《華爾街日報》27日報道，疫情暴發以來，美國已有數百萬房客拖欠房租，隨著禁止驅逐令將到期，他們可能將面臨被趕出家門的危險。陷入掙扎的租房市場，也許會引發下一個住房危機。

·租金拖欠現象惡化

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費城聯儲銀行上周發布的一項關于失業人口的研究顯示，房屋未償租金將在年底之前達到72億美元。穆迪分析（Moody's Analytics）估計，如果沒有額外的經濟紓困計劃，到年底，未償租金將達到近700億美元。屆時將有1280萬美國人拖欠房租，人均欠款5400美元。2008年次貸危機曾造成380萬戶居民的抵押房屋被銀行收回，不少分析人士警告，這次因房租拖欠造成無家可歸的規模可能要遠超上次危機。聯邦政府估計，一旦驅逐禁止令取消，有3000萬至4000萬人面臨被趕出家門的危險。

美國普查局的調查顯示，現在約四分之一有孩子的租房家庭拖欠租金，少數族裔欠債的比例更高（上圖）。加州大學的調查發現，在疫情中，非洲裔和拉丁裔交不起房租的可能性是白人的兩倍。

一些人在為下個月的房租掙扎，另一些人卻在追趕房地產的快車。由于抵押貸款利率處于歷史低位，一些在疫情中未受明顯沖擊的中高端人群紛紛出手置業，房屋建造商信心指數在10月創下歷史新高，而9月份二手房的銷售達到14年來的最高水平。可以預見的

是，經過這場危機的洗禮，有房者和無房者之間的貧富差距，以及住房不平等現象將會進一步加劇。

·住房不平等現象存在日久

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在疫情前，美國的住房問題就是發達國家中最嚴重的。美國政府2019年統計，全國有超過50萬人無家可歸，近20萬人每天睡在街道上。與醫療一樣，住房不平等也是美國社會的頑疾。

△洛杉磯街頭的無家可歸者（圖自當地媒體CNS）

首先是低收入家庭的住房缺乏保障。在當今的美國，超過4000萬家庭租房，數量已接近二戰后的最高水平，有17%的家庭房租占收入的一半以上。對大多數家庭來說，房租是日常最大的一筆開銷，低收入群體的壓力更大。但是，美國沒有一個州能為低收入者提供足夠的平價住房（affordable homes），全國范圍，“廉租房”短缺近700萬套（據“全美低收入者住房聯盟”）。

住房壓力更多地落在了少數族裔身上。美國普查局2020年第一季度報告顯示，黑人家庭的住房擁有率最低，為44％，比白人家庭低近30個百分點。黑人家庭購房價格也在各族裔中墊底。黑人貸款買房通常要付更高的利息，且被拒的概率更高。根據全國房地產經紀人協會的數據，去年有超過13％的黑人家庭申請住房抵押貸款被拒，相比之下，白人為5％。

實際上，美國種族貧富分化的一個重要表現就是住房的分化。美國城市研究所（Urban Institute）的報告

認為，如果住房能實現平等，種族貧富差距就會縮小。

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另一方面，住房不平等還來自隱形的居住隔離。上個世紀30年代大蕭條，美國總統羅斯福推出“新政”，試圖重啟經濟，其中擴大新建住房是其中重要部分。聯邦住房管理局（FHA）和房主貸款公司（HOLC）相繼成立，為普通家庭提供住房抵押貸款及擔保。

房主貸款公司創立了“住宅安全地圖”（上圖），其中綠色為“最佳”區域，對應的是商人階層，藍色表示“不錯”，面對白領，黃色表示“工薪階層”，紅色表示“有害地區”，對應的是底層民眾，尤其是黑人。聯邦住房管理局也推動了居住隔離，將黑人區定義為“風險區”，并拒絕向黑人買家提供政府抵押貸款擔保。類似赤裸裸的居住歧視一直延續到1965年《公平住房法》通過以后。如今，盡管公開的歧視已罕見，但受歷史沿革、文化以及市場等因素影響，大多數美國都市地區“富人區”與“窮人區”仍界限分明。

