引言

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城鄉建設用地市場，該如何處理成員即期收益的動態平衡問題？首先，在回答這個問題前，我們需要知道，城鄉建設用地市場供求匹配機制是指通過建設用地供需雙方的價值矛盾運動來匹配土地要素效用組合的一種經濟平衡機制，即建設用地市場供求雙方根據其“價值取向與價值判斷”來決定土地要素的供給結構與規模、需求類別與數量，在供給與需求之間短期非均衡所觸發的矛盾運動中實現長期均衡。

通過均衡和非均衡的動態轉換來生成市場價格、引導市場競爭，進而實現要素匹配，是城鄉建設用地市場存在與運行的保證。城鄉統一建設用地市場供需匹配機制的構建需要分別從供給側和需求側兩端著手予以規范約束和誘致引導，以實現城鄉建設用地供給與需求的動態匹配。

供求匹配機制

對于城鄉建設用地需求而言：首先，應消除城市工商資本使用集體建設用地的身份與規模限制，擴大農村集體建設用地需求主體范圍。

無論是農民個體、集體企業、集體經濟組織、國有企事業單位，還是城鎮居民、私營工商法人、外資企業，都應被允許成為城鄉建設用地平等的使用受讓主體，通過支持城鄉產業發展培育建設用地合理需求。

其次，要建立健全城鄉統一的建設用地使用監管機制，加強對城鄉建設用地使用全過程的動態管理，對于用地主體圈地、囤地、違建、超建等土地投機和土地違法行為應及時發現與制止，通過嚴厲的監督懲罰機制嚴格限制和約束建設用地非法需求。

最后，通過完善的城鄉規劃和土地稅收體系對建設用地市場需求的時點、規模和結構進行適時調控，以防止需求過熱與需求不足導致的市場波動。

對于城鄉建設用地供給而言：首先，應逐步放開集體建設用地用途與流轉范圍限制，通過允許存量集體經營性建設用地直接入市和閑置宅基地、集體公益性建設用地轉化入市增加城鄉建設用地有效供給，化解城鄉建設用地供給結構性失衡的矛盾。

其次，實行城鄉統一的建設用地供給方式，在既有協議出讓、“招拍掛”以及租賃的基礎上探索實行差別化產業用地供給模式，通過精準識別不同行業與不同規模企業的生命周期過程與產業空間結構，探索推行建設用地“彈性出讓年限”與“彈性用途轉換”機制，以更好地滿足多元化市場主體的多樣性用地需求。

再次，強化城鄉統一的存量建設用地盤活機制，通過閑置監督、低效評價、期滿退出、逾期處罰等相關規定的明確與存量建設用地再流轉機制的構建，引導城鄉閑置建設用地退出與低效利用土地再開發，以優化資源配置與提高建設用地使用效率。

最后，構建城鄉統一的建設用地供給調控體系，通過城鄉建設用地供給計劃與儲備機制的制定與完善，保障城鄉建設用地供給總量彈性與結構合理性，進而穩定市場預期。

價格生成機制

城鄉建設用地價格機制是指通過市場價格的生成與變動引導市場競爭行為、調節市場供求關系的內在機理與作用方式，即各經濟主體通過土地價格解讀市場信息、通過價格信號做出供需決策，進而通過供求決策調整來優化土地要素配置的動態過程，是城鄉建設用地市場運行的核心機制。

價格機制作用的發揮有賴于合理有效的價格生成，而建設用地價格生成又主要受區位優勢、供需關系、投資強度、產權結構以及政策干預等因素影響。

在我國由于不同所有制性質、不同用地類型以及不同用途管制所形塑的多元土地價格體系下，城鄉建設用地價格機制的融合發展就是要在排除產權歧視的基礎上著力消除行政干預等因素的影響，使集體建設用地和國有建設用地遵循同樣的價格生成邏輯。

首先，通過“政經分離”剝離具有科層等級關系的地方政府與村委會的建設用地經營管理職能，將其經營管理權劃歸具有平等市場地位的國有資產管理委員會和集體經濟組織，消除所有權代理主體身份地位“序差”對城鄉建設用地價格生成機制的影響。

其次，建立城鄉統一的建設用地交易平臺與中介服務體系，通過城鄉土地產權交易中心或土地交易所的搭建充分發揮其信息發布、供需匹配以及備案登記等功能作用，通過價格評估、風險擔保、抵押融資以及擔保公正等中介服務體系的培育降低市場交易成本，以暢通城鄉建設用地市場價格的生成。

