“大熱天的，又停電了，很多實質性問題仍亟待解決。”近日，北京馬駒橋附近鉆石空間小區多名業主向新京報記者反映稱，該小區使用的是“轉供電”（即電網企業無法直接供電到終端用戶，需由轉供電單位轉供），供電不穩定，小區兩家物企（即勝利物業、嘉苑物業，下同）還借此向業主收取電費差價，當前雖然啟動了退費程序，但是仍然風波不斷。

然而，在“轉供電”背后，更深層次的原因在于鉆石空間小區的規劃問題。因土地性質的爭議，已入住7年的鉆石空間小區業主們，仍然無法辦理產權證。對此，連日來，新京報記者進行了多方采訪。

鉆石空間小區業主反映，該小區使用的是“轉供電”，經常出現停電等問題。

“轉供電”價差引發退費風波

鉆石空間小區共規劃有三棟樓，其中兩棟樓為7層的loft，另一棟為3層的附屬設施。

“2016年剛入住時，電費為1.4元/千瓦·時；2019年8月，經過我們部分業主反映電價過高后，電費降至1.1元/千瓦·時。現在，物業公司終于同意將電費降至0.9元/千瓦·時。”6月25日，鉆石空間小區業主尹程（化名）向記者反映稱，目前北京電力公司賣給鉆石空間小區的電價平均為0.86元/千瓦·時，與此前兩家物企向業主們收取的電費差距明顯。

尹程告訴記者，6月21日，嘉苑物業在鉆石空間小區貼出通知稱，根據上級主管部門工作安排，該公司對2020年、2021年、2022年（1月1日-3月15日）居民所交電費按每度電0.2元進行退費。同日，嘉苑物業貼出了另一則通知，其中顯示，2016年應部分老業主及開發商的邀請，勝利物業臨時管理鉆石空間項目，而2018年起，嘉苑物業進駐該項目；由于財務管理制度的原因，上述退費工作全部由嘉苑物業完成。

對此，尹程等多位業主認為，通知退費涉及的時間僅為2020年至2022年3月15日，兩家物企在2020年之前收取的電費差價明細也應該公布出來，否則今后就更難說清楚。還有業主告訴記者，經開區執法局駐馬駒橋執法隊要求嘉苑物業在退費期間公示之前收取的電費明細，但嘉苑物業并沒有按要求進行公示。

連日來，新京報記者以鉆石空間小區業主身份聯系了嘉苑物業，相關工作人員稱，已經從6月25日開始辦理退費手續；2020年之前的電費差價暫時不退，2022年3月15日以后的電費差價可以協商在購電時進行折抵，目前還不能公示退費明細。

對此，北京在明律師事務所李鵬霞律師認為，2020年，北京市住房和城鄉建設委員會等多個單位聯合發布文件，“轉供電”主體必須及時足額將降價紅利傳給終端用戶，不得截留；其必須按照北京市目錄電價收取電費，不得加收其他任何費用。所以，上述物業公司在收取電費過程中加收差價也屬于變相漲電費，屬于違法行為。

業主“辦證難”牽出規劃疑云

6月26日，鉆石空間業主劉明（化名）告訴記者，由于小區一直使用“轉供電”，不僅被物業公司收取了差價，還時不時就會停電。那么，到底是什么原因導致鉆石空間業主只能從小區物業公司那兒購買“轉供電”呢？

“現在鉆石空間所出現的情況，主要還是因土地性質的爭議引發，入住多年，業主們仍然無法辦理產權證。”劉明如是說。

“2008年到2010年，部分購房者以9800元/平方米左右的單價從開發商手中購房。我是在2010年購買了鉆石空間這套房子，當時自己法律意識不強，不知道要看預售證，認為有合同就行。”劉明稱，該項目是按“員工購房”形式銷售，在購房之初，開發商承諾，政府已經有了規劃，這些“內部房”很快就會轉為普通住宅，后來其與開發商簽署了“內部購房協議”，其中約定2010年10月交房，但并未明確房屋性質；后來他才發現，開發商已經取得該項目《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》四個證，缺了商品房銷售類的證件。

