作者： 子木
來源微信公眾號：子木聊房
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北京樓市情緒起來了。

數據顯示，2024年國慶長假北京樓市成交量創近年來同期最高點，其中新建住宅同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%。

新政以來，新建住宅累計認購接近2000套，同比2023國慶長假約600套的成交上漲近3倍；二手房實際成交達到5500套左右，同比上漲幅度超175%。

同時假期掛牌量大降5000多套，賣方信心大幅回升，開發商收回福利，二手房業主收回議價空間。那么北京房子什么時候買？買哪里？買什么樣的房子？

下面通盤講述。

北京是我定居的城市，但我基本半年時間都在南方生活，因為北京的氣候和空氣有時候很不友好，而且缺乏煙火氣，少了很多樂趣。

但這絲毫不影響北京的底層價值和在全國高凈值人群心中的定位。換句話說，北京就是用來賺錢的。

尤其在口罩周期之后，北京外來人口凈流入量非常龐大，因為當初回到低能級城市的年輕人，再一次發現，雖然在北京過得比較苦，啥都貴，但起碼可以找到能賺錢的工作，而其他地方，找不到工作，但也不便宜。

有人說，北京人口這些年是流出的狀態啊，這是不對的。其實當年北京做非首都功能疏解，就是在優化產業。

放眼全球任何一個大都市，基本不會把大型批發市場和重工業的廠子放在城市當中，城市越發達，高溢價的服務業和科技產業越繁榮，而之前打基礎的產業，基本都要疏解到更低能級、更便宜的地方，重新發揮作用。

所以說北京這些年成功完成了產業的升級優化，同時10年內至少疏解掉產業相關人群120萬多萬人，但也引入了更多高學歷的年輕人，遠不止120多萬人。

舉一個數據，2023年，北京城鄉居民用電是334.6億千瓦時，年末共有燃氣家庭用戶994.2萬戶，增長2.1%；其中天然氣家庭用戶780.5萬戶，增長3.6%。

北京2017年，全年城鄉居民生活用電218億千瓦時，年末共有燃氣家庭用戶945萬戶，增長4.9%；其中天然氣家庭用戶645萬戶，增長7.8%。

為什么花這么大的篇幅講這個問題？

其實人口的流動，證明了城市產業強度，更表達了房價的預期。而高質量人口的涌入，決定了房價的可持續性和確定性。

其次還有一個很重要的指標是，2023年12月末，北京的資金總量是24.64萬億，同比大增12.7%，居于四大一線城市之首，資金流入量超過號稱國際金融中心的上海。

這意味著，全國最有價值的企業和高凈值人群這些年都在北京匯集，這是非常重要的信號。

人口、資金和產業，北京都是比較穩健的一方，這也是北京的底氣所在。這也支撐了，即使在口罩+調控周期中，依然在2021年和2023年都跑出了可觀的行情趨勢。

但在2023年底，黑天鵝再現，那段時間賺錢預期極致悲觀，以及美聯儲加息，讓高凈值人群產生了嚴重的分歧，大規模資金被抽離市場。

再加上北京房產貨值較大，背后都是財富高敏人群，所以險些出現踩踏行情，北京樓市出現急速下跌趨勢。

根據最新數據，2024年9月，北京二手房成交價已經跌回至4.93萬/平米，夢回2016年7月水平。

但事實上，從5月之后，北京的成交量就已經穩住了，基本都在1.3萬套-1.5萬套之間徘徊。

價跌，說明預期不夠，市場由買方主導，但量穩，說明流動性健康，真實需求在持續性釋放。

這樣的市場，只需要抬升預期，成交量就會加速反彈，馬上反應到價格上，所以我在7月曾寫文章，告訴大家，北京價值穩了，而且出現了超跌價值，現在要積極上車，而且當賣方還沒反應過來的時候，還有更大的議價空間！

當初看懂了這句話的人，其實對國慶假期北京的行情，并不會驚訝。

接下來你去買房，砍價空間會越來越窄，而且隨著需求進一步釋放，房價預期還會持續抬升，不出意外，今年北京會出現翹尾行情，而明年的3月，才會迎來真正的漲勢。

很多人賣房也為了置換，所以他們還要快一些賣掉，把未來置換的房子漲價，所以想在北京買房的，要加快準備，跑步入場，趕在明年小陽春之前，千萬不要等房價漲起來再接盤。

關于買房哪里，我根據這幾年板塊的抗跌性，寫到下面：

1、東西城，這兩個依然以學區為主，北京學區房未來不會大漲，但東西海的牛小學區房，一定是持穩的。

2、我個人建議，如果有特別的學區需求，最好買學區的占坑房，不要太考慮房子的居住屬性，學區房只是一個工具，只不會未來喪失了更多的金融投資屬性。

3、海淀一直是我最看好的區域，雖然我住在朝陽，但不得不承認這些年，海淀經濟甩開了朝陽好幾條街，因為海淀是產業和學區雙強，產業溢價消化了學區溢價，高流動性支撐下，房價升值預期是最足的。

