我經常收到觀眾的一個疑問，為什么數據上看這兩年房價并沒有下跌多少，但實際大家的感觀卻完全不同，不管是自己要賣的房子，還是從自己周圍鄰居、朋友那邊聽說的，都感覺房價下跌了很多。

現在有房子還在賣的朋友們最清楚，你現在把房子掛到網上，如果不是掛個超低價，根本就沒有人來看。

很多人說，現在主要城市的房價比高峰時候的2021年下跌了20%-30%，但我們看全國70個主要城市的房價數據，二手房這兩年并沒有跌很多，新房甚至還在漲。

最近專家們甚至還喊出了：樓市進入到“堅挺向好”階段，為什么數據和我們感受的有這么大差異？

這其實就是現在房地產市場最大的問題，有價無市，而且有沒有一種可能，你現在看到的房價，根本不是真正的房價？

房地產的整體形勢沒什么說的。大概從2023年二季度開始，整個樓市的交易量就開始急速下降了，一二線城市的話還好，比如說北上廣深這些地方二手房雖然也在跌，成交量也不好，但這些地方的房地產市場整體來說還是清晰的。

比如這個小區成交了多少，那個小區成交了多少，以什么價格成交的，這些數據最起碼是清晰的，我們最起碼還能看到這些數據。只不過二手房看的人少一點，房東被動降價多一點，一套房子可能要降價個四五次才能成交，但起碼有成交。

以前房東要賣房，是中介求著房東賣，找了中介掛上去之后，迅速就有一群人聯系前來看房，房東處于絕對的優勢地位，不僅稅費要對方承擔，還可能會臨時加價，只要房東愿意出手，價格合適，一兩個星期，就能賣出去。

但現不一樣了?，F在房東找中介賣房，房東已經說了不算了，變成中介說了算，中介需要跟房東聊這個價格，不是房東想賣就能賣多少的，因為如果價格不合適，即使掛上了網，也根本沒有人會看房。不是一天沒有一個，而是幾個星球甚至幾個月都沒有人來看房，房東想要快速變現脫坑，就只能選擇降價，把價格弄得很有優惠才能夠被人詢價。但詢價也不一定就等于成交。

現在的情況是，賣方急著賣，但買方不急著買，非要在房價基礎上再繼續談價，整體上從一個房東上架房子到賣出房子，不降價個幾次，是很難賣出去的。但這不是啥問題，畢竟二手房市場也是自由的市場，有漲就有跌，只要愿賭服輸，都是能接受的。規則最起碼還是清晰可見的。

但大家知道現在最可怕什么嗎？

現在最可怕的不是那些一線城市熱門樓盤，而是那些冷門樓盤，就是那些老小區，特別是那些三四線城市長時間沒有交易量的小區，它們的問題是很大的。為什么呢？

因為你壓根看不到市場真實的成交價，所有的成交價都有可能是假的，都是來騙你的。賣家靠這個成交價來賣房子，買家被這個成交價所騙，中間的人獲得利潤，這就是現在整個房地產市場的現狀。

一層套一層的黑箱，你根本不知道你買的房子值或者不值，因為樓市下跌了這么久，你已經找不到參照點了，大家都在這個市場，被精準地收割。

不理解？沒關系。我們來看房產中介財報就好了。前段時間，貝殼公布了2023年財報，數據顯示全年總交易額達3.1萬億，同比增長20.4%；公司總收入達778億元，同比增長28.2%；全年調整后凈利潤達97.98億元，同比增長244.7%。

什么意思呢？就是貝殼這個房產中介2023年實現了爆賺。

按理說，房價縮量下跌，中介日子應該不好過，起碼不應該賺的更多。但事實卻剛好反過來了?，F在是房價縮量下跌，中介反而賺多了。這究竟是為什么呢？我給大家舉另外一個行業的例子。

大家都知道，2023年各種各樣的演唱會特別火爆，根據燈塔發布的《2023大型演唱會年度洞察》的數據，2023年5000人以上大型演唱會票房近146億元，創歷史新高，觀演總人次超2000萬。

但大家知道文化演出市場有一個什么特點嗎？那就是套路多。大家可以打開類似大麥這樣的演出APP，看看各個劇場的門票就好了，類似開心麻花的劇場，前排價格，門票要賣個1000塊，對吧？但實際上的價格是什么呢？

一個業內的朋友告訴我，一般拿下這些門票的時候，往往掏200或者300塊錢就可以了。原因不復雜，就是因為文化演出市場是一個信息差非常大的市場，它們這個票的價格，就是純純的價格歧視。

價格歧視是一個經濟學術語，也就是企業根據每一個消費者對產品的購買意愿，而不是根據產品的成本不同，來制定產品價格的方法，從而完成收益最大化。其實就是企業會根據不同渠道給到不同的價格，以此來賺取超額利潤。

舉個例子，大家都知道，電商剛興起那會兒，網上東西便宜，線下東西貴，這其實就是一種價格歧視。精準收割那些年齡偏大、有錢又不會或者不習慣網購的人群。

現在大家都會網購了，也都習慣網購了，之前的套路跑不通了，但大家不知道的是，不同手機，不同購買能力的消費者看到的商品價格可能也不同，這也是一種互聯網算法下更為精準的高級價格歧視。價格歧視，說白了就是渠道差異。

你人傻錢多，就原價買，稍微精明點，團購買，再精明點，找咸魚或者黃牛買等等。渠道不同，商家給到你的價格也不一樣。

實際上文化演出市場一票難求的事真的沒大家想象的那么多，除了幾個超級明星的演唱會，絕大多數明星的演唱會根本人都坐不齊，他們的票，本來就是供過于求的，很簡單，多把椅子的事。你代入到房地產市場也是一樣，現在房地產市場，供大于求，妥妥的買方市場。

