劉景琦：【基層說(shuō)】小區(qū)換物業(yè)，為啥這么難？ |2020-06-13

作者 :劉景琦：【基層說(shuō) 2020-06-13 15:02:51 審稿人 : admin 圍觀 : 次評(píng)論

【學(xué)習(xí)小組按】

城市管理應(yīng)該像繡花一樣精細(xì)。

——習(xí)近平

習(xí)近平總書(shū)記一直在思考如何讓城市更聰明一些、更智慧一些。近期，學(xué)習(xí)小組“基層說(shuō)”將推出城市治理系列文章，關(guān)注你我身邊的“城事”。

城市治理的“最后一公里”在社區(qū)。社區(qū)治理事關(guān)黨和國(guó)家大政方針貫徹落實(shí)，事關(guān)居民群眾切身利益，事關(guān)城鄉(xiāng)基層和諧穩(wěn)定。但在實(shí)際的社區(qū)治理中，仍存在不少問(wèn)題。

今天，我們關(guān)注一下小區(qū)更換物業(yè)時(shí)容易出現(xiàn)的矛盾。華中科技大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村治理研究中心博士劉景琦對(duì)此做過(guò)深入調(diào)研，一起看他的分析。

近日，福建晉江某小區(qū)業(yè)主在小區(qū)前拉起橫幅，寫(xiě)上“天價(jià)物業(yè)費(fèi)”、“禁止業(yè)主進(jìn)材料”、“壟斷管理實(shí)涉黑”、“強(qiáng)制繳納高物業(yè)費(fèi)”等字樣，控訴小區(qū)物業(yè)公司。

此前，河北邢臺(tái)某小區(qū)物業(yè)升級(jí)電梯卡，要求業(yè)主先交物業(yè)費(fèi)再升級(jí)，否則就只能走樓梯。

更有甚者，去年7月19日，西安某小區(qū)通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，決定向社會(huì)公開(kāi)聘選物業(yè)。6天后，3名男子在晚上闖進(jìn)業(yè)委會(huì)主任趙某家中，在他家里大肆打砸。

業(yè)主和物業(yè)的矛盾屢屢見(jiàn)諸媒體，對(duì)城市的社會(huì)治理秩序構(gòu)成新挑戰(zhàn)。

摩擦

在全國(guó)各個(gè)城市的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，容易激化成業(yè)主、物業(yè)之間的群攻群守。

有的業(yè)委會(huì)成員和部分業(yè)主甚至?xí)艿酵{恐嚇。我們?cè)谀承^(qū)訪談時(shí)，現(xiàn)任業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)張某表示：“要更換物業(yè)公司時(shí)，業(yè)委會(huì)主任把自己的孩子都送到鄉(xiāng)下了，其他幾位積極分子也都購(gòu)買了人身意外險(xiǎn)，以防遭到不測(cè)。”

業(yè)主之間態(tài)度不一，也會(huì)導(dǎo)致內(nèi)訌頻發(fā)。有小區(qū)業(yè)委會(huì)成員表示：“想換物業(yè)公司的業(yè)主與不想換的業(yè)主各執(zhí)一詞，在微信群里吵來(lái)吵去，最后氣得我都退群了。”

小區(qū)里的這些矛盾發(fā)展下去，也會(huì)溢出小區(qū)。比如，一些業(yè)主在小區(qū)周邊聚眾示威、信訪上訪數(shù)量激增，甚至到政府有關(guān)部門(mén)堵門(mén)，影響正常的社會(huì)秩序。

還有一些套路公司以各種手段干擾業(yè)主大會(huì)正常選聘，從中謀取私利。常見(jiàn)手段是，先滲透進(jìn)群聊中，摸清業(yè)主心態(tài)，再伺機(jī)不斷質(zhì)疑小區(qū)問(wèn)題，煽動(dòng)業(yè)委會(huì)更換物業(yè)，同時(shí)攻擊不配合的業(yè)主帶頭人。最后在選聘物業(yè)的業(yè)主大會(huì)上，幫助投票造假，達(dá)到其目的。

即使更換了物業(yè)，一些小區(qū)還可能出現(xiàn)老物業(yè)不愿退場(chǎng)、破壞小區(qū)設(shè)施設(shè)備、新老物業(yè)互毆等交接亂象。

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為啥小區(qū)換個(gè)物業(yè)這么難？

這既與小區(qū)生命周期、物業(yè)行業(yè)發(fā)展階段、業(yè)主群體分散有關(guān)，也與城市治理體系發(fā)展滯后有關(guān)。

從小區(qū)生命周期來(lái)看，一般情況下，小區(qū)建成10年之后，如若維護(hù)不善，各種問(wèn)題會(huì)頻繁暴露出來(lái)，物業(yè)與業(yè)主矛盾爆發(fā)。自2008年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，涌現(xiàn)出很多商品房小區(qū)，2018年后，這些小區(qū)相繼進(jìn)入矛盾多發(fā)期，如果處置不當(dāng)，極易引起沖突事件。

