東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《禁止房?jī)r(jià)下跌？有房企降幅過(guò)大遭“處罰”，釋放出什么信號(hào)？》是一篇關(guān)于降幅,過(guò)大,有房的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問(wèn)題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

2022年二季度之后，房地產(chǎn)會(huì)走向何方？房產(chǎn)專家們的聲音各不相同。

對(duì)于樓市的方向問(wèn)題，有人看多、有人看空。看漲派的人主要以各路“房產(chǎn)專家”為主，例如北師大教授董藩、中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展研究專家李鐵、房改之父孟曉蘇等。他們經(jīng)常以各種觀點(diǎn)來(lái)論證“房產(chǎn)上漲”的可能性，進(jìn)而勸說(shuō)市場(chǎng)上正在左右搖擺的購(gòu)房者們趕緊下定決心購(gòu)房。例如：

北師大教授董藩就多次說(shuō)到，我國(guó)的城市化距離發(fā)達(dá)國(guó)家還有15個(gè)百分點(diǎn)的差距，按照過(guò)去的提升速度，城市化帶來(lái)的巨大紅利期還有至少15年的時(shí)間，而城市化的提升就意味著還有大量的農(nóng)村人向城市遷移，董教授預(yù)測(cè)農(nóng)村人還會(huì)向城市遷移4億人多，這為城市的房地產(chǎn)帶來(lái)充足的購(gòu)房需求支持，從這個(gè)角度而言，房地產(chǎn)依然大有可為，畢竟過(guò)去的10多年里，農(nóng)村人進(jìn)城也才5-6億人而已。

房改之父的孟曉蘇也善意地說(shuō)到，專家們不要經(jīng)常用“樓市下滑”來(lái)忽悠人，現(xiàn)階段根本就看不到樓市下滑的因素出現(xiàn)，在孟曉蘇的眼中，房地產(chǎn)不會(huì)有多少收縮的空間，反而始終出現(xiàn)大量的積極因素。一言以蔽之，孟曉蘇的潛臺(tái)詞是說(shuō)樓市還具備很強(qiáng)勁的上升潛力。

當(dāng)然了，有看多的，必然有看空的。比如玻璃大王、實(shí)體企業(yè)家曹德旺，就屬于看空房地產(chǎn)的典型企業(yè)家，曹德旺多次提到，房地產(chǎn)其實(shí)就是一堆水泥磚頭而已，房地產(chǎn)在過(guò)去幾十年的發(fā)展，占用了過(guò)多資源和資金（曹德旺認(rèn)為房產(chǎn)花費(fèi)的資源過(guò)多，以至于實(shí)體行業(yè)資源都被挪走了）。從“水泥磚頭”的角度看，房子確實(shí)不值錢，所以曹德旺才說(shuō)高房?jī)r(jià)都是被炒作起來(lái)的，有錢人房子很多了，不需要買房，無(wú)房人買不起，所以曹先生才說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)就是有錢人之間相互買賣的游戲。

正所謂“公說(shuō)公有理婆說(shuō)婆有理”，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，每個(gè)人都能說(shuō)出自己的一番道理。不過(guò)，這讓購(gòu)房者們感到為難了，面對(duì)左右互搏、相互排斥的結(jié)論，躍躍欲試的購(gòu)房者們難以做出抉擇。

那么，站在2022年開(kāi)年的新起點(diǎn)上，買房人該信誰(shuí)呢？一系列新信號(hào)，或許能說(shuō)出答案。超21城“限跌”，有房企降幅過(guò)大遭“處罰”，專家：要防止過(guò)度。

1、截止2022年，有至少21座城市發(fā)布了“限跌令”。根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》的統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，到大范圍內(nèi)至少有21個(gè)城市發(fā)布了“約束房企折價(jià)”的要求，既有一二線城市，也有三四線城市，沈陽(yáng)、昆明等都在其中（多數(shù)為三四線城市）。

這一點(diǎn)，其實(shí)很容易理解為什么，2020年央行和住建部多次申明，開(kāi)始收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款融資規(guī)模，這也就是業(yè)內(nèi)人士經(jīng)常說(shuō)的房產(chǎn)融資“3+2”策略，對(duì)房企實(shí)行“3紅線”，對(duì)個(gè)體購(gòu)房者實(shí)行“雙上限”，在融資收緊的策略下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一系列的連鎖反應(yīng)，雖然長(zhǎng)期以來(lái)LPR始終保持紋絲不動(dòng)，但各城市實(shí)際執(zhí)行的房貸利率卻在悄然上漲，首套房5.99%，二套房超6%早已經(jīng)成為了多數(shù)城市的基本放貸依據(jù)。

一句話總結(jié)2021年以來(lái)樓市的局面：資金限流了。而我們都知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高度依賴資金的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債行業(yè)，一旦沒(méi)有了巨額融資，就會(huì)后繼乏力。房企沒(méi)錢建房、沒(méi)錢還債、購(gòu)房者沒(méi)錢買房。原本連軸轉(zhuǎn)的車輪子，現(xiàn)在徹底陷入到了癱瘓的地步。對(duì)于購(gòu)房者而言，大不了暫時(shí)打消買房念頭，然而房企可不行，賬面上沒(méi)有進(jìn)賬便是損失。所以你9折、我就可能8折，掀起了一片“打折內(nèi)卷”之勢(shì)。

