財聯社（深圳，記者楊依依）訊，發酵數天的“深房理”涉嫌炒房被舉報事件，以深圳市七部門聯合發布調查通告為節點，再度被公眾聚焦。

近期有網民舉報，“深房理”存在炒房行為。深圳七部門所發通告顯示，有關部門已對“深房理”涉嫌違法違規線索開展聯合調查。透過深圳七部門的通告，外界得以了解該“炒房團”的操作手法及事件梗概。

財聯社記者了解到，“深房理”在通告發布當日緊急解散多個炒房群，有“深房理”會員要求退還會費但遭到拒絕；某國有銀行深圳支行已在排查與“深房理”有業務合作的員工。而事件當事人“深房理”4月9日通過媒體發聲，稱代持買房并不違法，并質疑舉報資料的真實性。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳樓市問題首先是杠桿問題，其次才是供求問題，一旦杠桿控制住了，樓市必然會降溫。

“深房理”火速解散多個會員群

“深房理”是在微博認證的“房產專家”，擁有超過140萬粉絲，會員年費3980元。近期，其被舉報存在違法違規炒房行為。

據深圳市住房和建設局、公安局、市場監督管理局、地方金融監管局、互聯網信息辦公室、人民銀行深圳市中心支行、銀保監局的聯合通報，七部門整理了“深房理”5條涉嫌違法違規的線索，包括教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格；以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益，涉嫌非法集資；提供“一條龍”服務教唆協助借款人騙取信貸資金違規用于購房；涉嫌虛假廣告行為；通過其公眾賬號、聊天群組發布虛假不實信息。

通告還稱：“對于調查過程中發現的涉嫌犯罪線索，將移交公安機關依法處理。”

此前外界并不知曉“深理房”是如何炒房的，經微博用戶曝光后，外界才得以窺之一二。而其手法的多樣化和組織的專業化，出乎不少人意料。

此前微博用戶“深房理裝修隊003”提供的102份“深房理搖籃會員合伙炒房材料”中，多份微信聊天截圖顯示，“深房理”群聊中，不僅有經紀人和會員發布“代持人招募股東”“分享信用貸和抵押貸”等代持、挪用經營貸的內容，甚至還有疑似民間放貸、非法集資的行為。

“搖籃會員”即加入“搖籃計劃”的會員，“深房理”的“搖籃計劃”號稱可以提供從首付款到月供，事無巨細“一條龍式”服務以指導購房者突破各個環節。

“深房理”曾在2020年5月發布微博稱，其為會員們提供全套“搖籃般房產投資解決方案”，工作內容包括：直接幫助零財富量的會員通過現有的金融工具和一些“技術處理”拿到首付款；通過獲取學歷、繳納社保、工作單位、結離婚等拿到購房資格；利用現有房產和其他金融工具，增加財務持有量等。

記者在采訪中獲悉，深圳七部門聯合通告發出不久，“深房理”便火速解散了多個會員群，群解散通知中稱“請通知身邊所有會員刪除與理總的聊天記錄，刪除理總微信，立即，馬上！”該通知中所說的“理總”，指的是“深房理”創始人李雪峰。

記者還了解到，在通告發布的前一天，某國有銀行深圳支行已開始排查與“深房理”有業務合作的支行員工；并對2020年1月1日后發放貸款，抵押物為“諾德假日”、“佳兆業前海廣場”、“中海陽光玫瑰園”、“名筑荔苑”、“前海時代廣場”等五個樓盤的業務展開全面排查。

這五個樓盤均位于深圳前海片區，其中前4個樓盤正是數天前被網友爆料稱之為“不能碰的殺豬盤”。這里的“殺豬盤”，指的是被炒房團控制掛牌價、價格虛高的二手樓盤。5個樓盤還被戲稱為“深房理概念盤”，因5樓盤均是“深房理”會員重點炒作的樓盤。

深圳此前有深圳灣恒裕濱城、寶安中糧鳳凰里兩個小區的業主，因抱團漲價控盤，整個小區被官方停止二手房網簽。而專業團隊控盤，因購房者多通過合資、代持、信用貸加杠桿等多種方式買入房產，比普通業主雖然增加了控盤性，但同時也增加更多潛在爆倉風險。

經營貸推高樓市杠桿

此次風波最初被公眾關注，是因為撞上了近期深圳嚴查經營貸違規流入樓市。

微博用戶“深房理裝修隊003”在發布102份資料前，先舉報了一名叫做“張帆”的購房者，于2019年申請385萬元個人經營貸款用于炒房。“深房理”在最新的回應里，承認教導會員合作、代持炒房，但完全否認染指經營貸。而“深房理”是否幫助會員將經營貸流入樓市，或是七部門調查里最關鍵的一環。

一般而言，除房產可用作經營貸的抵押物，庫存、應收賬款也可以作為擔保物，而違規流入樓市的，相當一部分是房屋抵押經營貸（以下簡稱“房抵經營貸”）。

房抵經營貸違規流入深圳樓市，與經營貸利率低于按揭貸款利率有關。

平安銀行深圳支行一名員工向記者介紹：“經營貸利率執行的是LPR利率（目前1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%），本來LPR利率就低，加上去年的貨幣寬松政策，經營貸利率按市場資金情況降低。更重要的是去年扶持小微企業的政策。”

“房抵經營貸這個產品定價調整相對頻繁。從去年疫情開始，為扶持小微企業，國家對很多行業企業進行貼息，定價逐漸走低。而按揭貸款利率一般都按地區指導執行，在此背景下，房抵經營貸利率逐漸就低于房貸利率了。”招商銀行深圳支行一名員工補充道。

原本用于扶持小微企業的政策，炒房團卻利用這其中的利息差，進一步加大了杠桿率。

深圳一名在疫情之后轉入資金中介行業的從業人員向記者透露：“基本找我們辦公司經營貸的客戶都是為了投資買房的，500萬元的貸款金額是起步價，1000萬以上的最多。”他還介紹，甚至沒有“紅本”（房屋所有權證）的房屋也可以抵押，房屋所在地不限深圳，北京、廣州、杭州、廈門等一、二線城市的房屋都可以作為抵押物。

李宇嘉認為，過去17年，深圳的金融資產占比增長，在四個一線城市中是比較快的，房地產恰恰就是驅動深圳金融資產暴增的工具。一方面，在企業主經營不善出現狀況時，房地產成為實體企業主的一種退路；另一方面，為獲得公司發展所需要資金，房地產也是這些實體企業用于展開融資的重要工具。

在李宇嘉看來，深圳樓市的問題并不只是供應量，還有杠桿問題。如果深圳人支付能力很強，首付比例較高，二手房指導價的效果可能相對有限，“但深圳高凈值人群相對有限，這輪上漲中，有不少是通過杠桿炒作。”

中原地產最新數據顯示，對比一月來看，三月市場降溫明顯。據了解，成交低迷走勢下，由于誠心購買客戶數量減少，三月份二手住宅成交周期進一步延長至265天，且議價空間升至3.7%。

“不僅是受調控政策影響，也跟市場資金量減少有關。資金減少，成交量也出現萎縮。新房表現比二手房要好，一、二手房倒掛現象仍然比較普遍，買一手非常劃算，新房還是市場首選，特別是二手房參考價下，預計需求還會向新房市場分流。”深圳中原總經理鄭叔倫介紹。