（文/解紅娟編輯/馬媛媛）遞交招股書6個月后，瑞安房地產(chǎn)分拆新天地上市申請狀態(tài)為“失效”。

2021年9月13日，瑞安房地產(chǎn)分拆瑞安新天地赴港上市，并向港交所提交招股書。在長達6個月的時間里，招股書沒有通過審訊也沒有被駁回，2022年3月13日，港交所官網(wǎng)顯示瑞安新天地提交的招股書狀態(tài)為“失效”。

觀察者就此向瑞安房地產(chǎn)方面確認(rèn)，截至發(fā)稿，暫未回復(fù)。

十年后重提上市計劃

瑞安新天地的歷史最早可追溯至1971年。彼時，羅康瑞在香港創(chuàng)辦了瑞安集團，也就是瑞安新天地的母公司。成立后不久，羅康瑞就帶著瑞安集團進軍中國房地產(chǎn)市場，通過住宅+商業(yè)綜合開發(fā)的模式，打造了上海新天地、翠湖天地等知名項目。

憑借上海“新天地”的名號，瑞安一時風(fēng)頭無兩，并快速將這一模式復(fù)制到武漢、重慶等地。在內(nèi)地市場一路高歌猛進的瑞安集團，于2006年赴港上市，更名為瑞安房地產(chǎn)。

上市不到三年時間，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞就有了分拆新天地上市的計劃，主要是因為經(jīng)歷金融危機后，羅康瑞希望“瑞安房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更清晰，同時分拆出的業(yè)務(wù)也能在資本市場上自籌資金。”

不過，受資本市場冷淡、沒有好的溢價、融資環(huán)境較差等因素影響，瑞安新天地的分拆事宜一直被擱置。羅康瑞也堅持要等一個好時機，并直言“沒有好的溢價絕對不會上市，因為瑞安新天地不缺好資產(chǎn)。”

直至2012年，瑞安房地產(chǎn)才正式對外公開稱，有計劃拆分子公司瑞安新天地單獨赴港交所上市。具體來看，瑞安房地產(chǎn)將業(yè)務(wù)一拆二，旗下商辦物業(yè)資產(chǎn)包劃撥至中國新天地獨立營運，瑞安房地產(chǎn)仍專注于住宅開發(fā)。

值得一提的是，由于手握眾多自持型重資產(chǎn)項目，瑞安房地產(chǎn)當(dāng)時的財務(wù)狀況并不樂觀。為緩解負(fù)債、現(xiàn)金流壓力，瑞安房地產(chǎn)借新還舊、出售項目股權(quán)、轉(zhuǎn)讓項目套現(xiàn)，以至于有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，分拆新天地上市實際是為了給瑞安房地產(chǎn)融資解困。

可以參考的是，當(dāng)時為了籌集上海虹橋天地的開發(fā)資金，瑞安將包含上海創(chuàng)智天地、武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地在內(nèi)的共25萬平方米的商業(yè)面積用于出售回血。其中，創(chuàng)智天地項目出售給中國工商銀行，對價以6億元；武漢天地A5號地塊辦公樓出售給中國平安，叫價9.63億元；重慶天地3棟辦公樓及零售商鋪和停車區(qū)域同樣出售給中國平安，合計16.7億元。

與此同時，為了進一步加快新天地的上市步伐，瑞安新天地于2013年10月引入戰(zhàn)略投資人Brookfield，獲得5億美元投資來盤活“新天地”系列資產(chǎn)。

作為回報，Brookfield可換取由中國新天地發(fā)行本金總額為5億美元的可換永久債券，以及由瑞安房地產(chǎn)發(fā)行的4.15億份認(rèn)股權(quán)證。

Brookfield的加入也并能推動瑞安新天地的上市之旅，在現(xiàn)金流的壓力下，瑞安房地產(chǎn)不得不采取輕資產(chǎn)策略，并再次出售資產(chǎn)。僅2015年，瑞安就先后出售上海太平新天地朗廷酒店、虹橋天地酒店等項目，當(dāng)然，最引人矚目的莫過于123億元出售的上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)。