△底特律的八英里長墻，也被稱為“隔離墻”，建于上世紀40年代，用以分隔白人和黑人住宅區。

·解決住房難題難覓中間道路

上個世紀30年代開始，美國政府就試圖通過修建公共住房解決低收入人群住房問題，但效果并不理想。上個世紀修建的集中公共住房逐漸淪落為貧民窟的代名詞，毒品泛濫，社會問題集中，居住條件惡劣。美國聯邦政府逐漸退出直接開發運營公共住房，轉而通過補貼、減稅等措施，鼓勵私

營企業建設開發。

但是實踐證明，完全通過自由市場經濟解決公租房并不可靠。例如，聯邦政府通過低收入住宅稅收返還政策（LIHTC）給私營開發商抵稅，不到二十年，公共成本增加了66%，但新建住宅數量反而下降了；政府還向低收入者提供“住房選擇券”，直接補貼私人房東，但也是杯水車薪，“全美低收入者住房聯盟”的報告顯示，要申請這樣的補貼，等待時間的中位數是1.5年，有些人排隊長達7年。

隨著疫情導致美國陷入經濟衰退，住房問題日益凸顯，要求對聯邦住房政策進行系統改革的呼聲也愈發高漲。很多改革活動人士認為，私有化的住房市場無法滿足人民的需求，要求“社會化”住房市場；一些活動人士要求政府遏制飛漲的租金，進行調控；還有一些人提出，應該向大企業征稅，用于修建公共住房，解決供不

應求的問題。不過，這些設想與崇尚自由市場經濟的右翼思維背道而馳，難免被扣上“極左”的帽子。在當下美國左右意識形態高度對立、兩黨政治極化的情況下，想找到一條中間道路，從而根本解決住房平等的問題，讓人難以樂觀。（央視記者 王逢治）

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《華爾街日報》27日報道，疫情暴發以來，美國已有數百萬房客拖欠房租，隨著禁止驅逐令將到期，他們可能將面臨被趕出家門的危險。陷入掙扎的租房市場，也許會引發下一個住房危機。

·租金拖欠現象惡化

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費城聯儲銀行上周發布的一項關于失業人口的研究顯示，房屋未償租金將在年底之前達到72億美元。穆迪分析（Moody's Analytics）估計，如果沒有額外的經濟紓困計劃，到年底，未償租金將達到近700億美元。屆時將有1280萬美國人拖欠房租，人均欠款5400美元。2008年次貸危機曾造成380萬戶居民的抵押房屋被銀行收回，不少分析人士警告，這次因房租拖欠造成無家可歸的規模可能要遠超上次危機。聯邦政府估計，一旦驅逐禁止令取消，有3000萬至4000萬人面臨被趕出家門的危險。

美國普查局的調查顯示，現在約四分之一有孩子的租房家庭拖欠租金，少數族裔欠債的比例更高（上圖）。加州大學的調查發現，在疫情中，非洲裔和拉丁裔交不起房租的可能性是白人的兩倍。

一些人在為下個月的房租掙扎，另一些人卻在追趕房地產的快車。由于抵押貸款利率處于歷史低位，一些在疫情中未受明顯沖擊的中高端人群紛紛出手置業，房屋建造商信心指數在10月創下歷史新高，而9月份二手房的銷售達到14年來的最高水平。可以預

見的是，經過這場危機的洗禮，有房者和無房者之間的貧富差距，以及住房不平等現象將會進一步加劇。

·住房不平等現象存在日久

在疫情前，美國的住房問題就是發達國家中最嚴重的。美國政府2019年統計，全國有超過50萬人無家可歸，近20萬人每天睡在街道上。與醫療一樣，住房不平等也是美國社會的頑疾。

