引言

經(jīng)濟學(xué)探討：關(guān)于美國房地產(chǎn)泡沫與國際金融危機的階段分析--二〇〇三年開始，美國持續(xù)低落的經(jīng)濟開始恢復(fù)蘇醒，為了不讓通貨膨脹的情況再次發(fā)生，連續(xù)上調(diào)聯(lián)邦基金利率17次這樣的大事件也不足為怪。但是隨之帶來的負(fù)面影響卻層出不窮，不斷上漲的利率直接作用于住房貸款利率的增長，從而導(dǎo)致了房價的下跌，收入水平低的居民沒有足夠的經(jīng)濟能力支付新的貸款，只能違約。

一、美國房地產(chǎn)泡沫與國際金融危機

違約率的不斷上漲讓RMBS和CDO的價格出現(xiàn)下跌。針對這種情況，美國實施次貸法，法律規(guī)定如果前兩年的低利息率過期了，次貸利息率必須在市場利息率的基礎(chǔ)上進行調(diào)整。

所以市場利息率的提高也導(dǎo)致了次貸利息率的增長，這讓絕大多數(shù)貸款借款者的情況更加惡化，包括“ninjna”在內(nèi)的居民只好被迫延緩貸款償還的時間，但這又反過來讓違約率出現(xiàn)又一次增長。二〇〇七年底次級貸款違約率增長到了17.31%。美國的金融危機也能從這些數(shù)據(jù)中看到端倪，一開始由于違約率不斷增長，那些只提供住房貸款而沒有次貸證券化的金融機構(gòu)只好申請破產(chǎn)或者直接倒閉。

因為CDO和RMBS價格在短時間內(nèi)急速下跌。短時期內(nèi)的迅速下降，迫使購買了大量較低級別CDO和RMBS的對沖基金的投資人只好回撤資金，大量資金的流失導(dǎo)致貝爾斯登旗下的兩家對沖基金被迫關(guān)閉，這也引發(fā)了全世界金融界對次貸風(fēng)險的擔(dān)憂。

由于較低級別的CDO和RMBS的風(fēng)險不斷增長，評級機構(gòu)只好重新評估較高等級的CDO和RMBS風(fēng)險，并降低了高級段CDO和RMBS的信用級別，這一行為直接導(dǎo)致了高級段的CDO和RMBS市場價格出現(xiàn)下跌。那些因為購買大量高級段的CDO和RMBS的保險公司、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金公司和共同基金公司等從而遭受了巨大損失。

這種糟糕的情況一直延續(xù)到了二〇〇七年八月，出于規(guī)避風(fēng)險的考慮，美國民眾都想要把手中其他的債券換成現(xiàn)金，只購買美國國庫券，這進一步加劇了金融危機出現(xiàn)的速度。公眾大量拋售債券導(dǎo)致CDO和RMBS價格暴跌，資金流動出現(xiàn)大量缺口，結(jié)果就是讓美國國債和三月期貨幣市場利息率的息差快速上升。

在金融危機期間，二〇〇七年八月、二〇〇七年十二月和二〇〇八年三月，美國的流動性短缺三次達(dá)到了頂峰，這也表示美國金融危機進入了第一個階段。表2-2的數(shù)據(jù)顯示，從二〇〇六年開始初級貸款拖欠率就處于持續(xù)增長，二〇〇七年秋開始房價出現(xiàn)下跌。隨著房價一同下跌的還有股票市場，二〇〇八年三月，貝爾斯登瀕臨破產(chǎn)，美聯(lián)儲只好決定由摩根大通收購來拯救它。

二〇〇八年九月，房利美和房地美開始接受調(diào)查，這一系列的舉措讓金融市場開始恐慌，同月，美洲銀行收購了瀕臨破產(chǎn)的美林，第二天雷曼兄弟也申請破產(chǎn)，它在經(jīng)濟蕭條時期發(fā)行了大量的短期債務(wù)，這讓他在短期內(nèi)籌集了大量的貨幣資金，一連串的打擊給貨幣市場的短期貸款帶來了致命的影響。二〇〇八年到二〇〇九年美國房價經(jīng)歷了一次最大幅度的下跌，達(dá)到了30%的跌幅。

由于貸款人一直拖欠貸款，金融機構(gòu)也不得不面臨破產(chǎn)的局面，下一次破產(chǎn)隨時有可能降臨在任何一個金融機構(gòu)上。由于沒有保險的保障，個人和企業(yè)就會選擇提取出之前存在銀行的資金，大量的資金流出迫使銀行不得不出售資產(chǎn)，同時減少貸款的流出，沒有貸款供應(yīng)的企業(yè)也就無法正常運營，只能面臨破產(chǎn)，個人、企業(yè)、銀行由此形成一個惡性循環(huán)，并且這種循環(huán)也在快速向全世界的金融市場蔓延。

二、我國目前處在房地產(chǎn)泡沫的階段

我國目前房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，但由于中國的特殊國情，我國的房地產(chǎn)泡沫雖然膨脹嚴(yán)重，但是離出現(xiàn)泡沫破裂還有很大的距離。二〇二一年三月二日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到了有效地遏制。總的來看，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)取得決定性成就。