但這還不夠。你看到這里，沒想到一個事，為什么文化演出市場這么坑，還能坑到人？原因很簡單，大家都相信網絡，都覺得網絡的價格就是真的。

為什么呢？因為淘寶的出現讓消費者對價格的感知有了錨定，就比如以前的時候，你去店里買衣服，你會發現衣服都很貴，但網上就很便宜，慢慢的你就習慣于去和網上比價，因為你相信網上的一定是最便宜的。

但現在的房地產市場和文化演出一個樣，它正好相反過來了。他知道你會看網上的價格，他預判了你的預判，所以網上掛牌價和成交價比較貴，這實際上是一個小型的“反套路”。

你理解了這個東西后，再去看現在的房地產市場，會發現什么問題呢？現在互聯網上的價格，完全是失真的。它只是掛在那里的價格，而不是真實的成交價，對于那些成交數量較多的樓盤可能還好說，但對那些成交很低的樓盤來說，就妥妥成了黑箱了。你根本搞不清它真實的市場價格是多少。

你是買方的話，這個房子可能200萬就能賣，但網上掛了300萬，你要掏300萬去買，你虧了。你作為賣方的話，可能沒有這個問題，你會覺得，房子擺貴點沒事，反正只要掛的高，就賣不虧，但你擺上去賣不掉。

你作為購房者正好進了一個套路，因為那些想要賣房的人需要擺一個高價來襯托他們的價格更便宜。而且你相信那些房地產軟件給你的成交價嗎？有沒有可能，那個成交價也是假的，真實價格，比那個低多了？

你可能下意識以為那些成交價是真的，但不是的，你要知道，這個世界是這樣的：商家，他們給你看的數據，全都是為利潤服務的。商家不在乎數據真實與否，他只在乎這個數據能不能給他帶去利潤。

再舉個樓市的例子，如果你作為賣家在貝殼找房上線了房源，房產中介就會給你推薦一個叫“好贊”的服務。

貝殼找房官方對“好贊”的描述是這樣，好贊服務是一個不可多得的機會。一旦使用，房源就會享受一定的特權期，期間貝殼與鏈家兩大平臺會聯手傾注海量流量，再借助大數據的精準匹配，房源能夠迅速觸達潛在買家，實現高效交易。

仿佛只要掛上“好贊”的標簽，成交就指日可待。但若要使用這項服務，除了房主在成交后需支付原定的傭金，還得額外向貝殼找房支付費用。這筆費用大小不一，在不同城市也不一樣。有些城市，“好贊”的服務費用是1%，按照500萬的掛牌價來計算，這意味著房東需要額外支付給中介接近5萬塊錢。

中介抓的就是房東希望盡快將房子出售的心理。其實大家都明白，“好贊”這種商業模式根本就是不合理的。賣房，肯定是價越低越好賣。但實際上是，你給中介好處費越多，你越好賣，從這個角度也可以說明網上顯示的部分房產成交價的虛高，這本質上是好處費換來的互聯網算法抵消了一部分房產的下跌幅度，換句話說，真實的成交價是網上顯示的成交價減去好處費。

而且很多時候中介還會偽裝成買房人來故意迷惑賣家，目的就是為了讓賣房人覺得自己買了的服務，是有用的。等于是憑空創造了利好消息。這個套路在股市上天天發生，莊家想出貨了，出點利好，你以為是公司的利好，其實是莊家出貨的信號，你又被套路了。

這就是現實房地產市場的一個問題。大家網上去看房價，六萬、七萬、八萬，還可以，但你去小區里線下去看房價，賣多少？四萬，五萬。線上和線下的差距是很大的，而造成這一切的差距在于什么呢？你信了房地產軟件的數據，你覺得他們給到你的數據，都是真實的，都是沒有問題的，都是靠譜的，于是你把他當成了錨定，結果你就被割了。

或者說，你太相信數據，這本身就是一個問題。

在現在這個房地產市場里，對于普通人來說，你幾乎是看不到任何有用和真實的信息。你是賣家可能還好，只要你不急著用錢、不急著賣，不會被坑的特別慘。但如果你是買家，這個情況可能就很糟糕了。當整個市場充斥著各種虛假信息的時候，如果你在這個市場上沒有足夠的專業度，你大概率是會被坑的，而且大家真的不要覺得買方市場的話語權就在買方手里。

不是的，真實的情況是，信息差在誰手里，誰就有真正的話語權。

大家都覺得房地產開發商坑人，但二手房的房東和中介其實更坑。因為房地產商，他需要坑很多人，所以他不能逮著一個人薅羊毛，但二手房東和中介不一樣，它只要坑一個人，就夠了。在購房者視角里，一切價格都是亂的。因為所有賣房的人和中介，都在想套路他們，能賣高價，就賣高價，真不行，再給低價，現在的房地產市場，完全就是價格歧視最嚴重的市場之一，魚龍混雜，一鍋亂粥。

從另外一個角度講，從賣家到開發商，從銀行到中介，整個房地產產業鏈里面的每個參與者，全都想從買家身上咬下一塊肉，這些人全是買家的對手盤。

最諷刺的是，你的房加入不幸還爛尾了，責任還全在你。

中國資本市場研究院院長吳曉求去年在博鰲論壇表示，房地產的本質是是消費品，百姓不應該用資產池里最重要的資產來進行投資，老百姓70%的資產在房地產上，這是不對的。

但這個時候，我們也要思考另外一個問題，如果占據了老百姓大部分家當的房產都看不到真實的價格，那老百姓的財富，還怎么來保障？一個市場魚龍混雜，你改變不了這個狀況，那么最聰明的做法就是遠離。

畢竟有些市場不怕你贏錢，就怕你不玩。