10月11日，一天內有三家房企發(fā)布債務違約及延期兌付等相關公告。在業(yè)內人士看來，融資環(huán)境全面收緊，新債發(fā)行不易，加上債務集中到期兌付，導致部分房企出現(xiàn)流動性危機。

從機構數(shù)據(jù)來看，房企連續(xù)4個季度新增發(fā)債低于到期債務。其中，今年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%。這也意味著房企一直依賴的借新債還舊債模式已不適用。

四季度雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。預期大部分房企會更加謹慎投資，融資額或將持續(xù)維持低位。對于部分房企來說，增強自身“造血能力”外，需要拓展多元化融資渠道，提升債務安全邊界。

一日多家房企發(fā)布有關債務違約及延期兌付公告

10月11日，新力控股發(fā)布公告稱，經(jīng)審慎考慮公司流動資金，目前預計沒有充足的資金，償還于10月18日到期的美元債及最后一期利息。因此，公司目前認為，將有可能發(fā)生債券條款及條件項下的違約事件。

這是繼9月30日新力控股承認有兩筆債務違約之后，又面臨新的債務違約。自9月20日，新力控股經(jīng)歷股價暴跌后短暫停牌，至今仍在停牌中。

與此同時，10月11日，花樣年發(fā)布關于18花樣年、19花樣02兩只債券交易出現(xiàn)異常波動盤中臨時停牌事項的公告。針對公司的間接控股股東花樣年控股發(fā)生短期流動性的問題，花樣年在公告中表示，已成立了應急小組，正在制定風險化解方案，以期盡快化解階段性困境。而早在10月4日，花樣年公告稱未能如期支付2.06億美元債。

近期，債務違約已經(jīng)成為房企高度警覺的事件。也是在10月11日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，董事會主席張雷和總裁張鵬有意向集團提供合計8億元股東貸款，并預期于未來兩至三個月內完成，同時將視乎集團財務狀況適時考慮予以持續(xù)支持。而當代置業(yè)發(fā)布的另一則公告顯示，10月25日到期約2億美元債券的剩余部分債券正在尋求延期兌付，目前正在征求投資人的同意。當代置業(yè)表示，此舉是為了改善流動性和現(xiàn)金管理，并避免任何潛在的償付違約。

按“三道紅線”的標準對照，新力控股、花樣年、當代置業(yè)均為黃檔企業(yè)，踩到一條“紅線”。

對于一連串房企面臨美元債違約，在同策研究院陳舒看來，伴隨房地產行業(yè)金融監(jiān)管逐步加強，房企面臨融資“三道紅線”、房貸“兩條紅線”等一系列政策監(jiān)管。在強監(jiān)管的大環(huán)境下，房企債務集中到期，部分房企爆發(fā)階段性的流動性風險，出現(xiàn)無法按期償還貸款、債券無法兌付等情況。這樣的結果也給房地產行業(yè)內部帶來信用危機。

對于當前房企債務違約問題，有業(yè)內人士認為，部分企業(yè)的“三道紅線”指標的優(yōu)化是通過將顯性債務轉為隱性債務，房企實際債務的償還壓力仍在，未來仍應警惕該部分債務的償還風險。

連續(xù)4個季度新增發(fā)債低于到期債務

事實上，自2021年以來，受房地產行業(yè)發(fā)展形勢與調控監(jiān)管政策的雙重影響，房企一直依賴的發(fā)債融資持續(xù)走低。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進一步擴大5個百分點，2021年前三季度發(fā)債規(guī)模占2020年全年發(fā)債規(guī)模約63%。

另據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水介紹，百強房企9月房地產信用債發(fā)行規(guī)模為321.4億元，相較于8月476.2億元小幅下降。

同策研究院9月監(jiān)測的40家典型上市房企數(shù)據(jù)顯示，9月房企完成融資金額共計610.95億元，環(huán)比下降43.55%，其中主要為債券融資金額大幅減少。

面對房企融資規(guī)模降低，陳舒認為，一方面是房企為了回歸綠檔，選擇主動減少自身債務總量或者調整債務結構；另一方面，則是由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，融資環(huán)境持續(xù)全面收緊，房企新債發(fā)行不易。

值得關注的是，從目前來看，境外債市悲觀情緒高于境內，發(fā)債規(guī)模收縮的同時，票面利率不斷抬升。其中，新力控股、花樣年等房企的債務違約首先發(fā)生在境外債上。

來自貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度境外債券融資平均票面利率為8.06%，與2020年同期基本持平，較2021年第二季度上升144個基點。而在9月房企17筆境外債券中，7筆票面利率處于10%以上的高利率，主要涉及正商集團、銀城國際、景瑞控股、中梁控股、新湖中寶、佳兆業(yè)集團等。

此外，導致部分企業(yè)出現(xiàn)流動性窘迫的原因還包括債務的集中兌付。貝殼研究院分析人士表示，自2020年第四季度后，受金融側監(jiān)管影響，房企新增發(fā)債規(guī)模長期低于到期債務規(guī)模，即連續(xù)4個季度新增發(fā)債凈額為負。而2021年第三季度境內外債券融資到期債務規(guī)模約3552億元，同比增加9.1%。

2019年至今房企季度債券融資發(fā)行與到期規(guī)模走勢

業(yè)內：四季度房企償債壓力或將緩解

貝殼研究院預計，四季度到期債務規(guī)模將達2089億元，相較前三季度，償債壓力有所緩解。其中，境內債市將繼續(xù)保持穩(wěn)定，但是境外債市仍呈高度不確定性。

不過，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，雖然償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。四季度預計維持當前的融資政策，同時在降杠桿主基調不變的情況下，大部分房企會更加謹慎投資，房企融資量或將持續(xù)維持低位。

“房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，融資環(huán)境超預期收緊將對房地產的增速及盈利能力產生負面沖擊。融資總量的下降將導致房企放慢拿地、推盤、銷售、施工及竣工的經(jīng)營速度，導致總體的增速下行。”中泰證券研究所這樣認為。

在貝殼研究院分析人士看來，“三線四檔”的房地產金融調控力度不會放松。作為調控對象，不同房企之間存在較大的差異，對于過往依賴高融資、高負債、高周轉的“三高型”房企，調控猶如黑云翻墨，降負債過程中會存在反復的可能性；而對于資金充裕、財務穩(wěn)健的房企，則是水波不興。

“當前，對于房企來說，除注重自身運營情況，繼續(xù)增強自身“造血能力”外，保證穩(wěn)健的財務表現(xiàn)和健康的債務情況，在資本市場將更具優(yōu)勢。”陳舒如是說。

丁祖昱則認為，未來房企應積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務結構，提升債務安全邊界。同時，企業(yè)運營方面應持續(xù)優(yōu)化組織架構，持續(xù)推動區(qū)域深耕，提質降費，持續(xù)提高運營能力，加快銷售端現(xiàn)金回流。在政策方面，當前國家加大對租賃住房以及REITs的支持力度，或將成為房企融資突破的新方向。

新京報記者袁秀麗