△洛杉磯街頭的無家可歸者（圖自當地媒體CNS）

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首先是低收入家庭的住房缺乏保障。在當今的美國，超過4000萬家庭租房，數量已接近二戰后的最高水平，有17%的家庭房租占收入的一半以上。對大多數家庭來說，房租是日常最大的一筆開銷，低收入群體的壓力更大。但是，美國沒有一個州能為低收入者提供足夠的平價住房（affordable homes），全國范圍，“廉租房”短缺近700萬套（據“全美低收入者住房聯盟”）。

住房壓力更多地落在了少數族裔身上。美國普查局2020年第一季度報告顯示，黑人家庭的住房擁有率最低，為44％，比白人家庭低近30個百分點。黑人家庭購房價格也在各族裔中墊底。黑人貸款買房通常要付更高的利息，且被拒的概率更高。根據全國房地產經紀人協會的數據，去年有超過13％的黑人家庭申請住房抵押貸款被拒，相比之下，白人為5％。

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實際上，美國種族貧富分化的一個重要表現就是住房的分化。美國城市研究所（Urban Institute）的報告認為，如果住房能實現平等，種族貧富差距就會縮小。

另一方面，住房不平等還來自隱形的居住隔離。上個世紀30年代大蕭條，美國總統羅斯福推出“新政”，試圖重啟經濟，其中擴大新建住房是其中重要部分。聯邦住房管理局（FHA）和房主貸款公司（HOLC）相繼成立，為普通家庭提供住房抵押貸款及擔保。

房主貸款公司創立了“住宅安全地圖”（上圖），其中綠色為“最佳”區域，對應的是商人階層，藍色表示“不錯”，面對白領，黃色表示“工薪階層”，紅色表示“有害地區”，對應的是底層民眾，尤其是黑人。聯邦住房管理局也推動了居住隔離，將黑人區定義為“風險區”，并拒絕向黑人買家提供政府抵押貸款擔保。類似赤裸裸的居住歧視一直延續到1965年《公平住房法》通過以后。如今，盡管公開的歧視已罕見，但受歷史沿革、文化以及市場等因素影響，大多數美國都市地區“富人區”與“窮人區”仍界限分明。

△底特律的八英里長墻，也被稱為“隔離墻”，建于上世紀40年代，用以分隔白人和黑人住宅區。

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·解決住房難題難覓中間道路

上個世紀30年代開始，美國政府就試圖通過修建公共住房解決低收入人群住房問題，但效果并不理想。上個世紀修建的集中公共住房逐漸淪落為貧民窟的代名詞，毒品泛濫，社會問題集中，居住條件惡劣。美國聯邦政府逐漸退出直接開發運營公共住房，轉而通過補貼、減稅等措施，鼓勵私營企業建設開發。

但是實踐證明，完全通過自由市場經濟解決公租房并不可靠。例如，聯邦政府通過低收入住宅稅收返還政策（LIHTC）給私營開發商抵稅，不到二十年，公共成本增加了66%，但新建住宅數量反而下降了；政府還向低收入者提供“住房選擇券”，直接補貼私人房東，但也是杯水車薪，“全美低收入者住房聯盟”的報告顯示，要申請這樣的補貼，等待時間的中位數是1.5年，有些人排隊長達7年。

隨著疫情導致美國陷入經濟衰退，住房問題日益凸顯，要求對聯邦住房政策進行系統改革的呼聲也愈發高漲。很多改革活動人士認為，私有化的住房市場無法滿足人民的需求，要求“社會化”住房市場；一些活動人士要求政府遏制飛漲的租金，進行調控；還有一些人提出，應該向大企業征稅，用于修建公共住房，解決供不應求的問題。不過，這些設想與崇尚自由市場經濟的右翼思維背道而馳，難免被扣上“極左”的帽子。在當下美國左右意識形態高度對立、兩黨政治極化的情況下，想找到一條中間道路，從而根本解決住房平等的問題，讓人難以樂觀。（央視記者 王逢治）