隱忍十五年終獲批，李嘉誠豪賭倫敦再成功，絕不只是靠運氣！
作者：震谷子
再建一個香港城。
這不是癡心妄想，也不是空頭支票。
最近，李超人豪賭英國，又上了新聞頭條。
但這一次他的野心遠超以往，預計花費10億英鎊，在英國倫敦金絲雀碼頭對面的康沃斯碼頭（Convoy Wharf），新建一個類似香港太古城的大型社區。
當地政府通過該計劃的前后，香港國安法獲得通過，英國首相鮑里斯承諾為香港人提供英國國民（海外）護照（BNO護照）。
鮑里斯有為李超人的這個項目大開綠燈嗎？背后的聯系不禁令人遐想。
但更關鍵的是，李嘉誠名下的和記黃埔拿下康沃斯碼頭這片土地的時間，是2005年。
囤地15年，再造一個香港城。李超人的這場賭博，最終能成功嗎？
01
英國擁抱世界，始于大航海時代。
在那個人人都想出海冒險的時代，遠方的財富就像一塊磁鐵，吸引著所有無畏的人類。
西班牙有麥哲倫，英國有德雷克。
德雷克被認為是世界上第二名完成環球航行的人。16世紀，他和他的船隊，絕不會想到，當時造船出海的碼頭，在500年后，成為了遠東的中國香港前首富名下的資產。
康沃斯碼頭，也叫護航碼頭，最開始就是一個負責為航海探險的船隊建造船只的皇家碼頭，因而得名。
1840年，英國炮火炸開中國大門的時候，這個碼頭因為泰晤士河的淤積而被迫關閉，只留下了一個矮矮的大倉庫。
然而，誰都沒有想到，歷經風雨和炮火，這個倉庫被一直保留到了今天，成為了英國二級保護建筑。
所以，對一直都在做城市更新的倫敦來說，這一塊地皮自然也是在更新計劃當中的。要么改造成歷史景點，對游客開放，要么做成生活社區，增添人氣。但無論哪種用途，僅憑政府的力量都是不夠的。
于是，2003年，這個碼頭的上一任主人，英國新聞國際集團（News International）公開招標，引入市場資金進行更新。
李嘉誠的和記黃埔就是這個時候看上了這里，花費1億歐元買了下來。
500年前，西方國家出海掠奪，殖民者的“日不落”時代開啟。500年后，被殖民者卻來到了殖民者的故鄉，打算用真金白銀重塑自己的來處。數百年光陰流轉，是大時代的裹挾也好，是小人物的選擇也罷，終究只是飄散在歷史里的塵埃。
02
讓我們回到2020年。
康沃斯碼頭可開發面積共16.5萬平方米，大概是20個足球場的大小。
在規劃中，碼頭被分為22個地塊，將分為三個階段進行開發。
最近獲批的第一階段包括三個地塊，分別是15號、08號和22號，都比較有代表性。
15號地塊將建成124套經濟適用房，大部分都是出租房。
08號地塊則主要是企業入駐，包括咖啡館、飯店和商店，未來跟南部的高街連接起來。
22號比較特殊，是在碼頭延伸到泰晤士河中央的一塊公共開放空間，包括一些展示空間和未來與泰晤士河快船網絡連接的“河上公共汽車”浮橋。
也就是說，等到第一階段落成，這個碼頭社區的基本框架也出來了。
整體來看，這里將建成3500套住房，包括525套經濟適用房，以及小學、醫院、商業空間和公共開放空間，將創造2000多個全職工作崗位和至少1200個建筑工作崗位。
這或許也是鮑里斯為該項目的審批開綠燈的一大理由。
在兩個月前的經濟重啟階段，英國最先啟動的就是建筑業。
城市更新項目，既能創造新的就業崗位，又能利用起閑置資源，吸納投資。它們不僅僅承擔著拉動制造業、穩定經濟增長的重要使命，也在默默改變一個城市的房地產投資格局。
2014年，鮑里斯還在當倫敦市長，就批準了康沃斯碼頭這一重建項目，但是遲遲沒有獲得動工批準。但從2016年開始，倫敦類似舊改的城市更新明顯提速了。
