家長千萬買小開間:只是"雞娃"開始 有人追漲，有人觀望
“總算是‘上岸’了。再晚半個月，可就和牛小無緣了。”
3月16日下午，許玥在北京市海淀區的一個售樓處內簽下二手房買賣合同后，望著馬路對面中關村第三小學（萬柳校區）（下稱“中關村三小”）的粉色教學樓，和一群正擁擠在校門外翹首以盼孩子放學的家長，她長舒了一口氣。
中關村三小（萬柳校區）大門外，家長等待接孩子放學。吳斯旻/攝
按照慣例，每年5-6月，北京各城區將開展義務教育階段的入學工作，這就意味著3-4月，是當年“買房入學”的最后時間，而許玥正是趕上落戶上學末班車的家長之一。
回想起自己“秒簽”二手房的經歷，許玥至今還心有余悸。她最終選定的小區叫蜂鳥家園，位于海淀萬柳區，對應著北京“一流一類”的名校——中關村三小，一直以來，該小區有著“海淀學區房天花板”的稱號。根據蜂鳥家園的一位房地產銷售經理介紹，在過去半年里，該小區內房源均價上漲了300萬元左右，并一度出現無房可售的現象。目前，每平方米的均價已達到20萬元以上，需求卻只增不減，預計3月份成交量可達50余套。
蜂鳥家園小區緊鄰中關村三小（萬柳校區），建成于2003年，共4棟樓。 吳斯旻/攝
不同于“突擊買房”的許玥，另一個北京媽媽麻寧決心“籌備在前”。她告訴第一財經，從備孕時起，她和愛人就開始找房。最近，孩子剛滿70天的她在東城區看中了一套約50平方米的學區房。但正當她盤整好資金的時候，這套掛價510萬元的房子，一夜間跳漲40萬元。
第一財經記者近日調研發現，海淀上地、萬柳，西城金融街、德勝等區域的二手學區房市場出現明顯升溫，并呈現出房源少、報備客流量大、溢價高和成交量多的特點。有行業資深人士透露，自去年下半年起，海淀和西城的多個熱點學區的二手房價格漲幅在10％~15％左右。
23日，據海淀房管局官方微信公眾號“海淀房管”消息，近期，海淀區房管局聯合區市場監管局對上地、萬柳等區域房屋交易中介機構，加大執法檢查力度對涉嫌炒作“學區房”概念、借機哄抬房價、代理未經房主書面授權委托房源等違規行為進行調查取證。目前，區房管局已檢查中介機構門店134家，對存在違規行為的中介機構立案6件，停業自查2家，行政處罰2萬元。
24日，第一財經記者致電海淀區教委，負責小升初工作的接電人員表示，2021年，將繼續嚴格執行多校劃片和民辦搖號。2019年1月1日后，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校。截至目前，北京市城六區均明確提出了新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過多校劃片方式入學。
同時，為緩解北京市義務教育階段學位緊張的問題，北京市委教育工委副書記、市教委主任劉宇輝日前在北京兩會期間接受采訪表示，2021年北京市將新增2萬個中小學學位。到2025年，北京市將新建、改擴建和接收居住區教育配套中小學150所左右，完成后新增學位16萬個左右。
根據北京市住建委制定的2021年房地產市場執法檢查工作安排，嚴查“借學區房等炒作房價”是今年的九大工作任務之一。
“先占個坑位，再租房住”
從決心“入坑”中關村三小到找房看房，許玥的心理預期被不斷拔高。
進入3月后，眼看著幼升小的流程即將開啟，再算上辦理房屋過戶的周期，許玥急了。一周前，她在卡里湊齊1000多萬元的預備款，并再次來到看過數次的蜂鳥家園小區，從不存在名額占用的4、5個房源里，挑中了一間48平方米左右的一居室開間房，并最終以1030萬元的總價全額拿下。
“在這里挑房子，不看單價看總價。”許玥稱，由于蜂鳥家園是中關村三小所在的學區里唯一以43-55平米小戶型房源為主的小區，這對于前來“占坑”的家長而言，是性價比較高的選擇。也正因此，該小區業主在掛售房源時，會忽視5平米左右的面積差距，將總價約定在950萬~1100萬元，也即是每平米大致在18萬~23萬元的區間。
在蜂鳥家園小區內，居住密度大，每層多為7-8戶，租住人數多。吳斯旻/攝
事實上，對于像許玥這樣，孩子要在當年或第二年上學的家長而言，可選擇房源的價格和戶數會進一步縮小。第一財經記者在實地走訪時發現，在鏈家、我愛我家等多個房地產經紀機構掛售的該小區房源中，總價較低的房子，基本處于業主自身子女還在小學低年級上學的狀態，根據“六年一學位”的原則，這意味著，只有孩子在2026年左右上學的家長才可以選擇這類房源。
“孩子越大，價格越貴。”上述房地產銷售經理告訴第一財經，正常情況下，家長在會提前3~6年左右買房，一方面，總價更低，并可以選擇貸款的方式購房；另一方面，根據海淀幼升小“多校劃片”后的順位原則，被調劑的可能性更小。
那么，對于“卡著點”買房的許玥，落戶時間短是否會讓孩子面臨被調劑的風險？對此，許玥認為，“可能性不大。”她向第一財經記者計算了一組數據，去年中關村三小開設了18個班，每個班約30~40人，在生源數相對充足的同時，對口小區數也相對較少，“目前，還沒有聽說過被調劑的現象”。
不過，許玥稱，拿到1030萬元的小開間后，“雞娃”戰役才剛剛開始。
