期借款內要求兩年內還款的，也很多。
他說金地短債很多。在銀團放貸意愿差，無法借新還舊的情況下，金地是憑借超強的執行力、一二線城市銷售的現金流、拿地借開發貸等手段，撐到現在。
從金地上半年的現金流量表，就可以看出來他們回款有多拼命。經營性現金流流入的主要項目——“銷售商品、提供勞務收到的現金”有363億，居然比上一期還增加了30億。
凌克辭職后，金地股價和債券都在暴跌。有機構做過一輪金地償債壓力測試，如果市場穩定在2022年的水平，金地差不多可以通過明后年的償債高峰。
但如果市場比2022年下行30%，金地將有46億資金缺口。這和兩個月前，市場流傳的一篇小作文預測得差不多。
小作文最后說，金地還沒有到山窮水盡的地步，還有很多物業沒有抵押和出售。金地也開始和廣東的險資和國資股東溝通了。
但他們認為目前行業十分不正常，很多運營能力差的國央企反而活下來：
非常挫敗。
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