北大教授姚洋再勸年輕人不要買房，房價上漲的邏輯改變了嗎？
北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授姚洋已經(jīng)不止一次在公開場合發(fā)言勸年輕人不要買房。這在前兩年看起來像是笑話。年輕人買房是被逼的，誰想那么早背上沉重的房貸負(fù)擔(dān)。但現(xiàn)在似乎買房不再是一個正確的選擇了。
以往年輕人買房有三個不得不買房的原因。
一是房價一直在漲。不早點買房，越來越買不起房。土地財政助推了房價上漲趨勢，房價上漲成了必然。過去幾十年的歷史經(jīng)驗和房價走勢，讓年輕人們不得不趁早買房。
因為攢錢的速度趕不上房價上漲的速度。你想多攢點錢買更大的房子，但多攢幾年因為房價上漲，卻只能買更小的房子了。
二是丈母娘的要求，沒房娶不到老婆。男孩子沒房都沒法進中國的相親市場。買房成了結(jié)婚的必備條件。不知道從什么時候開始，房子車子和彩禮，都已經(jīng)成了中國人婚姻里男方必備的三件套了。生男孩是建設(shè)銀行，生女孩是招商銀行。
三是中國租售不同權(quán)，租房享受不到很多買房才有的權(quán)利，比如買房才能落戶，租房落不了戶籍，租房也沒法讓孩子就近上學(xué)。租房也應(yīng)該享有公共服務(wù)，不應(yīng)該被歧視。當(dāng)享有公共服務(wù)，不被歧視時，租房也就成為了一個可接受的、有尊嚴(yán)的生活方式了。
不過現(xiàn)在房價上漲的邏輯正在悄悄變化。中國人也該改一下對買房的信仰了。
首先人口增長放緩，負(fù)增長也不再是天方夜譚，老齡化不斷加深。人口增長是房價上漲的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在很多城市人口已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長。一個城市不可能在人口負(fù)增長的情況下保持房價上漲。
第七次人口普查，過去十年人口減少的城市有152個。這152個人口減少的城市，主要集中在東北、中部和西部地區(qū)。其中東北地區(qū)占了33個，中部地區(qū)占了49個，西部地區(qū)占了56個，東部地區(qū)占了14個。那些還在不斷開發(fā)新的樓盤，而人口卻在減少的城市，未來房價回調(diào)是難以避免的。
其次，中國房子現(xiàn)在已經(jīng)太多了。黃奇帆在一個訪談中說了中國占世界20%的人口，近幾年每年新建全世界一半的房子。我國人均住房面積已經(jīng)高達50平方米，沒有增長空間了。
肉眼可見，中國從一線城市到小縣城，到處都是房地產(chǎn)樓盤。房價上漲時我們還能買來投資，房價下跌時，誰還要這么多的房子。
第三，租售同權(quán)將在國內(nèi)加快成為現(xiàn)實。
隨著戶籍制度的放開，租售同權(quán)遲早也會實現(xiàn)。租房和買房享有同樣的權(quán)利了，那一定要買房的必要性在哪？很多美國人收入不低，可能一年收入就能買得起一套房子。但他們就是只租房不買房，原因是租房不影響孩子上學(xué)和各種權(quán)利，啥都不影響，房價又不漲，沒理由買房。
當(dāng)然這里指的不是紐約洛杉磯舊金山這幾個美國同樣房價高的一線城市。美國大部分城市，十幾萬美元都能買到一套普通住房，美國中產(chǎn)家庭一年收入就能夠負(fù)擔(dān)。要知道在美國加州，家庭年收入25萬美元已經(jīng)可以領(lǐng)政府補貼了。
中國自古就不太重視租賃合同，這直接導(dǎo)致目前中國幾乎所有城市的租金回報率大概在3%左右，這是不合理的。租售同權(quán)更大的意義在于房子是住的，不是炒的，住的人無論是自己擁有，還是租賃，都是同等人格的，都是受法律保護的，都是被公共服務(wù)平等服務(wù)的。
第四，土地財政變化與房產(chǎn)稅的預(yù)期。
在分稅制管理體制下，土地出讓金長期以來是地方政府的重要收入，通常由地方政府支配。因此，地方政府有很大的動力搞拆遷、建新城，畢竟賣地的收入來得比收稅更快更容易。
中國絕大部分城市，土地出讓金在地方財政收入的占比都居高不下，城投平臺的債務(wù)都得依靠賣地來償還。但現(xiàn)在土地出讓金已經(jīng)劃歸稅務(wù)管理，以后賣地的錢不會讓地方政府直接支配了，這樣將減弱地方政府賣地的熱情。
而房產(chǎn)稅是落實房住不炒的重要一環(huán)。由于租售比過低，中國很多房子都是長期空置的。征收房產(chǎn)稅后將逼迫空置住房流向市場，可以有效壓制房價非理性上漲。
人口面臨負(fù)增長，租售同權(quán)逐步落地，土地財政轉(zhuǎn)向，房產(chǎn)稅落地，除了丈母娘這一座大山外，房價上漲的信仰正在改變，也許年輕人真的不需要那么著急掏空六個錢包買房了。
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上林院：楊飛，經(jīng)濟學(xué)博士，高校教師，深度觀察產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與財經(jīng)事件。
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