最后，政府應提高土地政策的公開性與透明度，通過經濟發展規劃、土地利用規劃以及年度供地計劃等信息的及時公開發布，促使相關經濟主體形成穩定合理的市場預期，真正建立起反映“市場供求關系、資源稀缺程度、環境損害成本”的城鄉建設用地價格形成機制。

競爭調節機制

城鄉建設用地市場競爭調節機制是指通過各經濟主體間的博弈互動關系調節建設用地在不同主體與用途間使用配置的動態過程，這既是價格生成的重要條件，也是引導供求平衡的核心動力，還是聯結供求與價格的作用中介，并通過提供優勝劣汰的激勵約束使土地資源優化配置成為現實，是城鄉建設用地市場運行的實現機制。

而城鄉建設用地市場競爭調節機制的有效運作還需要以統一的市場結構、開放的準入規則以及眾多的主體參與為前提，在我國政府壟斷、行政分割的城鄉二元建設用地市場結構下，競爭主體、競爭對象、競爭方式以及競爭強度都被不同程度扭曲。

因而城鄉建設用地市場競爭調節機制融合發展就是要在市場結構融合的基礎上著力完善競爭機制，構建以市場性競爭為主導的城鄉建設用地調配機制。首先，建立城鄉統一的市場準入規則與開放競爭體系，允許多元經濟主體（包括供給主體與需求主體）在城鄉建設用地市場中自由進出、公平對價、平等博弈。

通過城鄉分割、區域分割以及制度體制分割藩籬的打破實現供給側競爭水平提升、需求側競爭層次改進以及供需雙方競爭范圍擴大，從而在邊際產出與邊際成本的矛盾運動中將土地要素配置到最具價值生產能力的產業和部門。

其次，提升集體建設用地供給主體的市場行為能力，通過對農民集體的法人化改造與內部治理機制重構，增強集體經濟組織在推進集體建設用地入市過程中的談判議價能力與主體博弈能力，在與國有土地供給主體和城鄉需求主體的供給博弈與供需競價中提高市場競爭程度。

最后，采取差異化建設用地市場競價模式，根據建設用地不同用途、不同開發條件與不同開發要求綜合選用招標、拍賣和掛牌等競價方式，在保持合理競爭效應的同時也防止過度價格競爭。

通過對競價模式與競價方式的技術性改進納入質量、福利以及社會聲譽等競爭指標，建立城鄉統一的建設用地市場綜合競爭體系。

利益分配機制

經濟利益不僅是制度變遷的核心動力，也是市場主體自主展開競爭博弈的內在激勵。以城鄉建設用地市場融合發展為內涵的土制度變遷實質上是一個土地利益關系調整和利益格局重構的動態過程，因而土地增值收益分配既是土地產權的經濟實現形式，也是城鄉建設用地市場運行的驅動機制。

無論是日益激化的征地矛盾，還是難以消弭的城鄉差距，抑或是久治不愈的地方政府土地財政依賴，其核心癥結都是壟斷分割市場結構下城鄉建設用地增值收益分配不公和土地利益關系失衡。

因而能否構建起城鄉統一而又規范有序的建設用地增值收益分配機制是城鄉建設用地市場有效運行的關鍵。又由于我國城鄉建設用地利益分配機制仍處于“城市健全農村缺失”的狀態，所以目前應率先著手進行農村集體建設用地增值收益分配機制構建。

首先，應秉持“初次分配基于產權、二次分配基于稅制”的原則統一城鄉建設用地增值收益分配標準，合理確定政府參與集體建設用地增值收益分配的比例與稅率，從短期來看應基于漸進過渡的原則允許地方政府通過“增值收益調節金”的形式適當參與初次分配以彌補其土地出讓收益損失。

從長期來看則應從初次分配領域退出，主要通過規范的土地財產稅形式參與增值收益再分配；其次，對于政府所得收益應在中央政府和地方政府間進行合理分配，在保證地方政府財政收支能力的基礎上適當提高中央政府分享比例。通過提高中央財政轉移支付能力（包括縱向轉移支付與橫向轉移支付）建立區域間利益共享機制。

結語

總的來說，通過立法的形式對集體建設用地增值收益的集體提留最低(最高)比例進行明確規定，合理確定成員集體與集體成員間的分配關系，既防止農民個體成員權益被異化的集體組織截留侵蝕，也防止農民個體對集體資產“吃光分凈”，處理好集體長期發展（積累）和成員即期收益（分紅）的動態平衡問題。