東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《“停止”確權？已確定：明年起，農(nóng)村房屋統(tǒng)統(tǒng)按照“這樣”處理》是一篇關于確權,明年,農(nóng)村的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

如果要放在20年前，問你要不要把農(nóng)村戶口遷移到城市來，想必大多數(shù)人都是愿意且積極的。但現(xiàn)在呢？除了北、上等極個別城市因規(guī)模限制而不容易遷入外，其他城市都是張開雙臂歡迎你。但現(xiàn)實是，現(xiàn)在很多已經(jīng)考上城里的大學，仍不愿把戶籍遷移到城市，原因就在于，僅僅一個城市戶口并不能帶來什么，誰都知道，在城里不買房的話，那些所謂的福利并不能隨戶口而來。

相反，當下的農(nóng)村卻發(fā)生了翻天覆地的變化。人民日報曾評論“農(nóng)民不愿農(nóng)村非”時提到，現(xiàn)在農(nóng)村有新農(nóng)合、有農(nóng)保、有養(yǎng)老，農(nóng)村基礎設施也越來越完善，家門口一塊小地，一年吃喝不愁，文中提到的社科院報告顯示，中西部有一半的農(nóng)民都不想進城。即便是在發(fā)達的東部浙江省，5年間的“農(nóng)轉非”數(shù)量也下降了近70%。

實際上，就算是目前已經(jīng)在城市買房安家的新生代市民，仍舊心心念念農(nóng)村的生活。筆者身邊就有不少這樣的朋友，他們說，現(xiàn)在主要是孩子要在城里上學沒辦法，等孩子上大學或者自己退休以后，就準備回到農(nóng)村去住，有的老城里人還希望在農(nóng)村買地、買房，作為未來養(yǎng)老的第二居所。說白了，在他們看來，城里有的居住條件，農(nóng)村基本都能滿足，農(nóng)村有的新鮮空氣、綠色食物在城里未必有。那么，他們的這種愿望能成真嗎？

對此，國家一直都非常重視。為了保護農(nóng)民的權益，早在2013年初就下發(fā)文件，要求對農(nóng)村土地進行全面確權登記頒證，其中主要就包括農(nóng)村宅基地、房屋勘察、調查，然后就是登記頒證，翻譯成白話則是，就像我們在城市買房的一樣，要拿到那個不動產(chǎn)證，以此作為占有、使用和處置的憑證，確權實際上也是為日后農(nóng)村產(chǎn)權交易奠定基礎。

“停止”確權？

今年已經(jīng)是農(nóng)村土地確權的第9個年頭。不過，按照計劃，確權工作應在2020年底完成，從內容可知，自然資源部一錘定音道：在2020年底基本完成農(nóng)村宅基地和建設用地的確權工作。然而，從現(xiàn)在來看，從相關省份公布的數(shù)據(jù)看，大部分的確權工作已經(jīng)完成，可仍有一些零星的確權登記工作需要做，其主要原因正如文件所說，數(shù)量大、情況復雜，有些地方臺賬登記資料不全、地籍調查技術手段等存在薄弱環(huán)節(jié)，當然，還有這兩年眾所周知原因，對工作進度有一定的影響。

總結為一句話是，確權基本完成，但零星的收尾工作還在繼續(xù)。根據(jù)最新規(guī)定顯示，明年起農(nóng)村房屋全都“這樣”處置，無論是戶籍在農(nóng)村的人，還是已經(jīng)舉家搬遷到城市的人或者其子女，都應該提前了解，望周知。

首先，解讀一個與農(nóng)村宅基地和房屋有關的好消息。

根據(jù)最新規(guī)劃，房地產(chǎn)稅改革試點內容顯示，從征收對象看，把“依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上面的住宅”排除在外。換言之，意味著房地產(chǎn)稅只是針對城市的房產(chǎn)，農(nóng)村的房子及其下面的土地都不收房地產(chǎn)稅，當然，這里也有一個前提是“具有合法的手續(xù)”，現(xiàn)在回過頭來看，實際上，確權就是要讓我們依法取得的宅基地和上面的房屋具有合法性，相當于，只要我們在農(nóng)村土地能夠順利確權登記頒證，那么也就有了免房地產(chǎn)稅的資格。

其次，確權的依據(jù)、原則和滿足條件。

依據(jù)《物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)，遵循房屋用地的合法性（土地性質為集體建設用地）、房地一體（宅基地和房屋登記為同一人）原則。確權滿足的主要條件包括，確權的對象必須是集體成員、有合格的身份證明（黑戶不可），房屋在規(guī)劃、審批，包括贈與、繼承等文件來源必須真實有效，最后還有一個重要條件是，公示階段，其他集體成員無異議。如果有異議，可通過協(xié)商、行政和司法方式解決。