現任倫敦市長接替鮑里斯上臺后，就批準了130多項各類城市更新計劃。
諸如金絲雀碼頭、國王十字車站、巴特西電站和橫貫倫敦東西方的伊麗莎白線等城市更新項目，徹底改變了以往東倫敦無人問津的狀態，令更多的英國年輕人開始關注甚至住進了東倫敦地區。
我們一年前分析過，倫敦房價上漲最明顯的7個區域，既算不上傳統富人區，也算不上倫敦最核心的區域。但有一個共同點：所在區域都是倫敦正在重新開發的重建區，而且能在30分鐘的地鐵通勤時間里，到達倫敦金融城或金絲雀碼頭。
康沃斯碼頭也一樣。距離金絲雀碼頭只有20分鐘車程，站在泰晤士河畔也能夠看到金融城的天際線。
金絲雀碼頭是過去十年倫敦城市更新最熱的區域之一。而在金絲雀碼頭上，現在建起了倫敦新金融城，經過二十多年的開發，金絲雀碼頭成為歐洲最大的摩天大樓群，在這里工作的金融從業人員，是老金融城的三倍。
我們去倫敦考察的時候，就看了金絲雀碼頭邊上李嘉誠們開發的豪宅，一套700萬英鎊。
（掘金倫敦實拍）
因此，康沃斯碼頭所在的東倫敦地區，投資價值非常高，過去十幾年的布局階段中，其實不僅僅李嘉誠一家香港開發商在出手。
根據英倫投資客的統計，新世界開發的Greenwich Peninsula，新鴻基開發的Goodluckhope和Millharbour Quarter都在東倫敦，而且之間的距離不遠，如果有機聯系起來，這塊區域就是一個未來的“香港城”。
香港政府數據顯示，截至今年2月24日，約35萬香港人持有BNO護照，另有250萬香港人有資格申請。
如果未來這些人真的涌向了英國，選擇一個他們熟悉的開發商的樓盤，是再自然不過的決定。這個圖景實現了，這就是倫敦城里最大的香港社區了。
一邊是幫助倫敦增加就業和投資，另一邊是可能的港人聚居地。康沃斯碼頭在500年后，煥發了新的生命光彩。
當康沃斯碼頭重新開發后，這里的歷史以及香港的輝煌也將變得黯淡。在燈火通明的公寓樓下，在麥芽香氣和啤酒杯的碰撞聲中，新住民將在晚宴上分享他們的快樂。如果有人問起過去，周圍的喧嘩或許會蓋掉對方的沉默。
03
為無家可歸的港人提供庇蔭，對于李嘉誠們來說并不是第一次。
三十年前的加拿大移民潮，李嘉誠們也是早早看中了加拿大人少地多的優勢，選中了溫哥華一片土地進行開發。這就是后來的萬博豪園。三十年間也成為了加拿大港人的聚居地。
而位于香港島東北部的太古城，更是一個典型的居住社區。
太古城跟康沃斯碼頭有著異曲同工之妙。
兩個地方前身都是船塢，都是城市更新的一部分，鄰近的區域都是當地的經濟中心圈，關鍵的是，在這些上萬人的龐大社區里，都居住著香港的中產。
未來這3500套房子，也沒有法律規定要全賣給香港人，城市更新區域一直以來都是當地年輕中產最愛的標的物，因為成本肯定要比周圍早已發展起來的區域偏低，但配套卻是最好最新的。
這就意味著后續的補漲空間。無論是自住再轉手還是單純出租，都會非常火爆。
不說別的，我在瀏覽資料的時候，都已經看到，不少開發商已經敏銳地蹭上了李嘉誠倫敦造城的概念，開始推新盤了。
英國文化里，有一首民謠叫做“德雷克的鼓”（Drake's Drum），大意是說，如果英國遭遇了困難，只要德雷克的鼓又響了，他就一定會回來為英國解難。
康沃斯碼頭的這一次重生，對于百萬港人來說，或許也是敲響“德雷克的鼓”的時候。
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