被寄予眾望的項目紛紛被轉(zhuǎn)賣他人，原本計劃的上市計劃也就此告吹。直至2021年，瑞安房地產(chǎn)重啟新天地分拆計劃。

擴張依賴母公司

招股書顯示，瑞安新天地經(jīng)營物業(yè)投資、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理三大業(yè)務(wù)，2018年至2020年，瑞安新天地分別實現(xiàn)總收益23.93億元、25.80億元、23.58億元，截至2021年上半年則實現(xiàn)收益13.77億元。

從數(shù)據(jù)上看，瑞安新天地對物業(yè)投資所帶來的的租金收入高度依賴。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，其物業(yè)投資中的租金收入業(yè)務(wù)分別為15.91億元、17.24億元和16.01億元，截至2021年上半年為9.28億元，占比均超過65%。

由于高度依賴租金收入，新型冠狀病毒爆發(fā)期間，其歸母凈利潤大減、由盈轉(zhuǎn)虧。招股書顯示，2018年至2021年上半年，瑞安新天地歸母凈利潤分別為6.81億元、5.84億元、-2.63億元和4.74億元。

對此，瑞安新天地表示，于2020年及截至2020年6月30日止六個月，分別錄得凈虧損2.63億元及8.85億元，主要由于新型冠狀病毒爆發(fā)導(dǎo)致投資物業(yè)公平值分別減少11.11億元及13.11億元。

值得一提的是，瑞安新天地手握的現(xiàn)金并不多。2018年至2020年，其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為37.27億元、34.07億元、29.57億元，呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢。

截至2021上半年，瑞安新天地期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為31.19億元，雖較此前有所增加，但其流動負(fù)債凈額同樣有所增多，從2021年初的9.69億元增加32.3%至2021年6月30日的12.82億元。

現(xiàn)金流狀況不佳之外，瑞安新天地的業(yè)績增長依賴于來自上海的物業(yè)組合。

招股書顯示，2020年，瑞房物業(yè)組合（包括合營公司及聯(lián)營公司所持物業(yè)）所產(chǎn)生的租金及相關(guān)收入同比微降2%至25.28億元，其中77%的租金及相關(guān)收入來自上海的物業(yè)組合。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，瑞安新天地的物業(yè)總建筑面積為200.52萬平方米，其中52.7%位于上海，但上海項目的租金收入正在不斷下滑。

以最具代表的上海新天地為例，2018年至2020年，零售業(yè)帶來的租金收入分別為3.03億元、2.51億元和2.33億元，辦公樓帶來的租金收入分別為1400萬元、1500萬元、1300萬元，同比皆呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢。

瑞安新天地發(fā)展的不平衡，還體現(xiàn)在對母公司瑞安房地產(chǎn)的依賴上。

招股書顯示，截至2021年6月30日，瑞安新天地主要管理上海新天地、創(chuàng)智天地、虹橋天地、武漢天地、佛山嶺南天地、重慶天地、南京國際金融中心等13項物業(yè)，主要分布在上海、武漢、南京、重慶、佛山五個城市。

在瑞安新天地的收購藍圖中，僅提及“我們有權(quán)收購瑞安房地產(chǎn)于總建筑面積約1,300,000平方米的商業(yè)物業(yè)以及未來商業(yè)物業(yè)的權(quán)益”，而對于其他市場擴張渠道并沒有任何計劃。

瑞安新天地表示，“我們?nèi)蘸笪幢乜沙晒κ召徎蛲顿Y其他公司，且將所收購業(yè)務(wù)與現(xiàn)有業(yè)務(wù)整合時亦可能面臨困難。”這是因為，瑞安新天地即使設(shè)法物色到合適機會，也未必能夠按照有利條款或可接受的條款及時完成收購，或根本無法完成收購。

換句話說，瑞安新天地好像從瑞安房地產(chǎn)中拆分出來了，又好像沒有分拆成功，因為其總建筑面積的擴張仍要受制于控股股東瑞安房地產(chǎn)。