【最新】22城剛需族購房套均總價超百萬 剛需上車基準線是什么？
10月29日，貝殼研究院發布《2020城市剛需購房報告》(以下簡稱報告)，報告首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。其中，一線城市北京(350萬)、深圳(345萬)和上海(295萬)剛需上車門檻最高，廈門總價266萬元緊隨其后;長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百萬以內。
所謂“上車”即首次買房的意思，此次報告中提及的“剛需上車線”是指受房價因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業的群體。剛需人群購房資金有限，買房時優先會考慮自我承受能力，主要相對于彈性需求而言。
綜合來看，這類人群可以歸納為以下幾個特征：從置業次數來說，一般是首套房/生活范圍內唯一房產;從置業需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學、落戶等，有不得不買房的強烈因素;從產品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。
據悉，報告基于貝殼找房數據平臺近1年來剛需成交數據，共選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本。
研究數據顯示，在總價排名前十的城市中，北京(350萬)、深圳(345萬)、上海(295萬)三城領跑，組成了“300萬區間”的第一陣營;廈門(266萬)、杭州(226萬)以超過200萬水平，構成了第二梯隊;值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/平，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營。
“160萬”成為第三道分水嶺，由廣州(198萬)、南京(190萬)、寧波(175萬)、東莞(160萬)、蘇州(159萬)五城組成，五城幾乎以超過160萬“上車價”，擠入城市排行榜前十。
除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢(140萬)、西南中心城市成都(106萬)，此次統計中共有12個新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元。而長沙(84萬)、沈陽(73萬)等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價在百萬以內。以沈陽為例，剛需房總價水平僅為北京的五分之一。
報告顯示，將“剛需上車價”與城市”整體交易房價”，進行了對比分析發現，“高房價城市”才有典型的“剛需人群”。
在30個樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中，北京剛需客戶置業套均總價比全市成交套均價低77萬元，深圳低63萬元。從房屋總價來看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。
而房價相對較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負擔整體不高，剛需客戶購房總價與市場整體水平幾近持平。
從性價比角度看，“大面積-低價格”剛需友好置業城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。
在貝殼研究院對2987人的在線問卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款(或計劃首付款)在30萬元以內，而30萬的首付區間，與剛需購房門檻還有著較大差距。從購房資金來源方面看，購買首套房不止考驗買房者的購買力，更考驗家庭的經濟實力。調查顯示，購房資金來源同時包括自己、配偶、家人三方的比例，無房計劃買房人群為29.0%，而有房群體在買首套房時“掏空六個錢包”的比例為21.5%，房價上漲之下，剛需上車的難度增加，需要更多的家庭支持。不過，在有買房需求的人群中，認為僅靠自己努力10年內能攢夠首套房首付款的比例為60.8%。
此次調查還發現，剛需購房平均年齡在多數城市高于城市購房平均年齡。
以購房年齡最大的天津為例，剛需購房平均約37.5歲，而天津整體平均購房年齡在35.4歲水平。與之相對的，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲。
除了用時間換取“上車票”，從更加微觀的城市剛需購房熱門商圈區位看，剛需們也在空間上做著取舍。
報告顯示，由于對資金價格敏感但城市房價又高企，剛需置業選擇更偏向遠離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環外區域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現出類似情況，主流成交商圈主要分布在中環外，內環核心商圈成交占比較小。
原標題：22城剛需族購房套均總價超百萬
值班主任：顏甲
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