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曹操讀書--知行合一,化于無形

又一個首富,資金枯竭了……

作者 :正文注明 2021-02-04 16:30:22 審稿人 : admin 圍觀 : 評論
原創: 貓哥
來源:大貓財經
微信公眾號ID:caimao_shuangquan
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01

五年前的這個時候,華夏幸福把年會開到了海南三亞。

美景、美食成了很多人記憶里的亮色,那時候公司所有人的心情都無比暢快,銷售額過千億、賬上還趴著大把大把的現金,正是對酒當歌的好時光。

公司狀態好,錢又多,老板王文學開始做一些其他的嘗試,他投資過很多項目——LED、新能源、孵化器、養老,甚至還斥重金給足球隊換血、加薪,儼然是一副欣欣向榮的景象。


不過現在看起來,那時是公司的頂峰,之后五年,這家在環京地區舉足輕重的公司就開始走下坡路了。

先是低調地退出雄安,緊接著又被限購折騰得夠嗆,為了擴張、轉型,總負債短短幾年內就逼近3000億大關,等到了2021年,隱隱有了還不上債的苗頭。

2月1日晚上,華夏幸福發了份債務違約公告——公司及旗下子公司有一筆債務逾期,連本金帶利息一共是52.55億。

這筆錢要是放在五年前根本不是個事兒,但是現在,公司賬上能動的貨幣資金只有8個億,哪夠還債的呢?

實在是沒辦法了,只能把債權人都叫到一塊開起了債委會。

在會上,王文學總結了下導致危機發生的幾個原因:

●一是錯判了環京地區的形勢;4S9曹操讀書網


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●二是新拓展的業務尚在培育;


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●三是擴張激進、管理不夠精細。
算是痛定思痛了。對手里捏著欠條的債主們來說,這樣的分析卻沒啥實際意義,可到了如今這個地步,王老板除了一句“不逃廢債”的保證之外,能做的事情已經不多了。

02

把華夏幸福逼上絕路的環京,正是王老板起家的地方。

早年間的時候,王文學的“川崎火鍋店”在廊坊很火。除了搞搞餐飲之外,他們偶爾還會接點裝修的散活,雖說經常被拖欠工程款,但也算是鍛煉了隊伍、積累了力量。

差不多1998年的時候,機會來了。

當時廊坊市委黨校手里有一塊地要蓋宿舍,但卻苦于資金問題沒能動工。正巧王文學手底下有錢有人,干脆就把這活攬了過來,就一個附加條件——在宿舍樓之外,另蓋5棟樓自己賣。

就這么著,他就入了房地產的門,說起來,這算是他賺到的第一桶金了。

不過那段時間的住宅市場油水不多,光靠蓋房、賣房生意做不太起來。好在廊坊離北京不遠,好學的王老板沒事就上京學習,還得到過王志綱的點撥。

王志綱可是地產界的傳奇人物,據說在碧桂園和萬達帝國的崛起背后,都有他的身影,也是在他的建議下,王文學從2002年開始專心地搞起了產業園區、做起了園區運營商。

這路子跟其他房地產商是很不一樣的。

地方政府很熟悉地產商們的那點小心思。甭管拿地時說的有多好聽,歸根結底還不是來賺差價的?但是華夏幸福很不一樣,他們把引入產業和稅收掛在嘴邊,跟地方的思路就很一致了。

關鍵是這方案看著就靠譜:

●1、拿地;4S9曹操讀書網


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●2、建設園區、招攬客戶,放以往招商引資可都是地方上的活,現在有人代勞、還不用自己出錢,何樂而不為呢?


