作者：印閑生
來源：江寧知府（ID：jiangningzhifu2020）

2015~2021這一輪的房地產盛宴里，中產階級踩到的一個大坑是到郊區、遠郊、環京、環滬等區域投資房產。

這些房產多擁有各式各樣的噱頭，比如：恒大海上威尼斯，碧桂園十里金灘、十里銀灘，五花八門的文旅地產，以及靠近高鐵站/遠郊地鐵站XX分鐘到XX的樓盤等。

在資產價值重估的年代，它們淪為降價重災區。

不過換個角度看，中國的大城市或許真的需要一輪郊區房地產建設，但郊區房產不能簡單地把市區高層小區給復制過去，而是要另辟蹊徑。

目前世界范圍內的大城市存在兩種模式：

一種以美歐澳等發達國家為代表，呈 “City+Town”或“中心City+衛星城”的形狀，在一個龐大的區域里填滿houses，采用汽車為主要通勤方式，輔以公共交通，都會區人口集中于郊區houses而非市區公寓樓。

另一種是以日韓等后起發達國家和絕大多數發展中國家為代表，圍繞城市中心和副中心建設大量樓房，以便捷高效的公共交通為主要通勤方式，人口集中于市區。

后者本質上是速成式的，發生在城市化飛速推進的年代，通過建設高層樓房的方式為短期內大量涌入城市的人口提供居所。

等邁過這一階段后，中國也會產生像發達國家一樣的差異化住房需求——有人喜歡繁華便捷的市區公寓，有人喜歡安靜寬敞的郊區別墅。

特別是隨著一部分工作機會和商業配套從市中心遷到郊區，一種“市中心→副中心→郊區鎮”的模式將會逐步完善。

對于土地緊俏的中國大城市來說，完全和美、加、澳等國做對標多少有些不切實際，我們不妨找個情況類似的對象來參考，比如東京。

樓房密密麻麻的東京市中心

東京都人口數達1399萬，如果以東京都會區來計算（一都三縣）則擁有3800萬人口。

1960年代，東京進入戰后高速發展期，為了迎接1964年奧運會，整個城市大興土木，除體育場館等奧運所需設施外，繞城高速等多項公共建設也同時展開。

七八十年代，隨著日本經濟高速發展，東京人口激增，居住條件及交通狀況均異常擁擠，堪稱通勤地獄。

進入九十年代之后，日本經濟陷入長期不景氣，出于刺激經濟和疏散市中心人口的考量，東京啟動了大規模都市更新與改造計劃，新宿、澀谷、臨海等副都心在這一時期迎來發展機遇。

以東京作為參照，中國的大城市近些年也先后進入“副都心”建設的階段，例如上海早在2001年便確定了徐家匯、五角場、花木、真如這四個副中心。

不過對于大多數財力有限的二線城市來說，習慣于集中力量建一片“新城”，如成都的南城、鄭州的東城等，期間多多少少有些忽視“老城”的城市更新工作。

1991年東京都廳遷移至新宿后，西新宿逐漸出現許多高樓。

市中心建設是城市發展的第一階段，“市中心→副中心”是第二階段，均屬于中心區不斷擴張的過程。

接下來讓我們把目光聚焦到大城市發展的第三階段——郊區建設。

某種意義上講，與西方頂級城市相比，中國大城市市區的城建水平已經能夠看齊甚至超越，差距主要是在郊區。

西方發達國家城市往往是一個都會區的概念，圍繞市中心的很大一片區域均為建成區，坐落著密密麻麻的小房子。

按照粗略估計，一個100萬人口的美、加、澳城市，其建成區面積可能要相當于人口300萬至400萬的中國城市。

至于說像洛杉磯、紐約等特大城市的都會區，實際建成面積要超過北京、上海。

洛杉磯都會區

中國作為后發國家，城市化進程主要發生在過去二十年間，九十年代連陸家嘴都屬于“鄉下”。

經歷過突飛猛進的城市建設后，未來我們的市區只能是“精雕細琢”，想進行大規模拆建已十分困難。

正因如此，中國城市化的“下半場”大概率發生在郊區。

以參考對象東京為例：

東京郊區的武藏野市，距離市中心20多公里。從建筑形態上看，其居民大都生活在各式各樣的公寓樓里，居住體驗可能還不如中國式“小區”。

東京遠郊的立川市，距離市中心40多公里。從建筑形態上看，以小別墅和洋房小區為主，很少有高層建筑。

立川到東京市中心開車距離40多公里，正常情況下需要一個小時；乘坐地鐵則要一小時40分鐘左右，日本郊區到市區的鐵路有直達、大站、每站停等不同模式，進城時間上也會有所不同。

關東平原最邊緣處的八王子市，盡管獨棟小別墅十分緊湊，但已經初具西方社區的形態。

紐約長島的居民區。簡單對比不難發現，東京郊區的城建、綠化水平跟紐約比仍有不小差距。

簡單點說，中國大城市郊區需要一輪居住環境升級，這種升級必須得做出吸引人的“差異化產品”，如別墅、洋房等，而不是把市中心的高層小區簡單復制到郊外。

目前中國城市的郊區雖然有一些別墅群，但其客戶群體以中高收入者為主，普通人很難消費起。

需要說明的是，國內的“別墅”跟國外的“house”并不是同一款產品。

國外house多以木板結構為主體，有點類似于速成板房（低成本別墅），其外墻磚只起到裝飾、保護主體和擋風雨的作用，而非承重。

建一個house通常是土地成本1/3，建筑成本1/3，水電等各種配套1/3；取暖方式五花八門，有傳統的壁爐、暖氣片，也有燃氣送風、中央空調。

澳洲的house以一層居多，屋內布局很像平層套三、套四房，進門處為客廳，有的還會“車庫入戶”。

美國的土地比澳洲稀缺一點，兩層樓的house居多，一樓一般是客廳、餐廳和廚房，二樓為臥室區。

除居住模式的升級外，郊區基礎設施配套以及城市界面也需要精雕細琢一番，不能給人一種厚此（市區）薄彼（郊區）的感覺。

當然，這一切其實都難不倒我們神通廣大的開發商，問題的關鍵或許在于放寬土地使用限制，并從中探索出一套可持續進化的商業模式。

上海西南郊有一片面積很大的莘閔別墅區，但因周邊城市界面較差、毗鄰鐵路和工業區、交通教育商業配套薄弱等問題，并沒有發展得如預期般理想。

中國人常講“衣食住行”，前兩個俗稱“溫飽”問題，目前已經基本解決了。

記得二十多年前，大多數中國人只有過年時才能買一身衣服，叫“過年衣服”，然后一年年攢下來幾件衣服替換著穿。

進入新世紀之后，私家車開始成為一部分富裕中產追求生活品質的象征，那時小轎車很稀缺，以至于許多2000年前后規劃的小區根本就沒有車位，到今天停車成了老大難。

最近幾年，隨著汽車工業突飛猛進，中國已經成為世界第一大汽車生產國和最大新車消費市場，普通家庭幾乎都可以擁有一輛私家車。

食→衣→行→住，展望未來，有關居住條件的升級或將成為中國最大的一塊內需。

居住改善無止境，我們距離真正“住得好”其實還差得很遠。