劉明等業主告訴記者，雖然約定的2010年10月交房，但是開發商一直未交付，其承諾的“內部房”轉為普通住宅的承諾也未能兌現，給出的理由是“與政府規劃有關”。直到2015年，在業主多次交涉和努力之下，才收房入住。但是，房產證辦證問題一直無法解決，這背后的原因是，在相關規劃文件中，該小區所在地塊的性質不一，部分證件顯示小區用地為“工業用地”“辦公用房”。

根據業主提供的資料顯示，2006年11月2日，當時北京市規劃委員會（簡稱“北京市規委”，目前已為“北京市規劃和自然資源委員會”）曾給鉆石空間小區下發《規劃意見書》，其中明確，該小區建設用地性質是“居住用地”，建設項目為“辦公用房及附屬設施”；同年11月30日，北京市規委為鉆石空間小區所在地塊開具的《建設用地規劃許可證》上，該項目用地名稱又標注為“工業用地”。此外，在一年后的2007年6月份，北京市規委出具的《建設工程規劃許可證附件》顯示，該項目綜合樓1#為辦公用房。

2006年11月2日，北京市規委給鉆石空間小區下發的《規劃意見書》明確，鉆石空間小區建設用地性質是“居住用地”（上圖）。同年11月30日，北京市規委出具的《建設用地規劃許可證》顯示，該小區用地項目名稱標注為“工業用地”（中圖）。2007年6月份，根據北京市規委出具的《建設工程規劃許可證附件》，該項目綜合樓1#為辦公用房（下圖）。

而作為當時的親歷者——鉆石空間開發商，能否解開規劃疑云呢？根據業主提供的資料，該小區開發商為北京銀凱新型建材有限公司。天眼查信息顯示，該公司已于2019年3月29日被吊銷營業執照。

6月28日，新京報記者就鉆石空間土地及辦證問題與北京市規劃和自然資源委員會取得聯系，工作人員表示，涉及土地證件的問題需要向當初辦理證件的部門詢問，辦理房本的具體情況則需要與項目屬地規自部門聯系解決。而前一天（6月27日），北京市經濟開發區不動產登記中心相關工作人員就此事回復記者稱，如果業主要辦理產權證，需要先由開發商申請辦理大房本，然后再辦理小房本，在鉆石空間這種開發商注銷的情況下，業主可以起訴開發商解決問題。

“歷史遺留問題”應如何解決？

在多位業主看來，鉆石空間小區當前面臨的種種問題，癥結還是在于因規劃之爭所導致的“辦證難”。

自2020年起，鉆石空間部分業主看到北京市發布的《關于印發切實解決歷史遺留房地產開發項目不動產登記有關問題意見的通知》等解決歷史遺留問題的文件后，再次燃起了“辦理房屋產權證”的希望。

經過一番爭取之后，業主們的期待再次落空。一份由北京市規自委通州分局2020年7月4日給一位業主的信訪答復意見書顯示，2020年鉆石空間小區所在區域已經由通州區調整為北京經濟技術開發區行政區域，關于房產證問題建議咨詢北京經濟技術開發區不動產登記大廳。上述業主稱：“后來我也去找經濟開發區了，得到的回復是‘誰審批誰監管誰擔責’，需要找通州有關方面。”

鉆石空間部分業主還向記者表示，在購房之初對項目考察的不嚴謹，確實有購房人的責任，但是不能一直為小區用地性質這個歷史遺留問題買單。鉆石空間已經是一個成規模的小區，后期是否可以通過補繳土地出讓金等程序解決“辦證難”，由此也能解決“轉供電”的問題？

鉆石空間業主的上述愿望能否實現？“辦證難”問題究竟該如何解決？6月27日，北京市經濟開發區住建局不動產登記中心相關工作人員就此事回復記者時表示，相關情況還需要進一步了解之后再做回復。隨后，經濟開發區執法局相關工作人員回復稱：“我們會安排執法隊進行回復。”

針對此事，李鵬霞律師表示，過去因開發企業不履責、項目手續不完善，以及未嚴格按照批準規劃和用地條件開發建設等原因，未能辦理國有建設用地使用權及房屋所有權登記手續，造成購房人“辦證難”，這類項目都屬于歷史遺留房地產開發項目不動產登記專項治理工作范疇。

李鵬霞進一步表示，目前來看，造成鉆石空間小區現狀的原因主要是項目開發的歷史遺留問題，該小區業主可以依法依規向相關部門反映，爭取在各部門的推動下早日解決問題。

新京報記者張建圖/受訪者提供

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