《投資者網》葛凡梅

處于房地產行業深度調整期的萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”，000002.SZ），欲積極回購公司股份，以提振投資者信心。

4月6日晚間，萬科發布了《回購A股股份報告書》。報告顯示，為維護公司價值及股東權益，萬科擬自籌資金以集中競價方式回購公司人民幣普通股（A股），回購資金總額不超過25億元，且不低于20億元，回購價格不超過18.27元/股。回購期限自公司董事會審議通過回購股份方案之日起3個月內。

事實上，萬科作為房地產行業的頭部企業，此時回購或是業績、股價表現所致。2021年，萬科迎來歸母凈利潤同比下降45.75%，近乎腰斬，這也是公司歸母凈利潤有史以來第三次出現下滑。與此同時，公司整體毛利率下降、銷售規模承壓，1.55萬億元的負債總額與1.08萬億元的存貨，也給萬科2022年“止跌企穩，穩中提升”帶來了考驗。

從二級市場來看，自2021年以來，萬科的股價在2021年3月內達到期間內最高值，為33.35元/股，而在2022年3月內股價降至最低值14.43元/股，時隔一年左右時間，股價從最高值到最低值跌幅約為57%。截至4月13日收盤，萬科股價為20.5元/股，市值為2300億元，PE（TTM）10.58倍。

萬科2021年以來股價走勢圖

歸母凈利潤跌46%

作為常年盤踞房地產行業頭部前三之一的房企，萬科于1984年在深圳成立，1991年1月29日，公司發行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司發行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介紹方式轉換上市地在聯交所主板（H股）上市。

萬科深耕房地產行業30余年，繼1995年、2008年后，萬科2021年的凈利潤出現上市31年以來第三次下滑。根據3月30日晚間萬科發布的2021年年報，萬科實現營業收入4527.98億元，同比增長8.04%；歸母凈利潤225.24億元，下降45.75%；全面攤薄的凈資產收益率為9.6%，較2020年減少8.9個百分點。

萬科在年報中表示：“利潤的下降主要源于開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失。”

在毛利率方面，2021年，萬科整體毛利率為21.8%，較2020年的29.25%，同比下降7.4個百分點，這已經是萬科連續4年毛利率下滑，而在凈利率方面，萬科2021年也下滑至8.41%。

同時，萬科的扣除營業稅金及附加后的整體毛利率從2020年的22.8%下降5.6個百分點至17.2%，主要受到近年來結算項目地價占售價比上升的影響，開發業務毛利率下降至23%。

在結算毛利率方面，萬科2021年扣除營業稅金及附加后的結算毛利率從2020年的24%下降至17.8%，結算毛利總額也從905.7億元下降到717億元，同比減少了188.7億元。

從同行企業來看，萬科整體毛利率也不高。Wind數據顯示，2021年，招商蛇口（001979.SZ）整體毛利率為25.47%，華發股份（600326.SH）為25.8%，大悅城（000031.SZ）為27.44%，華僑城（000069.SZ）為26.15%，均高于萬科的整體毛利率（21.8%）。

在投資收益方面，年報數據顯示，2021年，萬科的投資收益66.1億元，較2020年135.1億元，減少了69億元，主要是受按權益法確認的聯合營項目收益減少以及處置子公司的收益減少影響，其中，按權益法確認的投資收益減少，主要是由于聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少。

與此同時，2021年萬科還計提了資產減值。數據顯示，萬科對2021年末資產進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產減值（其中存貨減值31.2億元和其他資產減值4.1億元），合計減少權益凈利潤約25.5億元。截至2021年末，萬科賬面存貨還有1.08萬億元。

銷售規模下降

2021年，房地產市場出現較大波動，即使是作為行業龍頭企業的萬科，也難以幸免，凈利潤出現下滑。

對萬科而言，房地產開發業務是公司業績貢獻的“大頭”。分業務類型看，2021年，萬科的營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4299.3億元，占比94.95%；來自物業服務的營業收入為198.3億元，占比4.38%；其他業務占比0.67%。