據她描述，小升初“多校劃片”后，在中關村三小所在的海淀學區中，“派位入學”所覆蓋的中學整體水平一般，這就意味著，6年后，孩子若想升一流初中需要拼“點招”。
根據一名北京鏈家房地產中介提供的“2019年中關村三小（萬柳校區）小升初畢業生去向統計”，當年，六小強及民辦搖號的“點招”入學人數為326人，占全體畢業生的48.37％。
2019年中關村三小（萬柳校區）小升初畢業生去向統計 北京鏈家房地產中介/提供
“雖然東、西城和海淀三區都被稱為北京的‘教育高地’，但相較東、西城，海淀家長更‘拼娃’。此外，按照幼升小和小升初的學區劃分，在海淀，牛小配次優初中的現象很常見。這種情況下，海淀區的一流初中更青睞從牛小考入的點招生，這也是我選擇中關村三小的主要原因。”許玥說。
等到6月份，孩子入學事宜塵埃落定后，許玥稱，會考慮將蜂鳥家園的這個小開間出租，再在對面的光大水墨風景小區租一個100平米左右的房子，將孩子的姥姥、姥爺一并接過來住。“先占個坑位，再租房住。不過，即使蜂鳥家園的房子出租了，出租價格僅在每月7000元左右，租售比很低。”許玥告訴第一財經。
光大水墨風景小區位于蜂鳥家園對面，以大戶型為主。2月以來，該小區掛售房源一度達到每平米16萬元。吳斯旻/攝
有人追漲，有人觀望
21日，上述北京鏈家的房地產中介在微信上向第一財經記者曬出了前一天的銷售“戰績”：3月20日6時起，當天，北京鏈家二手房成交量達671套。按區域劃分，海淀五道口、西城金融街等優質學區的單日客戶量、帶看量和成交量均位居前列。
“正常情況下，單日二手房交易量在300套左右。現階段，根據平臺數據，全市二手房交易數量翻了一番，這說明即便在貸款、學位政策趨緊的情況下，很多購房者并不觀望。”他說。
西城區的一名房屋中介也對第一財經表示，當前，西城區德勝、金融街等學區的“老破小”甚至賣到了每平米24萬元，其中，一居室的公房尤其受家長追捧。如果能簽約的話，基本在剛掛牌的一個小時內，就有幾十個客戶報備。
根據國家統計局數據，2月份，北京二手房價格環比上漲1.2％，漲幅較上月擴大0.3個百分點。中原地產首席分析師張大偉分析稱，學區房需求的明顯抬升，是本輪一線城市二手房價格上漲的重要原因之一。“疫情影響下，2020年信貸政策較為寬松，疊加大量出國讀書人群回流，這給北上廣深帶來了大量的學區房需求。”他說。
與此同時，今年，北京市入學適齡兒童數量的增多，也進一步加大了學區房的需求。據統計，自2013年“二胎”政策放開，2014年北京市新生兒出生率比上一年增加了10%以上，而2021年正好是這波新生兒的入學年份。
為滿足義務教育階段的入學需求的增加并進一步擴大優質教育資源，據了解，今年，北京市將新增2萬個中小學學位。新學位主要分布在核心區、中心城區人口密集地區和城市副中心等學位需求比較緊張的地區。其中，海淀區將新增小學學位3000個、中學學位1000個，同時，將加大北部地區優質學位供給；西城區今年力爭增加義務教育學位12000個，同時，將在德勝、新街口、廣內牛街、廣外等學區打造多類型的新優質校，有效增加人口集中學區的優質學位資源。
高熱度的北京二手學區房市場正迎來高監管。1月25日，北京市住建委黨組書記、主任王飛公開表示，打擊惡意炒作和違規資金進入樓市，是今年整頓房地產市場秩序的重中之重，近期就將開展專項行動。
隨后，針對個別小區出現房價上漲苗頭并被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預期的現象，北京市、區住建委、市房地產中介行業協會多次約談北京市主要經紀機構負責人。自1月26日起，貝殼、我愛我家等中介機構的外網平臺，不再顯示小區歷史成交價格。
對于上述專項行動的階段性監測結果，2月25日，北京市住建委官網上發文稱，“近期我們監測到，有部分投機性需求惡意炒作學區房，我們將堅決遏制、精準打擊，嚴格執行多校劃片、派位入學政策，嚴肅查處違規使用信貸資金購房問題。”
近日，第一財經記者走訪海淀和西城的多個熱門小區時發現，部分房地產中介已不再明言“學區房”一詞。與此同時，在貝殼找房、鏈家APP上，北京范圍內，每平米單價超過18萬元的房源消失了。
3月18日，某中介公司內網，蜂鳥家園部分在售房源，當日該內網顯示48套在售。 一位海淀萬柳區房地產中介 /提供
3月18日，貝殼找房APP上，蜂鳥家園部分可售房源，當日平臺上共4套在售。
對此，多名房地產中介表示，隱去高價房源和淡化“學區房”的概念，是落實監管層“不炒作”學區房的要求，以防止在過高的房價下，家長恐慌性買房、業主哄抬房價和投資客“追漲”等現象出現。
趨嚴的政策，讓部分潛在學區房購房者決心推遲“上岸”。麻寧告訴第一財經，一方面，孩子還很小，另一方面，過幾年后，北京市入學適齡兒童數量可能會下降，而各學區的教育均衡化趨勢也將進一步提高，屆時，選擇余地會更大。“我決定，當下，不再‘追漲’了。”她說。
（受訪者要求，文中許玥為化名）
原標題：家長千萬買小開間:只是\"雞娃\"開始 先占坑位再租房
值班主任：李歡
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