中國房地產進入洗牌階段，各大巨頭陷入關鍵戰，誰能笑到最后？
文 | 華商韜略 那日蘇
幾天前，在考量了全球范圍內最大的中國上市企業在過去一年的業績和成就之后，2022年的《財富》中國500強排行榜出爐。
其中，房地產企業的變化格外引人注目。2022年上榜500強的房企僅有44家，創下了自2016年的最低記錄。要知道，就在去年房地產還是上榜數量最多的行業。
整體來看，在過去的2021年，房地產整體在走下坡路，市場趨冷是跌出排行榜的最主要原因。
一方面，房企陷入債務危機，期房暴雷等不利消息消耗了市場對于房地產的信心；另一方面，集中供地、“三道紅線”等政策的不斷升級，也讓房企的資金回籠變得更加困難。
現下的情況不好過，未來的前景也不甚樂觀。市場上的購房者也憂心忡忡地看著一家又一家的房企暴雷，一個又一個樓盤爛尾。捂緊錢袋子，成為了供需雙方的共識。
未來，什么樣的房企能生存下來？
從目前的條件來看，手握最多現金流、杠桿最低的房企，無疑是最安全的，也是消費者購房的首選。
在日前和訊房產推出《2021年上市房企經營性現金流榜》顯示，上市房企的經營性現金流均值為72.71億元。
其中綠地控股排行一騎絕塵，現金流高達622億，可謂是中國目前最“有錢”的開發商。同時綠地也是中國500強企業中房企的No.1，位于總榜單的22名。
緊隨其后的是華發股份和龍湖集團，分別以360億、285億的現金流位列第二第三名。
這個榜單里最引人矚目的，則是龍頭房企碧桂園。
在2020年現金流為-216億的情況下，碧桂園在2021年及時將現金流拉回了108億。一年之內增長了324億，為中國房企之首。
而在2020年還手握531億現金流的萬科，卻因為現金支出比去年同期多出421億元，而導致2021年現金流僅為41億，下降了490億。當然，這是萬科主動采取“去杠桿”戰略的結果，與之相伴的是萬科負債率僅為18.1%，是中國一線房企當中最低的。
不僅如此，在房地產整體銷售疲軟的情況下，在2022年上半年，碧桂園力壓萬科，實現了銷售額2470億、銷售面積3039萬平方米的成績，位居中國房地產企業榜首。
王健林曾經說過，對于房地產企業而言，是“銷售為首，現金為王”、“現金流比負債率更重要”。
碧桂園迅速增長的現金流和冠絕全國的銷售量，證明了其方向之正確、實力之強勁，才能在全行業面臨市場沖擊的背景下，迅速擺脫現金流危機，并且穩中有進。
至于綠地控股，雖然現金流十分充足，但高達139.2%的負債率，仍然是壓迫企業生存的龐大壓力。從這個角度來看，將負債率穩穩控制在60%以下的萬科、碧桂園、華潤置地、保利地產等房企，距離那條“暴雷”紅線更加遙遠。
綜上，綠地控股是目前國內現金流最充裕的房企，但也面臨著杠桿過高、銷售疲軟的壓力。而萬科在市場前景整體不甚理想的情況下，選擇壓縮現金流去杠桿，不失為明智的一步，但也限制了公司進一步的發展。
而碧桂園在銷量凱歌高奏、負債率維持在健康水平的前提下，一年增加了324億的現金流，無疑成為了2022年房地產企業最成功的代表。
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