萬科要邁過三重山

作者 :歆月 2024-04-02 10:01:20 圍觀 : 次評論

在2018年秋天喊出“活下去”的萬科，真的正在渡一場自己的劫——在六年后的業(yè)績會(huì)上，郁亮真的第一次被提問，是否能活下去。

郁亮看上去其實(shí)很樂觀。他說未來兩年萬科要削減1000億以上的付息債務(wù)，把債務(wù)降下去：

全力行動(dòng)，堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過這個(gè)關(guān)口。

如果經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)這三年驚心動(dòng)魄的著陸，你會(huì)知道，“不躺平”在這個(gè)時(shí)代，是多么難的一個(gè)選擇。

一位民企房企老板在打光了最后一顆子彈后，現(xiàn)在基本上每天在家待著，說：

早知道不還那么多美元債了。

萬科有息負(fù)債還有3000多億。這意味著他們要減去三分之一。

就萬科在中國房地產(chǎn)市場帶頭大哥的地位而言，這可以說是這家今年步入不惑之年的企業(yè)，前所未有的境地。

他們開啟了“賣賣賣”模式，低價(jià)賣掉了旗下最賺錢的商業(yè)上海七寶萬科廣場持股，業(yè)績會(huì)上還表態(tài)會(huì)加大資產(chǎn)處置力度。他們還不得不做了一個(gè)決定：

打破萬科31年來的慣例，不分紅。

郁亮和總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍也集體降薪，自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。子姨驚奇地發(fā)現(xiàn)，自己的月薪只比郁亮：

少六千塊錢。

這其實(shí)是萬科2024年的工作重點(diǎn)之一：節(jié)衣縮食。如果僅看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬科是安全的。他們2023年：

銷售額3761億元穩(wěn)居行業(yè)第二，還交付了29萬套新房；

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；

境內(nèi)新獲融資成本較上一年下降27bp，平均債務(wù)年限也較上年延長了四個(gè)多月；

經(jīng)營性業(yè)務(wù)打通商業(yè)模式，成為唯一一家同時(shí)在三個(gè)領(lǐng)域發(fā)行REITs的公司。

手里有錢，業(yè)務(wù)不僅在賺錢，還有突破，金融機(jī)構(gòu)為什么還是擔(dān)心萬科？

祝九勝在業(yè)績會(huì)上也沒有回避。他說如今橫在萬科和管理層面前的，有三座大山。

一是開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模在下降，但交付的工程支出卻頻繁；

二是過去總對總的融資模式轉(zhuǎn)為了項(xiàng)目制，由整變零，需要時(shí)間來適應(yīng)；

三是部分經(jīng)營業(yè)務(wù)的收益率尚處在爬坡期。

關(guān)于銷售規(guī)模的下降，最近的市場，大家也知道。樓市低迷從三四線蔓延到了一二線城市，從老破小蔓延到次新房，就連北京杭州深圳曾經(jīng)的神盤，也都出現(xiàn)了破發(fā)。

這是有史以來最差的一個(gè)小陽春。今年前三月百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降了47.5%，前三月銷售操盤金額只要有13億，就可進(jìn)入全國銷售額TOP100榜單。

碧桂園發(fā)不出財(cái)報(bào)，融創(chuàng)2023年虧80億元。碧桂園和融創(chuàng)這樣，人們會(huì)認(rèn)為可能是這兩家企業(yè)自己的問題。但如果公認(rèn)穩(wěn)健的萬科也陷入流言，那只能說明一件事了。

前幾天，孟曉蘇也說，萬科可以讓人們更進(jìn)一步反思：

連三好生都出了問題，那問題就不在學(xué)生了，你要看一看是不是老師，是不是學(xué)校出了問題。

盡管萬科是最早喊出活下去口號的公司，但市場到現(xiàn)在的模樣，還是超出郁亮意料。郁亮也在業(yè)績會(huì)上說，2023年住宅新開工面積不足7億平米，較2019年的高點(diǎn)下降了59%。

市場顯然是超跌了。

他說過去穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在已經(jīng)不能保障公司安全，萬科得做好極限情況下的壓力測試。萬科在盤活存量：

得有把不動(dòng)產(chǎn)變成動(dòng)產(chǎn)的工作決心。

經(jīng)歷了兩年多調(diào)整，不動(dòng)產(chǎn)真的成為不動(dòng)產(chǎn)——這才是縈繞在金融機(jī)構(gòu)心底的擔(dān)憂。

今年一季度，一些央企銷售額降幅其實(shí)比萬科還大。但他們上面有人，所以金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在并不擔(dān)心他們。但其實(shí)，萬科也并非一個(gè)人在戰(zhàn)斗。

去年四季度以來，萬科得到了深圳國資和深圳地鐵的大力支持。

深圳國資委正幫助萬科處置流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)和長期股權(quán)投資，通過市場化的方式認(rèn)購萬科旗下盈利的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目的合作，積極協(xié)調(diào)金融資源支持萬科。

金融機(jī)構(gòu)也沒有收傘。去年整個(gè)行業(yè)的融資都在明顯收縮，萬科仍然新獲融資大約900個(gè)小目標(biāo)。高層也在協(xié)調(diào)各大銀行給予萬科新的銀團(tuán)貸款。祝九勝說：

兩岸援聲啼不住，輕舟將過三重山。

幾個(gè)月前，常年跑馬拉松的郁亮，分享過跑馬時(shí)經(jīng)常遇到的“撞墻”現(xiàn)象。30多公里以后，不少人會(huì)感覺到自己無論多想跑，但就是邁不開腿，像前面有一堵墻。

人還是企業(yè)，都是一場馬拉松式的旅程，都會(huì)經(jīng)歷“撞墻”。別無他法，跑下去，一直跑下去，才有機(jī)會(huì)甩開陰霾。

分享這件事的時(shí)候，郁亮其實(shí)知道，他的馬拉松，也開始了。

標(biāo)簽自己的不動(dòng)產(chǎn) 深圳

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