2021年2月10日，“快遞一哥”順豐控股發(fā)布公告披露，旗下順豐房地產(chǎn)投資信托基金（下稱“順豐房托”）已向港交所遞交上市申請(qǐng)。

招股書顯示，順豐房托在2020年10月于香港注冊(cè)成立，由順豐控股100%持有，順豐老板王衛(wèi)擔(dān)任董事會(huì)主席。

自“誕生”以來(lái)，順豐房托便與順豐控股有密不可分的關(guān)系，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上，順豐房托近八成的營(yíng)收來(lái)自順豐控股，三大物業(yè)的租賃客戶也多為順豐控股；不僅如此，2018年，公司還向順豐方面借了不少貸款。

而隨著順豐房托借貸金額的攀升，其償債能力短板開始逐漸顯現(xiàn)。

疫情之下順豐房托業(yè)績(jī)驚現(xiàn)巨幅下跌

對(duì)于2月10日順豐信托申請(qǐng)赴港上市，順豐控股方面表示，“上市將開拓公司的創(chuàng)新性融資渠道，有助于盤活公司的物流資產(chǎn)，增強(qiáng)公司的現(xiàn)金流，進(jìn)一步支持公司戰(zhàn)略資產(chǎn)投入，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，提升經(jīng)營(yíng)能力。”

“這樣的嘗試和探索非常好，但關(guān)鍵還得看整體市場(chǎng)的接受和認(rèn)同程度，由此來(lái)決定它的估值高低及投資前景。”廣州知名地產(chǎn)專家韓世同向《投資者網(wǎng)》表示。

資料顯示，順豐房托是一個(gè)以單位信托基金形式組成的香港集體投資計(jì)劃，為首個(gè)將于香港以物流相關(guān)資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)投資信托基金，投資重點(diǎn)為全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)。

目前，順豐房托基金的投資組合包括位于香港、佛山及蕪湖的三處物業(yè)，其中，順豐香港物流園區(qū)的面積最大、租金最高，毗鄰香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，估值達(dá)52.8億港元。

值得留意的是，2020年，受新冠肺炎疫情影響，香港市場(chǎng)租金遭遇“重挫”。

仲量聯(lián)行報(bào)告稱，2020年，香港的租金下跌了17％，為2009年以來(lái)的最高水平；在2020年12月，香港中區(qū)高檔寫字樓的空置率創(chuàng)2004年以來(lái)的最高水平。

而深受影響的順豐房托，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)亦出現(xiàn)了巨幅下跌。截至2020年9月底，順豐房托的歸屬母公司的凈利潤(rùn)僅約32萬(wàn)港元，2019年同期這一數(shù)字約1.56億港元，同比驟降99.8%。

《投資者網(wǎng)》就公司業(yè)績(jī)大跌的原因及其他問(wèn)題致函問(wèn)詢順豐方面，截至發(fā)稿，公司一直未作回應(yīng)。

不過(guò)，根據(jù)高力國(guó)際（Colliers International）等機(jī)構(gòu)的說(shuō)法，2021年，外國(guó)公司可能會(huì)繼續(xù)削減租賃寫字樓數(shù)量以削減成本，因此預(yù)估今年香港的寫字樓租金還將下降7％。

物流地產(chǎn)賽道機(jī)會(huì)已不多

作為首個(gè)擬赴港上市的以物流相關(guān)資產(chǎn)為主的REITs，截至2020年底，順豐房托共擁有香港、佛山及蕪湖三處物業(yè)底層資產(chǎn)，可出租的總面積約為30.80萬(wàn)平米，平均出租率約為94.9%，估值約為60.94億港元。

對(duì)于順豐房托的發(fā)展現(xiàn)狀，上海中城倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)周建成向《投資者網(wǎng)》表示：“順豐物流地產(chǎn)就和京東物流地產(chǎn)一樣，兩者在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展空間均很小。”

在周建成看來(lái)，物流地產(chǎn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局已經(jīng)難以撼動(dòng)。“物流地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)大局已定了，紅海競(jìng)賽之下，剩余的機(jī)會(huì)顯然很少，就連知名物流地產(chǎn)普洛斯都去開拓辦公物業(yè)市場(chǎng)，可見，這條賽道留下的機(jī)會(huì)已經(jīng)不多了。”