主要問(wèn)題包括：公共綠地被侵占或荒蕪、電梯等設(shè)施設(shè)備需要大修、各種管道需要維護(hù)、停車難等。

這時(shí)候，業(yè)主群體很可能自發(fā)組織起來(lái)。但城市小區(qū)屬于陌生人社會(huì)，相互之間并不熟悉，很容易產(chǎn)生信息不對(duì)稱情況，且自發(fā)形成的業(yè)委會(huì)成員有不可控性。當(dāng)他們有“公心”時(shí)，會(huì)為業(yè)主群體爭(zhēng)取利益。但當(dāng)他們有“私心”時(shí)，由于現(xiàn)有制度對(duì)業(yè)委會(huì)缺乏約束，業(yè)委會(huì)成員身份就變成了擋箭牌，使得業(yè)委會(huì)自身矛盾叢生，增加了小區(qū)矛盾調(diào)解難度。

但街道社區(qū)面對(duì)這些問(wèn)題時(shí)，往往力不從心，這背后還是城市治理體系應(yīng)對(duì)新型社會(huì)治理風(fēng)險(xiǎn)的能力不足。

首先是經(jīng)驗(yàn)不足。面對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，一些部門(mén)缺乏經(jīng)驗(yàn)，很容易失去對(duì)事態(tài)的控制能力。一位社區(qū)書(shū)記說(shuō)：“出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，街道也沒(méi)啥應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)，只能跟自己說(shuō)要依法依規(guī)，最后問(wèn)題雖然解決了，卻也出現(xiàn)了失控狀態(tài)，但即使這樣，兄弟社區(qū)也紛紛來(lái)我這里取經(jīng)，因?yàn)橹挥形也庞羞@方面經(jīng)驗(yàn)。”

其次，是城市治理體系內(nèi)部的條塊關(guān)系沒(méi)理順。在現(xiàn)有的制度設(shè)計(jì)中，街道、社區(qū)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土、公安、城市管理、環(huán)保、水務(wù)等部門(mén)在其中都起到一定的管理作用，處于“多元共治但都治不好”狀態(tài)，并沒(méi)有形成合力或有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。

最后，缺乏有效制約手段。由于物業(yè)服務(wù)合同屬于民事糾紛，但產(chǎn)生的后果具有較強(qiáng)的外部性，容易轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)事件。有社區(qū)書(shū)記表示：“現(xiàn)在小區(qū)只要換物業(yè)，12345熱線數(shù)量就激增，但社區(qū)介入反而會(huì)被業(yè)主或物業(yè)公司起訴，被指亂作為。只有事情鬧大了，社區(qū)才有理由介入，但到那時(shí)候就有些晚了。”因?yàn)槭虑安唤槿耄c職能部門(mén)應(yīng)對(duì)起來(lái)就比較被動(dòng)。

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那該怎么辦？筆者覺(jué)得要建立健全小區(qū)治理體系、增強(qiáng)治理能力，有幾點(diǎn)值得探索。

首先是建立健全街道一級(jí)物業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的設(shè)置，明確街道職責(zé)，減輕市區(qū)一級(jí)監(jiān)管壓力，將物業(yè)監(jiān)管延伸至“最后一公里”。

各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)機(jī)制也得建立健全。樹(shù)立“小區(qū)治理體系”概念，建立小區(qū)治理委員會(huì)等協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，將各部門(mén)的執(zhí)法力量納入小區(qū)治理中，避免“九龍治水”，實(shí)現(xiàn)“集成治理”。

至于加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的問(wèn)題，不妨通過(guò)黨建引領(lǐng)的方式，引導(dǎo)業(yè)主有序參與小區(qū)治理事務(wù)，防止業(yè)委會(huì)變成“業(yè)偽會(huì)”。所以，應(yīng)選擇思想堅(jiān)定、政治可靠、具有公益心的黨員進(jìn)入小區(qū)業(yè)委會(huì)。

不僅如此，還要有相應(yīng)的應(yīng)急管理機(jī)制。

例如，武漢建立了住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)行政巡查制度，通過(guò)對(duì)行政巡查結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)問(wèn)題較多的小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司及社區(qū)、街道實(shí)施約談，并提出相關(guān)建議和預(yù)警，促使各部門(mén)、街道、社區(qū)提前介入解決矛盾。

對(duì)一些物業(yè)合同糾紛，可以納入行政裁決，解決司法程序漫長(zhǎng)與人民群眾訴求急迫之間的矛盾。比如，當(dāng)面對(duì)老物業(yè)不肯退場(chǎng)而影響到社會(huì)穩(wěn)定時(shí)，相關(guān)部門(mén)可以采取行政手段強(qiáng)制清場(chǎng)，以保證新老物業(yè)順利交接。

各位組員如果在生活中遇到過(guò)相似的困擾，歡迎留言討論。?

作者/劉景琦

華中科技大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村治理研究中心博士

編輯/秦木、鶴鳴

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