4、這意味著，海淀的學區房增值型和功能性甚至要強于東西城，其次要緊靠產業區，比如西北旺、永豐和西二旗。最后預算不夠的，可以去清河、西三旗和馬連洼。

5、朝陽雖然不敵海淀，但依舊是北京的核心改善集中地。首先價值最高的是太陽宮，有學區和產業支撐。其次望京，產業商業教育自成一體；新北苑，承接望京外溢；奧森和朝青，改善板塊；常營、雙井，適合資金量不夠的優質備選；東壩，餅王，未來預期可能要超越望京，但持有時間起碼在10年以上。

6、豐臺，非常看好麗澤板塊，商務區發展很好，其次是豐臺科技園，人氣很旺，南城產業核心地帶，最后是玉泉營和新宮可以選擇。

7、昌平，是北京最牛郊區，本質是在買和海淀的價差+距離。最看好朱辛莊，靠近海淀、兩條地鐵、自有產業，關鍵是新。其次是龍域和東小口、二拔子、回龍觀都處于第一梯隊。回龍觀雖然位置好，更新優化了很多，但當初規劃一般，略顯中庸，未來升值天花板有限，不過也適合剛需自住購買，配套便利。第二梯隊是天通苑和未來科學城。第三梯隊是北七家、沙河東、昌平城區。第四梯隊是南邵、昌平城區和沙河西。

8、大興，產業能力較弱，房產升值有限，適合剛需，圍繞著地鐵和次新房去買，預算可以去看西紅門高米店板塊，預算不夠去看棗園黃村板塊。

9、石景山，價值也圍繞著海淀，學區選魯谷，次新選擇古城，圍繞著一號線和六號線做價值配置。

10、通州，運河三角區。但因為雄安新區的出現，價值被大幅抽離，升值屬性偏弱。

11、房山，首選長陽。

12、順義，沿著15號線買，越靠近朝陽越好。

13、北京買房一定要圍繞著產業、地鐵、學區、商業，這決定了房子的基礎流動性，而升值就要靠產品和周邊的環境，這個具體還要看預算。

14、北京老房子，尤其是老破小，未來基本不會漲了，更多是自住功能，但現階段買了絕對不會虧錢，這波周期基本把之前積累的泡沫都擠干凈了，而且老破小的租金收益率還不錯，現在買比較放心。

15、有升值預期的是地段不錯，配套在發展的新房或者次新房，這個源于主要購買力未來的價值取向，但相對也是有門檻的，需要有比較不錯的現金流才能支撐起來。

16、北京跟其他城市不一樣，財政充裕，板塊價值兌現較強，在人口持續流動的正周期內，未來大餅也會慢慢兌現，需要時間。

17、反而北京向內發展，郊區很多房子的價格在2-3萬左右，再加上北京買房限購的放松，這基本對外圍區域的房價是致命的打擊，北京真正做到了虹吸大半個北方的效力。

18、好地段的新房要及早下手，行情反彈，主力人群下手速度很快。

19、郊區不買老破小，因為未來有保障性住房的沖擊，價值薄弱，甚至新房角度，也盡量不選純剛需。

20、北京房價上漲，每一輪周期都存在板塊輪動效應，先漲城區后漲郊區，先漲改善后漲剛需，先漲地鐵后漲非地鐵。

21、在北京不要太在乎租售比，房價漲起來，租售比只是九牛一毛。

22、在自己能力范圍內，盡可能買最貴的房子，因為價格已經充分回落，價值是跌出來的，好房子一定被暗自標注了價格。

23、別墅雖好，但輕易不買，流動性太差。

24、不要在新房和新板塊買老房子，不然會被踩踏，一文不值。

25、去看房的時候，一定要問清楚這幾年的“價格走線”，搞清楚為什么漲、為什么跌，好盤冷市抗跌，熱市易漲，價格已被暗中標注。

篇幅有限，今天先講到這里，想把北京講透可能一本書都不夠，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。