大型收并購“啞火”背后：謹(jǐn)慎的買賣、消失的“白武士”

作者 :正文注明 2022-09-22 13:35:06 圍觀 : 次評(píng)論

越來越多的出售標(biāo)的、越來越難的交易達(dá)成，房地產(chǎn)行業(yè)的“白武士”越來越少了。

恒大出售香港總部“告吹”、富力不惜虧本賣酒店、旭輝大股東親自出馬為企業(yè)“輸血”……近期，這一系列動(dòng)作背后反映出當(dāng)下房企出售資產(chǎn)的窘?jīng)r。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示：“當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，收并購機(jī)會(huì)明顯增加，但收并購熱度卻在不斷下滑。部分現(xiàn)金流相對(duì)健康安全的房企，對(duì)收并購持關(guān)注態(tài)度，更多房企則偏向謹(jǐn)慎。”

“冷清”的收并購

進(jìn)入下半年以來，房地產(chǎn)收并購成交明顯變少，尤其是八九月，房企收并購更是進(jìn)入了僵局。

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，8月重點(diǎn)房企共有36筆并購交易，已披露交易規(guī)模環(huán)比下降近70%，單筆最高交易規(guī)模不足10億元。

9月的收并購市場更為冷清。新京報(bào)記者根據(jù)億翰智庫披露的房企出售資產(chǎn)事項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，9月的前三周，涉及房企出售股權(quán)和項(xiàng)目的事項(xiàng)總計(jì)僅有12項(xiàng)，且有部分出售事項(xiàng)尚未有接盤方；從出售方來看，大多為已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，急于緩解現(xiàn)金流緊張的局面。

以世茂集團(tuán)為例，8月31日，世茂集團(tuán)33.17億元向華潤置地出售北京分鐘寺兩宗地塊權(quán)益，這也是近期比較典型且進(jìn)展順利的房企收并購案例的代表，接盤方為央企華潤置地。

而旭輝集團(tuán)近期的數(shù)次出售動(dòng)作也引發(fā)市場關(guān)注。8月10日，旭輝控股6.74億港元出售香港物業(yè)60%權(quán)益予林中、林偉及林峰；隨后在9月9日，旭輝控股將南京一宗公寓項(xiàng)目用地賣給上海瓴睿公共租賃住房運(yùn)營有限公司，而后者的實(shí)際控制人依然為林氏三兄弟——林中、林偉及林峰。

旭輝集團(tuán)這兩次出售資產(chǎn)動(dòng)作，被外界解讀為大股東的積極自救，即大股東自掏腰包接盤上市公司旗下的資產(chǎn)，為其注入更多的流動(dòng)資金。

與此同時(shí)，9月5日，富力宣布擬5.5億元出售北京富力萬達(dá)嘉華酒店這一動(dòng)作也引發(fā)市場關(guān)注。在與萬達(dá)那場“世紀(jì)交易”后僅僅5年，陷入流動(dòng)性危機(jī)的富力地產(chǎn)不得不以預(yù)計(jì)虧損653.7萬元的代價(jià)出售北京富力萬達(dá)嘉華酒店，而該酒店正是富力地產(chǎn)5年前從大連萬達(dá)集團(tuán)手中買下的萬達(dá)酒店資產(chǎn)之一。

同月，中駿集團(tuán)剝離旗下的長租公寓業(yè)務(wù)，主動(dòng)舍棄了這一多元化布局。9月10日，中駿集團(tuán)出售方隅集團(tuán)70%股權(quán)，代價(jià)5600萬元。對(duì)于出售的舉措，中駿集團(tuán)表示，公司的重點(diǎn)及資源應(yīng)投放并專注于其主要業(yè)務(wù)，而放棄長期表現(xiàn)欠佳的輔助業(yè)務(wù)屬明智之舉。

此外，9月前三周，除了上述房企外，還有寶龍、龍光、景瑞等多家房企出售資產(chǎn)，涉及出售金額較小。

差距很大的資產(chǎn)價(jià)格判斷

克而瑞研究中心指出，從過去幾個(gè)月的收并購動(dòng)作來看，并購交易多集中于單個(gè)住宅項(xiàng)目或多元化的收并購，且以收購合作方剩余股權(quán)或金融機(jī)構(gòu)收購為主。

值得關(guān)注的是，收并購曾經(jīng)是土拍市場以外重要的投資渠道，但當(dāng)前房企對(duì)收并購仍然非常謹(jǐn)慎。2022年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，包括碧桂園、華潤、綠城、瑞安、旭輝永升、越秀服務(wù)、新城悅等在內(nèi)的多數(shù)企業(yè)均表示，對(duì)下半年的并購態(tài)度偏謹(jǐn)慎。

比如，碧桂園公開披露，上半年已經(jīng)跟39家企業(yè)進(jìn)行收并購合作，其中有相當(dāng)數(shù)量是“出險(xiǎn)”企業(yè)，不過這些合作僅限于在合作項(xiàng)目中進(jìn)行。

綠城方面則直言，上半年收并購談過很多家，但項(xiàng)目或地價(jià)高或規(guī)劃不合要求，收并購問題較多，相對(duì)而言公開市場拿地性價(jià)比更高，北京獲取地塊凈利率接近10%，而杭州接近9%。

而旭輝永升服務(wù)表示，在收并購方面，上半年共計(jì)接觸了156個(gè)項(xiàng)目，23個(gè)項(xiàng)目通過了立項(xiàng)，81個(gè)項(xiàng)目做了第三方盡調(diào)，目前還有30多個(gè)項(xiàng)目在跟進(jìn)中，但是尚未有明確項(xiàng)目落地。

雖然8月底出手接盤世茂旗下項(xiàng)目，但華潤置地對(duì)待并購的態(tài)度也相當(dāng)謹(jǐn)慎，其首席戰(zhàn)略官謝驥在中期業(yè)績會(huì)上說，“過去一段時(shí)間，華潤置地接觸了大量收并購標(biāo)的，并進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)慎重的研判，之所以沒有實(shí)際動(dòng)作，原因之一就是標(biāo)的資產(chǎn)狀況、股權(quán)債權(quán)等關(guān)系復(fù)雜，利益平衡難度大。”

對(duì)此，丁祖昱分析稱：“實(shí)際上，收并購之所以難以推進(jìn)，與買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格判斷差距非常大有關(guān)。當(dāng)前情況下，買方在收并購時(shí)希望資產(chǎn)打折，最好是打‘骨折’，才有意愿收并購；而賣方打折的意愿普遍偏低，畢竟當(dāng)前能夠賣出去的資產(chǎn)大多屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果為了解決眼下的資金困難問題而打折出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么僅靠余下賣不出去的資產(chǎn)將更難維持經(jīng)營。”

新京報(bào)記者徐倩

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