為什么要“約束折價(jià)”呢？按理來(lái)說(shuō)，打折促銷是房企的市場(chǎng)化行為，地方不應(yīng)該有過(guò)多的干預(yù)。道理雖然如此，但現(xiàn)實(shí)卻并不這樣，房地產(chǎn)的發(fā)展影響著上下游50多個(gè)行業(yè)，涉及到200多個(gè)原材料行業(yè)的變化，就拿裝修建材和家電銷售這兩個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦房產(chǎn)形成下行風(fēng)，那么裝修行業(yè)和家電銷售行業(yè)就同樣會(huì)出現(xiàn)下行的情況。而實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，在房產(chǎn)上升期，同樣是室內(nèi)裝修和家電銷售的旺季。

所以，這事兒讓誰(shuí)來(lái)決定，都不敢讓房產(chǎn)下行過(guò)多。不僅如此，房子還占到了普通家庭70%以上的比重，一旦房屋的價(jià)值出現(xiàn)了風(fēng)吹草動(dòng)，那就直接關(guān)乎家庭資產(chǎn)的變化。故而才有專家直言了“限跌其實(shí)是在保護(hù)剛需權(quán)益”，從這個(gè)層面而言，不無(wú)道理。

舉個(gè)例子：張三在4個(gè)月之前，購(gòu)買了一套價(jià)值140萬(wàn)元的房子，這是張三的首套房，也非常看重，首付款42萬(wàn)元，按揭貸款98萬(wàn)元，由于銀行對(duì)按揭貸款的審批速度很慢，所以3個(gè)月下去了，貸款依然沒(méi)有發(fā)放下來(lái)。這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)一步打折了，在原本價(jià)格基礎(chǔ)上，全面調(diào)低至9折。這也就意味著，張三這套房子還沒(méi)拿到手（甚至連按揭貸款都沒(méi)辦下來(lái)）的情況下，市值已經(jīng)縮水了14萬(wàn)元，按照張三的說(shuō)法，這可是他一年多的工資收入了，房企一句話就讓自己貶值了這么多。

這就是專家們直言“拒絕折價(jià)”的基本依據(jù)。

2、除了禁止房?jī)r(jià)下跌之外？還出現(xiàn)了新的一幕：有房企降幅過(guò)大遭“處罰”。根據(jù)《澎湃》的報(bào)道，前陣子在江蘇徐州，有一家房企因?yàn)檫^(guò)度打折促銷，把原本的銷售單價(jià)7200元降低至5300元（具體是5388元），最終被房產(chǎn)管理部門予以“責(zé)令恢復(fù)原價(jià)”，并且被告知我背了“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第八條”要求。隨后，該房企退回了已經(jīng)按照“低價(jià)”銷售出去的41套房子，把價(jià)位重新提升至7200元的水平。

這一幕，是不是有點(diǎn)似曾相識(shí)？在2年前，合肥和深圳，也多次出現(xiàn)過(guò)類似的情形，合肥有一家樓盤原本銷售價(jià)格為14000元/平米，由于地理位置不佳、交通條件不好，所以長(zhǎng)期難以銷售，經(jīng)過(guò)為期1年的支撐后，售樓部終于決定把單價(jià)降低4000元銷售，在促銷推出不到10天的時(shí)間里，當(dāng)?shù)氐淖〗ň植块T就開(kāi)展了一次約談，隨后價(jià)位重新拉高至16000元，不僅恢復(fù)到了之前水平，而且略高。

禁止“跌”？折扣過(guò)大遭“處罰”，釋放出什么信號(hào)？

在指聞君看來(lái)，這恰恰是當(dāng)前市場(chǎng)下行的有力證明。在過(guò)去的10多年里，房地產(chǎn)早已經(jīng)形成了“買漲不買跌”的購(gòu)房邏輯，這也就意味著，只要房地產(chǎn)稍微有熱度，那么買房人便會(huì)紛紛沖向地產(chǎn)市場(chǎng)買房，而在房產(chǎn)平穩(wěn)期，人們是不樂(lè)意去買房子的。所以說(shuō)，“限制折價(jià)”這恰恰說(shuō)明當(dāng)前的房市正在下行，不折價(jià)銷售不掉，不然的話，開(kāi)發(fā)商也不愿意白白損失利潤(rùn)、讓利給買房人。

總結(jié)：一方面房企們不促銷難以完成銷售目標(biāo)，另一方面專家們說(shuō)，不能過(guò)度促銷。對(duì)于房企而言，這是一道兩難的選擇題，不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者而言，或許是個(gè)不錯(cuò)的信號(hào)，這也就意味著，購(gòu)房者們或許可以抓住這個(gè)“促銷與禁止”的契機(jī)，買到物美價(jià)廉的房子。但指聞君提醒，要盡量避開(kāi)“連環(huán)促銷房”。

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