提出分拆上市后一年，萬物云離登陸港交所只差最后一步。

9月19日，萬物云空間科技服務股份有限公司宣布招股計劃，擬全球發售約1.17億H股股份，于2022年9月19日-9月22日招股，每股發售價為47.1港元-52.7港元。據此，萬物云預計募資約54.97億港元至61.51億港元，市值將介乎約549.72億港元至615.08億港元。

按照目前港股物業股的估值，華潤萬象生活(HK:01209)以約750億港元市值位列第一，其次為碧桂園服務(HK:06098)的474億港元，若萬物云上市成功，市值將位列港股物業股第二。

不過，此前市場預估萬物云的市值將達千億，此番上市或許并非最佳時機。“500多億真不如不上市”，面對當下的市場環境，不少投資者都抱有更加謹慎的態度。

9月19日招股首日，萬物云錄得2708萬港元孖展；富途牛牛app顯示，截至9月21日，萬物云獲得融資申購額也僅有8462萬港元，距離香港公開募資額6.15億港元仍有較大距離。

在萬科董事會主席郁亮看來，萬物云的上市是萬科業務開枝散葉的第一個重大成果，盡管時機不佳，但郁亮稱，萬科分拆萬物云上市不是“賣豬仔”，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發展空間。

“孩子大了，要出去獨立發展。”但顯然，獨立的萬物云即將面臨的資本市場環境將比許多物業股都要艱難得多。

錯失最佳時機？千億市值仍是謎

作為國內最大的物業公司，萬物云成立于2001年，2018年的全年收入已經近100億元，穩坐行業龍頭。也因此，早在2019年資本市場就傳出萬科物業正醞釀上市的消息。

不過，對于物業板塊分拆上市，萬科方面的態度始終是“猶抱琵琶半遮面”。“怕資本市場把我們引導壞了”“最擔心的是大家對資本的熱潮迷失了初心”，直到2021年6月的年度股東會上，郁亮仍在強調“會考慮在未來‘適當的時候’做上市安排，但還沒有上市計劃”。

不到5個月后，萬物云終于迎來管理層眼中的“恰逢其時”。

2021年11月5日，萬科正式公告稱決定分拆旗下萬物云上市。彼時就有業內人士指出，在物業股估值大幅回撤的環境下，萬物云錯過了上市的最佳時機。但參照碧桂園服務等公司，彼時市場給予萬物云的估值仍有1500億-3000億港元，行業龍頭或被刷新。

時過境遷，無論是市場的預期，還是最終的市值都與2021年相差甚遠。可以對比的是，2020年港股迎來物業股上市高峰，年內至少18家物業企業上市，而2021年上半年，物業股股價一路走高，其中碧桂園服務股價一度沖至每股84港元，而截至9月21日午間，其每股股價僅剩下14.2港元，跌幅超八成。

“港股申購和A股不一樣，需要真金白銀去申購，而且還要收打新費。”有資深投資者對時代財經指出，近期恒指的走勢并不好，大多數人不愿輕易冒險。

數據顯示，2022年前七個月通過IPO在港股上市的37家上市公司一共募資380.40億港元，較2021年同期的2552.09億港元減少85.09%；而2022年前七個月的新上市公司數量，較2021年同期的66家減少23家。9月1日，因招股期遇冷，內地知名藝人經紀公司樂華娛樂更宣布暫停在港上市。

盡管千億市值還是個謎，但從管理規模和收入而言，萬物云仍是物業龍頭。

招股書數據顯示，截至2022年6月30日，萬物云在社區空間居住消費服務方面的合約建筑面積約9.3億平方米，簽約管理的物業數目達4096個，在管建筑面積約7億平方米，在管物業數目達3035個。商企和城市空間服務方面，總合約建筑面積約1.6億平方米，簽約管理的項目總數達1929個，在管建筑面積約1.4億平方米，在管項目數目達1706個。

于2019年、2020年及2021年，萬物云的收入由2019年的139.27億元增加30.3%至2020年的181.45億元，并進一步增加30.6%至2021年的237.04億元；截至2022年3月31日止三個月的收入約為68.5億元。

不過，在盈利表現上，萬物云并不突出。數據顯示，2019年-2021年，萬物云錄得毛利分別為24.68億元、33.65億元、40.2億元，毛利率分別為17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日止三個月，毛利為6.99億元和9.9億元，毛利率則進一步降低至14.7%及14.5%。

上市前一年分紅超35億，董事年薪超千萬

作為開發商最穩定的現金奶牛之一，一直以來，物業公司IPO都會吸引大批投資者參與，隨著股價的上漲，更創造了不少億萬富翁。

數據顯示，萬科物業是萬科體系內除住宅開發外，最賺錢的業務之一，不僅為集團貢獻業績，作為控股股東，萬科集團也享有萬物云豐厚的利潤分紅。

另據招股書數據顯示，2019年-2021年，萬物云分別宣派股息2.47億元、3.18億元和35.37億元，合計約41億元。而與之對應的是，2019年-2021年，萬物云分別錄得年內利潤為10.4億元、15.19億元、17.14億元。

換言之，在上市前的2021年，萬物云的派息遠遠超過公司的年度利潤。而其中，最大的受益者為控股股東萬科集團，及萬科的管理層。

截至最后實際可行日期，萬科企業實益擁有萬物云600,000,000股內資股，約占其已發行股本總額的57.12%，萬科企業于萬物云擁有權益并有權行使萬物云合共約62.89%的投票權；若按實際持股比例計算，萬科三年收到的分紅超過20億元。

值得一提的是，萬科集團的合伙人制度也延伸至萬物云。

根據招股書，萬物云通過設立睿達第一到第五有限公司，作為其境外員工持股平臺，共計持股8.57%。此外，截至最后實際可行日期，員工持股平臺合共直接持有獎勵相關股份合共為7000萬股股份，并已授予394名參與者；其中，公司董事長、執行董事朱保全個人持股2000萬股，占緊隨全球發售完成后已發行股份概約1.71%，換算成市值，萬物云上市后，朱保全的身家最低也可達到9.34億港元。

薪酬方面，在郁亮帶領下，萬科集團高管此前宣布降薪，而根萬物云據招書，截至2019年-2021年，其董事的薪酬總額分別約為1580萬元、1980萬元、1630萬元；截至2022年3月31日止三個月，萬物云董事的薪酬也高達360萬元。其中，2021年，董事長朱保全的薪酬就接近1250萬元。

從持股到薪酬，萬物云的成功上市，或將創造新的一批億萬富翁。