2021年萬科的營業收入結構

2021年，萬科的銷售規模出現下降。年報數據顯示，其實現銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別同比下降18.4%和10.8%。在萬科2021年所銷售的產品中，住宅類占86.4%，商辦類占9.7%，其它配套占3.9%。

萬科在2021年全國商品房市場的份額約3.5%，不過其銷售規模下降，與全國市場行情增長背道而馳。數據顯示，2021年，全國商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%；銷售金額18.2萬億元，同比增長4.8%。

分區域看，萬科的房地產開發業務在南方區域、上海區域、北京區域、東北區域、華中區域、西南區域和西北區域的占比分別為26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7%。

事實上，2022年以來，萬科的銷售規模仍在持續下降。根據4月6日萬科發布的2022年3月銷售業績公告，3月份，萬科實現合同銷售面積236.9萬平方米，合同銷售金額415.3億元，同比減少33.9%。2022年前三個月，萬科累計實現合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，同比減少40.66%。

在2021年，萬科的新開工規模下降，開發業務新開工計容面積約3265.3萬平方米，同比下降17.6%。

新開工下降的同時，萬科仍在積極獲取新項目。2021年，萬科獲取新項目148個，總規劃計容建筑面積2667.4萬平方米，權益計容規劃建筑面積1901.4萬平方米，權益地價總額約1401.5億元，新增項目平均地價為6942元/平方米。

截至2021年末，萬科在建項目總計容建筑面積約10367萬平方米，權益計容建筑面積約6428.4萬平方米；規劃中項目總計容建筑面積約4521.7萬平方米，權益計容建筑面積約2910.1萬平方米。

多元化業務轉型

面對房地產行業陣痛，房地產開發業務下降的情況下，萬科正在積極布局多元業務快速發展。2021年，萬科的萬物云、物流業務、租賃住宅和商業業務分別實現營業收入240.4億元、31.6億元、28.9億元及76.2億元，分別同比增長32.1%、68.9%、13.9%及20.6%。不過，上述業務在2021年萬科4528億元的營業收入中，占比均較少。

不過，中泰證券在研報中指出，萬科從2014年開始地產產業鏈多元化布局，已陸續完成從投入期到成熟期的過渡。其認為，未來三年公司成熟運營的多元化業務布局，將持續驅動經常性業務收入及利潤貢獻。

而在財務方面，萬科的負債規模仍在攀升。年報數據顯示，截至2021年末，萬科的負債總額為1.55萬億元，同比增長1.75%；其中，有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%。同期，公司貨幣資金為1493.52億元，尚未覆蓋其有息負債。

不過，在萬科的有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計586.2億元，占比為22%；一年以上有息負債2073.4億元，占比為78%。

分融資對象來看，銀行借款占比為56.1%，應付債券占比為21.8%，其他借款占比為22.1%。分境內境外來看，境內負債占比75.8%，境外負債占比24.2%。截至2021年末，萬科的綜合融資成本為4.11%。

從“三道紅線”指標來看，萬科符合“綠檔”要求。截至2021年末，萬科的凈負債率29.7%，處于行業低位；貨幣資金對于短期債務的覆蓋倍數為2.5倍，較2020年末提升約0.2倍；剔除預收賬款的資產率為68.4%；資產負債率為79.74%，下降1.54個百分點。

廣大證券在研報中表示，當前疫情反復對經營造成影響，萬科2022年-2023年歸母凈利潤預測為274億元、332億元，分別下調25.5%、13%，新增2024年歸母凈利潤預測為395億元；當前A股股價對應2022年至2024年PE估值分別為9倍、8倍、6倍，H股股價對應為7倍、6倍、5倍。公司前期減值計提充分，利潤率有望逐步修復，多元化業務提升長期估值。（思維財經出品）■