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●3、等到協議簽下來,這開工的園區可就成了香餑餑,不光能收租、還可以收取數量不小的產業發展服務費——別人買地都是一錘子買賣,華夏幸福這個方案卻是給了地方一個能長久下蛋的母雞。
憑借著這個模式,華夏幸福在環京稱得上是無往不利。

2011年,華夏幸福A股上市,銷售額超過150億元,正式成為中國最大的產業地產開發商;等到2016年,華夏幸福憑借著超千億的銷售額,干脆利落地躋身當年的房企TOP10。


靠著這業績,王文學在很多年份都是名副其實的河北首富。

03

在那一批起來的地產巨頭里,大家都會把自己的一畝三分地經營得鐵桶一般。

像環京一帶,就屬于外地過江龍針插不進的那種地方,很難坐到談判桌上,萬科一度也是非常看好,興沖沖去買地,結果還沒到競拍環節,派去的員工就被當地人圍毆了。


到了2017年,雄安規劃出臺了。

一開始的時候,在環京囤了不少地的華夏幸福還挺開心的——

早在2014年,他們就跟保定商量好了白洋淀科技城將近300平方公里的規劃;

2015年,他們又跟雄縣簽了協議,定下了181平方公里土地的規劃,這是踩中了時代的大風口。

可沒過幾個月,他們就發了份言辭懇切的公告:


之后,號稱環京第二大“地主”的華夏幸福,大踏步地退出了這一帶土地的開發和規劃。

服從大局的覺悟是需要的,繼續把已有項目運營好,公司的基本面也沒問題。

但是,華夏幸福比較“慘”,2017年開始,環京樓市調控嚴苛。

本來呢,一大堆炒房客好不容易如潮水般從北京傾瀉到周邊市縣,洶涌而至的熱錢把環京的房價炒得老高,可好景不長,緊箍咒就來了。

從2017年3月,環京區域重鎮涿州宣布限購,此后廊坊、永清、燕郊等幾乎所有環京區域都加入限購大軍——效果也是出奇的好,很多地方的房價是一個腰斬接一個腰斬,高點買房的,都虧得亂七八糟。

當時華夏幸福的儲備用地差不多有1115.71萬平方米,其中90%都在河北,而營業收入中的大頭更是來自環京,算是被人在七寸上重重地打了一記老拳。

在那一年里,各大房企的銷售業績都在去庫存的大背景下高歌猛進,而華夏幸福的經營性現金流卻首次由正轉負,為-162億元,降幅超300%。

04

眼看不妙,到了2018年,昔日過江龍針插不進的環京土地也被拿出來共同開發了:

比如在2018年1月,華夏幸福就先后與東原集團、旭輝集團和陽光城三家房企簽訂戰略合作框架協議;2018年2月,華夏幸福子公司與旭輝集團子公司在嘉善區域內聯合競得兩塊土地。

在那之后,王老板還嘗試過不少自救的手段。

除了引入平安資管,華夏幸福還拉來了著名經理人吳向東坐鎮。這位前華潤董事長的作風堪稱雷厲風行,凳子還沒捂熱就燒起了三把火——裁員、砍線、搞新布局。

在這里面,最慘的應該算是小鎮集團了。

當年在項目啟動的時候,華夏幸福曾經打出過要招聘200個小鎮總、要讓每個城市都有華夏幸福小鎮的霸氣口號,這才過去一年多的時間,整個集團就裁得只剩下了個小鎮事業部。


不光是泡沫嚴重的產業小鎮,就連昔日的殺手锏——產業新城也被動了刀子。

早年間的時候,地方上往往在招商這一塊上因為這樣或那樣的原因束手束腳,這才不得已讓產業園區的“運營者”們占了好一陣子便宜。

今夕不比往日,如今錢的問題已經不成問題,各地更看重的是貨真價實的高新技術產業、而非只印在PPT里的規劃方案,劃地盤。

華夏幸福也想了不少辦法,比如把精力轉移到浙江、河南和安徽等地,甚至還在各大核心城市核心區域布局了一些高周轉項目,比如2019年在武漢花了116億拿下了武昌濱江商務區地塊,希望復制以往的成功。

可事與愿違,一切卻并未向著他們期望的方向發展。

在諸多經濟發達的富庶之地,地方就能把產業園區這些事辦了,并不需要一個夾在中間的第三者——那個躺著就能賺錢的好時候,一去就不復返了。

在前幾天召開的債委會上,王文學自己交了底:“多輪疫情使公司雪上加霜,2021當年到期應償付金額1000多億,公司目前貨幣基金200多億均受限,資金枯竭?!?/strong>

如此規模的債務化解,恐怕不是旦夕之間就能輕松搞定的。


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