信貸政策將“糾偏” 或將意味著房企融資“至暗時刻”已過
原標題：信貸政策將“糾偏” 房企融資“至暗時刻”已過？
10月以來，房企接二連三的美元債務違約令市場風聲鶴唳。10月18日，國家統計局發布的數據顯示，前三季度房企到位資金增速收窄，資金承壓。而三天前，央行繼提出“兩個維護”之后，在第三季度金融統計數據發布會上，釋放出糾偏信號，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放。
在業內人士看來，這有助于修復資本市場悲觀預期，四季度行業流動性或有所改善。但也有業內人士認為，央行的表態并不能代表房地產信貸政策全面轉向，僅為適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力，債務危機下洗牌仍將持續。
信貸收緊下房企到位資金承壓
10月18日，國家統計局發布前三季度數據顯示，今年1-9月，房企到位資金為15.15萬億元，同比增長11.1%，增速收窄3.7個百分點，其中國內貸款同比增速下降8.4%。
對于房企到位資金增速收窄，貝殼研究院高級分析師潘浩分析稱，銷售回款為房企到位資金的主要來源，而當前的信貸環境收緊對銷售回款增速起到抑制作用。整體來看，房貸利率持續上行拉動銷售回款增速下行，房企到位資金承壓。
此前的10月15日，在第三季度金融統計數據發布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解。對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度造成一些企業資金鏈緊繃。
針對當前的情況，鄒瀾表示，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到約束，房價上漲速度得到抑制；房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。
央行在第三季度金融統計數據發布會上的表態，在很多業內人士看來，預示著房企融資環境有了放松的跡象。
在中指研究院企業事業部研究副總監劉水看來，央行近一個月內第三次在重要金融會議中提及房地產行業，向市場傳遞維穩信號。
潘浩表示，央行表態將有利于當前房地產市場情緒的修復，以及金融市場的常態化運轉，預計四季度房企整體資金流動性將得到一定程度上的緩解。
業內：房地產信貸政策迎來“糾偏季”
9月27日，央行貨幣政策三季度例會通稿中首提“兩個維護”，釋放房地產維穩信號。隨后的9月29日，央行、銀保監會聯合住建部和24家主要銀行召開房地產金融工作座談會，提出“準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”，指導金融機構加快落實“兩個維護”要求。
繼“兩個維護”之后，央行此次的態度更加明確。劉水認為，四季度隨著房地產貸款投放提速，市場“至暗時刻”已過，房企資金壓力將緩解。未來的政策變化將體現兩方面，從融資來看，銀行矯正對房企偏緊的信貸措施，房企開發貸融資環境趨松，有利于房企獲得融資。從銷售來看，房地產貸款投放加速，市場需求回暖，銷售回款加速，也將會增加房企資金。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，當前房地產的問題，很大程度上和銀行偏差的信貸工作方式有關。今年四季度是房貸政策的“糾偏季”，銀行在執行“三道紅線”方面，既有政策將明顯糾偏，各大銀行也將更為靈活地把握“三道紅線”尺度，在開發貸款等方面將給予積極和充分的支持。
嚴躍進預計，房貸將堅持“平穩有序”的投放要求，過緊的操作顯然不可行，基于近期市場壓力，四季度將有放松可能。目標在于合理有序充裕投放、防范市場過冷風險放大、促進房企經營穩健發展。在這樣的目標下，預期房貸投向或將建立窗口指導制度，一些大銀行或房貸規模較大的銀行，將面臨窗口指導，以更好地把握和執行房地產金融審慎管理制度。
值得關注的是，10月15日，中國房地產業協會召集10家房企座談，聽取了房企對近期房地產運營情況的匯報。據媒體報道稱，各家公司代表主要訴求集中在希冀調控政策在堅持“房住不炒”的前提下適當松綁，包括穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等。
債務危機下行業洗牌仍將持續
然而，并非所有的業內人士都對四季度房企的融資環境持樂觀態度。
易居企業集團CEO丁祖昱認為，央行此次表態，并不能代表房地產信貸政策全面轉向，房企融資還將保持收緊態勢，僅限于居民信貸政策和“三線四檔”理解層面上的適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力。
“近期個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。這種短期過激反應是正常的市場現象。”鄒瀾強調，經過近幾年的房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立后，國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體是健康的。
對此，有業內人士認為，從央行的表態來看，房地產個別企業債務風險對金融行業的外溢性可控。而央行將遵循市場化、法治化原則，引導企業自身來解決債務危機。可見，央行去杠桿的決心堅定。
“房企的優勝劣汰將持續推進。”丁祖昱認為，經營穩健的優質房企有望獲得集中度提升的機會，那些經營和財務指標嚴重惡化導致存在潛在違約風險的房企，融資環境很難得到實質性改善，償債壓力或將不斷加劇，未來或將有序出清。
中金證券研報顯示，未來房地產政策也不會大幅放松，但在局部領域，針對一些不太合理的過緊現象，比如按揭貸款的投放過緊，銀行對房企“三線四檔”融資管理規則的誤解進行糾偏。至于房地產銷量和投資等經濟指標能在多大程度上改善，仍需要觀察。總體來看，繼續深跌的概率不高，但要出現很快的V型反彈，可能性也不大，地產整體格局可能還是偏弱，通過時間換空間的方式來緩解債務問題。
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