樓市啟動“復工潮”？這是提振購房信心的關鍵一步
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樓市的水，說來就來。
據財新8月29日報道，記者從多個獨立信源處確認，這筆專項借款初期規模達2000億元人民幣，由央行指導國家開發銀行、中國農業發展銀行在現有貸款額度中安排。
后續，中國進出口銀行可能也會加入。中央財政將根據實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。
這段話，簡要概括，有三個重點：
1，2000億的規模是“初期”，后面還有更多的錢。
2，央行出手，指導國開行和農發行貸出去，后面可能還有進出口銀行。
“國家隊”的成色太濃了。
3，來自中央財政的貼息，這級別，不用多說了吧？
請注意時間，8月29日。
在8月19日晚，央視新聞報道，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
從宣布，到落地，只過了10天。
對樓市來說，這2000億，能發揮多大作用？
1，專款專用，是房企復工的關鍵。
先看哪些開發商現在缺錢。
4月份的時候，針對12家房企紓困，金融管理部門已分別對6家國有銀行、12家股份行以及5家AMC公司開會指導，12家房企包括恒大、世茂、融創、富力、中梁、中南建設、綠地、陽光城等。
再計算，這些缺錢的開發商，欠多少施工款。
對應在財報里，就是已售商品房未支出的建安成本。
假設建安成本占房價的比例是30%，那就是已經賣出去了多少房子，也就是合同負債，即預售資金的30%。
這筆錢，粗略估算，需要5400億。
看起來，2000億似乎是不夠，但有一點不要忽視：
之前藍白跟大家聊過，這次的專項借款，強調了“專款撬動，銀行貸款跟進”，這說明：
盤活爛尾樓，光靠這筆錢還不行。
這筆錢進到項目公司，只能用于施工。
如果還有可售貨值，銀行再給開發貸。
項目完工，銷售這一塊能補上來，就可以實現貸款-還款的閉環。
我們可以參考當初的棚改模式。
在2014年，為支持國家開發銀行加大對棚戶區改造重點項目的信貸支持力度，央行在當年4月創設了PSL。
此后，PSL貸款對象，擴展到農發銀行和進出口銀行。
PSL余額從2015年5月的6459億，一路上升至17年2月的2.2萬億。
我國2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%，2017年更是達到67.7%。
這個模式是怎么搞的呢？
第一步，央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款。
第二步，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款。
第三步，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。
專項借款模式，當然跟棚改PSL不同，但同樣有可借鑒之處。
2，會極大地提振購房信心。
為什么今年各種寬松措施都上了，解除限購、限貸和限售，現金和稅費補貼，房貸利率降到4.25%的水平，數百個城市都在放松樓市調控，樓市還是沒有起色？
因為，停工爛尾的消息發酵，互聯網加速信息傳播，導致大家沒有購房的信心。
如果停工樓盤問題不處理好，任憑利率和首付降得再低，限購門檻多低，補貼有多猛，都無濟于事。
你很難讓那些一邊刷著停工短視頻的剛需，另一邊又掏空六個錢包，就為了省那么點月供和首付，就沖進樓市買房。
任何一個頭腦清醒的人，都不會這么做。
只有看到工地上塔吊在動，運輸建材的大車出入，熱火朝天的工人們，才能勾起買房的欲望。
影響購房信心的因素，當然有很多。
比如，日趨保守的生活態度。
2022上半年，人民幣存款增加18.82萬億元，同比多增4.77萬億。
其中，住戶存款增加10.33萬億元，創出歷史同期新高記錄。
今年，居民的儲蓄意愿，達到了歷史頂峰。
高善文指出：
預防性儲蓄的上升，必然對應著消費開支的大幅下降，進而可能導致宏觀的劇烈收縮。
人類在面對重大的不確定性時，一方面表現為預防性儲蓄的上升，另一方面表現為強烈的風險回避行為。
當人們的風險偏好重新恢復，這些錢，才能從存款市場回流到權益市場、房地產市場和實體經濟端。
修復風險偏好的第一步，就是樓盤復工。
工地不復工，利率降得再低也沒用，這是購房者對房企最起碼、最低底線的要求。
事實上，最近各地都啟動了對停工樓盤的幫扶。
比如在河南，洛陽的瀍河回族區7月18號開了問題樓盤化解處置推進會，駐馬店正陽縣是17號開了推進會。
平頂山是15號開會，新華區9月底前化解完畢，鞏義更是直接說，所有問題樓盤都已經化解。
還有四川綿陽鹽亭縣、廣東茂名電白區、廣東河源、重慶高新區、陜西咸陽，都在7月份有行動，也都是專班處置，科室幫扶，劃定時間表。
一邊是來自央行、國開行、農發行的保交樓資金支持。
另一邊，是各地全力推動的幫扶對接專班。
請記住2022年8月份這個時間點，當房地產的“負反饋”已達到極致時：
春風吹又生，恢復購房者信心，終于邁出了關鍵一步。
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