二〇二〇年對房地產(chǎn)的貸款增速是自二〇一二年以來的首次低于其他各項貸款的增速，可以說，在防范房地產(chǎn)泡沫破裂的金融風(fēng)險方面，我們已經(jīng)采取了有力的舉措。但是我們也不能樂觀，中國的房地產(chǎn)金融化、泡沫化的傾向仍然比較強，很多人買房仍然是為了投資、投機，這樣是很危險的。由此看來，我國目前仍然處在房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展階段。

三、房地產(chǎn)泡沫測度方法

經(jīng)過大量的理論和實證研究，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界和業(yè)界在房地產(chǎn)測度方法上形成共識，其中主要有三大測度方法在實際工作中被廣泛應(yīng)用，分別是指標(biāo)法、統(tǒng)計檢驗法以及基準(zhǔn)價格法。其中針對指標(biāo)法學(xué)術(shù)界和業(yè)界關(guān)于用何種指標(biāo)并沒有一個統(tǒng)一定論，不同的研究人員所用的指標(biāo)也不盡相同。

其中房價收入比、住宅空置率、房價增長率/GDP增長率以及房地產(chǎn)貸款增長率等的使用頻率最高。但除此之外還有很多其他指標(biāo)，在具體測度的時候，研究人員需要運用多個指標(biāo)來進行分析，從而得出房地產(chǎn)泡沫的具體情況，因為操作簡便，指標(biāo)法也相比于其他兩種方法的優(yōu)勢更為明顯，運用也更加廣泛。

（一）房價收入比

房價收入比的計算公式是居民購買一套商品房的平均房價除以居民的平均年收入。主要考察的是居民的房地產(chǎn)購買能力，居民的購買能力和比值成反比。房價收入比也反映了一個地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫情況，如果比值大于一定的范圍，就說明房地產(chǎn)存在泡沫，比值越高，說明房地產(chǎn)泡沫的可能性也越高。

世界銀行經(jīng)過估算認(rèn)為這個臨界值是6，如果比值在3與6之間，那么就屬于合理的范圍。但是這個數(shù)值會根據(jù)不同國家的國情發(fā)生變化，每個國家居民收入的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)不一樣，最后的結(jié)果也會出現(xiàn)差異。由于我國人口多、居民收入較低的情況，這個數(shù)值可能會提高到5到8，在這個范圍內(nèi)的房價收入比就還是處于一個正常的情況。

（二）房價增長率/GDP增長率

房價增長率/GDP增長率通常被用來計算房地產(chǎn)的擴張速度，與實體經(jīng)濟相比房地產(chǎn)的發(fā)展速度是快還是慢，一個國家或地區(qū)的實體經(jīng)濟通常會用GDP增長率來表示，計算的是這個地區(qū)的居民用貨幣可消費的最終勞務(wù)和商品的增長速度。

這個指標(biāo)一般用來衡量房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度是否和實體經(jīng)濟的增長速度平衡，同時也能看出是否存在房地產(chǎn)泡沫的情況，正常情況下房價增長率/GDP增長率應(yīng)該在1以下，1到2之間則表明有泡沫預(yù)警，如果高于2則說明房價虛高，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)概率增加。這個比值越大表示房地產(chǎn)泡沫的情況越嚴(yán)重。

（三）空置率

空置率的計算方法在國際上存在差異，而國外則是計算的空置房屋面積除以當(dāng)年全部房屋面積的差值，其中空置房屋面積是超過半年沒有使用的房屋面積，沒有交易的新房和二次交易的舊房都算作在內(nèi)；而全屋房屋面積則是還在使用的、全社會共有的房屋面積，其中也包含被使用的房屋以及空置房屋。

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，5%到10%的空置率屬于合理范圍，10%到20%的空置率則處于危險區(qū)，大于20%的空置率則屬于嚴(yán)重積壓區(qū)。由于我國和國外的空置率計算方法不一樣，現(xiàn)階段我國還沒有一個統(tǒng)一的空置率標(biāo)準(zhǔn)，所以上述數(shù)據(jù)在本文中只作為參考數(shù)據(jù)，不具有應(yīng)用資格。

（四）房地產(chǎn)貸款增長率

房地產(chǎn)貸款增長率包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率和房地產(chǎn)個人按揭貸款增長率兩個指標(biāo)。指金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及購買房地產(chǎn)的個人提供的貸款當(dāng)前期間較上一期間段的增長比率。在我國房地產(chǎn)貸款增長率受國家貨幣政策、貸款政策、金融政策的干預(yù)較大，不具備準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)泡沫的參考意義。

（五）租售比

如果租售比低于1:300，如1:400或1:500。每平方米價格不好計算，我們可以簡單將租售比按照每個月的月租與房屋總價的比值理解，就是在1:500的情況下，需要500個月才能收回購房成本。這也表示房產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，房產(chǎn)的投資價值也相應(yīng)的降低了；如果租售比大于1:200，這就表示這個地區(qū)的房產(chǎn)租金回收率高，后續(xù)發(fā)展情況良好，有很大的發(fā)展?jié)摿Γ康禺a(chǎn)泡沫風(fēng)險較小。