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樓市利好來襲,背后你要看清這些趨勢……

作者 :正文注明 2024-10-17 13:35:03 圍觀 : 評論

作者: 子木
來源微信公眾號:子木聊房
已獲授權轉載

今天上午10點,決定房地產歷史走向的大會開啟,會議由住建部部長,財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人,高規格團隊答記者問。
老規矩,先貼內容,后做分析:

發布會具體內容,概括起來,就是松綁、降費、加料。

松綁:

全國全域取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。其中一線城市,北上放寬限購,深圳除福田、南山超核心區以外全面取消,廣州全面取消。

降費:

降低了住房公積金貸款利率0.25個百分點;

降低了首付比例,統一首套、二套房貸最低首付比例到15%;

降低存量貸款利率;

降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔。

通過落實這些已出臺的政策,降低居民的購房成本,減輕還貸壓力,支持居民剛性和改善性住房需求。

存量房貸利率10月31日之前都會敲定,加點統一變為-30BP,浮動利率自動更換,固定利率需要去找銀行變更。

加料:

一是通過貨幣化安置等方式,新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

全國僅35個大城市待改造規模就有170萬套,其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。

這次,對條件比較成熟的100萬套,通過加大政策支持力度,提前干、抓緊干。主要采取貨幣化安置,這更有利于群眾根據自己的需要選擇合適的房子,又不用在外過渡,能夠直接搬入新居。同時,也有利于消化存量商品房。

二是年底前,將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。

將所有房地產合格項目都納入“白名單”,應進盡進、應貸盡貸,滿足項目合理融資需求。鼓勵官方下場收房收地,盤活存量土地和房屋。

解讀:

1、很難想象,這次又開啟了貨幣化棚改2.0,直接發錢給老百姓,進行漲價去庫存,這次新增100萬套(15年貨幣化棚改580萬套,16年超過600萬套,這次100萬)。

貨幣化增加支持力度,有利于快速去庫存,但這次選擇的城市,主要集中于群眾支持的,收支平衡避免地方債務風險的項目。

主要是支持地級以上城市,金融機構、商業銀行都給專項借款,還允許地方發專項債用于棚改貨幣化的執行。也就是說,彈藥無限給,全力推動棚改2.0。

而且部長還強調,工作做得好,還可以繼續增加舊改規模。

也就是說,100萬套只是保守數字,后期有可能加速體量。按照2015年的貨幣化情況,地方為了拉動經濟,棚改項目的設定遠不止老危舊房,一場貨幣大水即將沖入樓市,不知道又有多少人會因此暴富。

2、國外記者問到一個重要的問題,國慶銷售一線城市虹吸效應嚴重,三四線城市限購怎么搞?

回答承認了虹吸效應,認為是歷史進程,不可避免,有利有弊,“我們都會趨利避害”。

這意味著官方承認了核心城市與三四線城市的差距,而且選擇默認為戰略性放棄三四線發展,這對于沒有產業基礎和人口基數的低能級城市來說,絕對是利空消息。

如果目前的邏輯,那么未來有增量的發展,最后只能集中于一二線城市。

3、這次準備執行開發商全域白名單,意味著所有房企都可以拿到充沛的金融支持,跟前兩年形成了,天翻地覆的對比。

不過經過這么一輪大清盤,剩下的開發商基本都以國企和地方城投為主了。上面還特意強調,地方可以直接發債給開發商錢用于買地,這也是歷史性改變,政府強力介入市場。

好處是未來不會再有爛尾樓了,購房者可以完全放心,房地產市場更加穩定,壞處是,民營企業份額不足,是否會讓市場缺乏競爭。但就目前來講,國企的產品還是不錯的,因為央企、國企和城投之間也存在激烈競爭,只要上游充分競爭,下游才可以食利。

4、沒有小作文提到的7萬億專項債,這部分被模糊了,但官方提出貨幣化棚改2.0是遠超預期的,而且未來如果有體量的空間,那么整體救市規模疊加4萬億的B端刺激,也有7-8萬億的刺激規模,這也證明了官方要把樓市作為主要戰場的決心,漲價去庫存兜兜轉轉又回來了。

5、會議大篇幅講到了新市民安居問題,官方表態,將大力建設保障性住房,而且還會提高二孩家庭的保障房面積段,保障房的量未來會非常大,用于滿足雙軌制需求,保障中下層住房需求。

那么邏輯已經很清晰了:

1、三四線除核心資產,其他一律變賣換一二線資產。

2、一二線城市不要購買與保障房“同質化”的產品。

3、買得起,有資金能力的,可以參與享受下一個階段城市發展紅利。

4、買不起的,一二線城市繼續等保障房,未來大批建設后,配售型保障房的房價是市場半價,不過保障房增值屬性為0,純內部流動。三四線均價基本都回落到5千到1萬左右,老房子基本都是5-8千的水平,如果買不起,國家也不做保護。

5、優勝劣汰,城市之間、階層之間的競賽徹底打響,政策照顧到強者,紅利也被強者所分享。

6、這次全國中介和開發商都會借勢炒作輿論,號稱全國房價大漲,全國普漲,如果看完前面幾條,你會知道哪些是真哪些是假。

7、相信價值而不是價格,相信數據而不是輿論,相信長期而不是短期。接下來10-12月份是城市最重要的觀察期,如果出現連續翹尾趨勢,來年3月房價必然上漲,這是基本常識,我會幫大家做好數據監控,及時“天氣預報”。

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