魔方公寓股權凍結風波：與原業主對簿公堂，加盟模式拖累利潤
9月第三次向港交所遞交IPO招股書的魔方公寓，近日陷入10億元股權被凍結的負面消息中。
據第三方平臺信息顯示，魔方（上海）公寓管理有限公司新增股權凍結信息，被執行人為魔方（中國）投資有限公司，凍結股權數額為10億元，凍結日期自2022年11月25日至2025年11月24日，執行法院為上海浦東新區人民法院。
12月6日，魔方公寓品牌相關人士在回應時代周報記者采訪時稱：“此次事件系企業解決合同糾紛的普通法律程序，當時原告方發起訴訟時要求凍結我方10億元資金，后續法院方又接受了我方申請，并下裁決書解封被凍結資金。但由于第三方平臺信息顯示可能有點滯后，目前公司并不存在被執行股權凍結的情況。”
“目前魔方公寓依然為該物業的實際運營者，且不會影響公司日常經營與現金流。”上述人士進一步表示。
同日，記者多次撥打原告方上海永久建筑集團有限公司的聯系電話，但都未能接通。
原告系公寓業主方
時代周報記者查詢相關信息得知，此次凍結關聯的案件為《上海永久建筑集團有限公司與上海盛鐸資產管理有限公司，魔方（中國）投資有限公司相關房屋租賃合同糾紛》【（2022）滬0115民初66518號】。其中，原告為上海永久建筑集團有限公司（下簡稱“上海永久”），被告為魔方（中國）投資有限公司和上海盛鐸資產管理有限公司（下簡稱“上海盛鐸”），11月18日已開庭。
值得注意的是，上海永久的公司注冊所在地——上海市浦東新區衡安路1000號1幢，正是魔方公寓上海外高橋衡安路店的地址。12月6日晚間，時代周報記者走訪該門店時了解到，目前該門店經營情況均處正常，陸續有租客返回公寓。
（陸續有租客從接駁班車下來返回衡安路社區，時代周報記者攝）
一位接近魔方公寓的相關人士則向記者透露，該門店由上海永久作為出租人，與承租人上海盛鐸訂立的物業租賃合約及補充協議，總可出租面積約為15283.54平方米的物業出租予上海盛鐸，作零售住宅及辦公用途。
滬房地浦字(2005)地第117910號房地產權證信息顯示，總建筑面積約為35115.85平方米的4棟樓宇（包括該物業）均由上海永久擁有，一幅占地面積約為83728平方米的土地的相關土地使用權已出讓予上海永久，期限到2054年8月29日屆滿，原作工業用途。
魔方公寓最新披露的招股書則顯示，魔方公寓上海外高橋衡安路店累計包含562個公寓單元及1個零售單元。根據物業租賃合約及補充協議，該物業租期為15年，物業內單套公寓的租金約2000元-3500元/月，一樓零售單元的每月租金則介于每平方米120元至170元之間。
加盟管理成“黑洞”
時代周報記者還注意到，此次引發10億股權凍結傳聞的魔方公寓衡安路社區的前身，曾經還是上海另一家知名集中式公寓——微領地青年社區。
早在2021年，在宣布獲得1.5億美元D輪融資之后，魔方公寓就開啟了輕資產擴張計劃，通過加盟、托管、合資等合作方式快速提升規模。2021年，魔方服務當期的總在管公寓數暴增了94.4%，由上年的僅3.9萬套增至約7.59萬套。
在這背后，與魔方服務的一筆大額并購密不可分。
魔方服務招股書披露的信息顯示，2021年公司收購了由微領地創客空間全資持有的21家項目公司，及位于上海陸家嘴黃金地段的一項目，累計斥資約9.06億元，衡安路社區也在被收購項目之列。
規模的擴張大幅拉升了魔方公寓在集中式公寓的行業地位，但生意的本質仍然是盈利，大量非自營的項目被納入麾下，拖累了魔方公寓的整體盈利水平。
（圖片來源：魔方服務IPO招股書）
招股書顯示，在直營模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本穩定在86%上下，對應的凈利潤率卻只有0.05%。對比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平達到最高值，但也僅有68.8%，與直營模式相距甚遠。
不僅如此，類似微領地這樣的社區加盟管理，還讓魔方公寓租客服務水平變得更加參差不齊。
在一個點評網站上，租客對衡安路社區的抱怨聲比比皆是，如房屋潮濕、高額電費、噪音干擾、工作人員態度差等。
（魔方公寓衡安路社區公區，時代周報記者攝）
12月7日，一位不愿具名的長租行業業內人士向記者指出：“隨著Z世代生活理念的改變，如今租客追求更好的租住條件已經是大勢所趨，并且隨著可支配收入增加，愿意為更加優質的居住體驗買單。對集中式公寓來說，本身就更方便為租客提供增值服務，只有把握住服務多元化的機會，才有可能穩定占據市場。”
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