他進(jìn)一步指出，“作為房地產(chǎn)領(lǐng)域最不引人注意的細(xì)分行業(yè)，物流地產(chǎn)的知名企業(yè)的數(shù)量其實(shí)很少，國(guó)有企業(yè)因擁有大多數(shù)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施資源成為行業(yè)主體，而剩余的部分則由外資企業(yè)主導(dǎo)，例如：普洛斯、嘉民、騰飛、豐樹、安博等等。民營(yíng)企業(yè)則有萬(wàn)科、平安、忠良、京東、復(fù)星等。”

據(jù)《投資者網(wǎng)》了解，目前順豐房托的業(yè)績(jī)大部分依賴于母公司順豐控股的“貢獻(xiàn)”，順豐房托也在招股書中坦言：“基金現(xiàn)時(shí)依賴于順豐關(guān)聯(lián)租戶取得其絕大部分收入。”

據(jù)招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年9月末，順豐關(guān)聯(lián)租戶占總收益的百分比分別約為62.4%、72.1%及76.6%，比重不斷上升勢(shì)頭不減。與此同時(shí)，在順豐房托物業(yè)的32名租戶當(dāng)中，租金收入總額前5名中就有3名來(lái)自順豐控股，約占同期租金收入的82%。

不僅如此，在經(jīng)營(yíng)管理上順豐房托亦與順豐控股關(guān)聯(lián)緊密。例如：蕪湖項(xiàng)目由蕪湖運(yùn)營(yíng)管理人管理，該管理人同時(shí)也是順豐控股旗下安徽其他物流園的管理者。

償債能力偏弱短板漸顯

在順豐房托的財(cái)務(wù)報(bào)表中，融資成本的加速攀升引起了外界的關(guān)注。

招股書顯示，順豐房托的融資成本由2018年底的6266萬(wàn)港元增加至2019年底的7216萬(wàn)港元；截至2020年9月底，順豐房托融資成本再度攀升，較去年同期約上漲110%至8895萬(wàn)港元。

融資成本的大幅增加，順豐房托歸因于貸款產(chǎn)生的利息所致。

來(lái)源：公司招股書

2018年，順豐房托的前身公司開始向順豐控股方面借貸，以代替部分銀行借款。截至2020年9月底，順豐房托一年以上的應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為26.9億港元，較2019年底的393萬(wàn)港元，暴增682倍。同時(shí)，截至2020年9月底，順豐房托來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息支出增至8656.2萬(wàn)港元，占了當(dāng)期收入近四成。

而隨著利息及貸款激增，公司的償債壓力也逐漸于臺(tái)前顯現(xiàn)。

來(lái)源：公司招股書

招股書顯示，截至2020年9月末，順豐房托的流動(dòng)資產(chǎn)約0.37億元，流動(dòng)負(fù)債約3.32億元，流動(dòng)資產(chǎn)嚴(yán)重小于流動(dòng)負(fù)債，顯示公司在短期債務(wù)到期以前，可變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的資產(chǎn)較少，這意味著企業(yè)的短期償債能力較弱。

“盡管當(dāng)前順豐房托與順豐之間的債務(wù)仍屬于內(nèi)部債務(wù)，但如果順豐房托在償債能力偏弱的情況下，整體盈利機(jī)制和商業(yè)模式仍無(wú)法提升，會(huì)進(jìn)一步影響其估值和股價(jià)走勢(shì)，包括公司的融資空間，都有可能會(huì)大打折扣。”韓世同就此表示。

而順豐房托或許已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，2月10日，順豐房托向港交所遞表，準(zhǔn)備開啟資本證券化之路，不過(guò)，由于是香港首個(gè)主打物流相關(guān)概念的REITs，其最終能否獲得港交所“放行”，還有待時(shí)間來(lái)驗(yàn)證了。

“物流地產(chǎn)狂熱發(fā)展的階段已經(jīng)過(guò)去了。整個(gè)行業(yè)會(huì)面臨增長(zhǎng)失速帶來(lái)的挑戰(zhàn)，一線城市以及重點(diǎn)二線城市可能會(huì)好一些，其他城市則已經(jīng)進(jìn)入供應(yīng)過(guò)剩的局面之中。”談及此類REITs的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)前景，周建成向《投資者網(wǎng)》補(bǔ)充說(shuō)。