第三，不能確權的處置。

根據(jù)自然部關于確權工作的要求和前不久頒布的土地管理法實施條例要求顯示，對于違法建筑、臨時建筑、房屋權屬不清晰、無合法集體土地使用手續(xù)、已征未拆以及其他不合規(guī)的情形不予確權。對于這些不能確權的情形的，分別給予處置。

基本原則是收歸集體，然后把這些多余的宅基地再分配給其他符合條件的集體成員，不過，對于不同的情形一般遵循幾種方式：1.對于違法建筑和不符合生態(tài)發(fā)展規(guī)劃的建筑予以拆除；2.無法居住的危舊老房子先行拆除，然后收回宅基地；3.不屬于違法建筑且完好，但又不能確權的，不再審批維修、翻新和改建，直到成危房后拆除，其宅基地收回村集體；4.存在“一家多處房屋”情形，本著自愿原則，既可在村集體內部協(xié)商轉讓，也可主動交給村集體并申請一定補償，當然也可繼續(xù)持有。

第四，宅基地使用權的登記。

根據(jù)宅基地管理辦法、土地法、土地承包法、不動產(chǎn)操作規(guī)范和相關新規(guī)要求，農(nóng)村宅基地遵循“房地一體”原則，當宅基地荒置兩年（含）以上，集體組織有權收回，讓土地發(fā)揮最大效用。這里特別要注意兩種情形，也是目前普遍存在的情況：

一是關于城市子女繼承農(nóng)村宅基地情形。首先要明確的是，城市戶籍子女可依法繼承農(nóng)村的房子，同時根據(jù)繼承法規(guī)定的“地隨房走”原則，繼承了房子，自然也繼承了房子下面的宅基地，按照不動產(chǎn)管理規(guī)范辦理宅基地確權登記即可。二是舉家搬遷到城市的確權登記問題。本著自愿原則，若主動交回田地、宅基地的，不予確權，若不愿意交回的，應予以確權登記，確保權益。而且，進城落戶也不能以交回土地作為前置條件。

第五，房屋的繼承事項。

從最新的各項規(guī)定來看，關于農(nóng)村房產(chǎn)的繼承非常清晰明了：1.對房屋下面的宅基地，享有繼承“使用權”的權利；2.繼承了農(nóng)村的房子，按照“地房一體”原則，其實就是房子下面宅基地的“使用權”。對于本身就是農(nóng)村戶籍的人來說，這個沒什么好說的，辦理相關手續(xù)即可。對于有城市子女來說，按照以下方式繼承：

分兩種情況：一種是，若你有多個兄弟姐妹，其中有一個或以上戶口在農(nóng)村，且與農(nóng)村父母戶籍在一個本上，那么，父母的房子就應該由農(nóng)村戶籍兄弟姐妹繼承；另一種是，父母戶口本上沒有其他成員，那么，城市子女就享有繼承權利。

需要說明的是，繼承下來的農(nóng)村房子，不能進行改建、擴建和大型翻修，如果變成危房滿兩年原則上還會被收回村集體（房子拆掉，宅基地收回集體）。但也正因為如此，也給我們啟示。

趁老人在世的時候，可以重建，也可以進行大修，目的就是能讓房屋能夠長久地保存下來。繼承下來后，如果房屋長期無人居住也會消耗得快，好的做法是，要么把房子讓給需要的人居住，代為維護，要么利用回家祭祖、探親訪友時機，把房子收拾或者簡單維護一下，特別是漏雨等有損房屋的問題要及時處置。

最后，總結一下。

城市的房子之所以擁有較高的價值，主要是相關的配套環(huán)境帶來的附加值，而農(nóng)村也一樣，隨著國家持續(xù)的投入，交通、醫(yī)療等配套逐步完善，加上經(jīng)濟不斷發(fā)展，還擁有城市無可比擬的空氣、水、自然環(huán)境等等，其宜居性越來越高是一個不爭的事實，這也是為什么發(fā)達國家在城市化后期出現(xiàn)的“逆城市化”現(xiàn)象，比如德國，在周末，很多城市的大街上都沒有人，因為他們都回到鄉(xiāng)下休憩去了。由此可見，未來農(nóng)村的居住價值越來越高是一個必然趨勢。

退一步講，即使未來不去居住維護好的農(nóng)村宅子，按照農(nóng)村的政策趨勢，農(nóng)村房產(chǎn)流轉、出租都將是大概率，畢竟?jié)M足了城里的需求外，還能為農(nóng)民提供一筆持續(xù)的收益。再者，若遇到拆遷，還可獲得一筆與村民標準一樣的補償，說白了，怎么也不會吃虧。從情感上講，兒時的記憶，加上落葉歸根情結，在農(nóng)村的房屋也是我們不應割舍的。

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