瞭望智庫: 杭州、深圳、南京…樓市競相復蘇？誰在制造緊張氣氛？|2020-7-20
7月15日，深圳市住房和建設局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。通知圍繞買房資格、增值稅免征門檻、貸款年限等各方面均有明確規定。
深圳是最近一輪樓市上漲的領頭羊，調控政策的出臺，各方并不意外，但具體內容仍然超出了市場預期，甚至被稱為深圳樓市史上最嚴的調控政策。
調控政策的背后，是一些地區樓市的瘋狂上漲。
受疫情沖擊，大家普遍對今年的樓市持悲觀態度，樓市確實也低迷了一陣。
可是，進入3月，自深圳開始，全國各地樓市漸次復蘇；5月，“小陽春”得到明確（中原地產研究中心數據）；6月，全國市場基本已經回到了2019年的最高水平，熱點城市市場更是活躍，武漢市場的環比上漲十分明顯。
其中，率先復蘇的深圳尤為瘋狂。證券時報·數據寶追蹤的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》顯示，今年上半年深圳二手房均價比去年底大漲14.37%！深圳的上漲帶動了東莞的瘋狂，東莞今年上半年較去年年底上漲12.78%！臨深的惠州蠢蠢欲動。
此外，沈陽、西安、長沙等新一線城市的漲幅也不小，甚至連三線城市連云港也大漲14.99%，位列漲幅排行榜第一名，而去年年底，該市二手房均價環比下跌13.44%。
房價上漲的原因何在？是否可持續？存在哪些風險？
下半年房價會怎么走？新一輪的調控加碼會到來嗎？
文 | 董晴
編輯 | 蒲海燕 瞭望智庫
本文為瞭望智庫原創文章，如需轉載請在文前注明來源瞭望智庫（zhczyj）及作者信息，否則將嚴格追究法律責任。
1
熱點城市房價為何猛漲？
高樓林立的深圳市福田區。
類似這樣的案例不勝枚舉。僅杭州一城，2018年4月實施搖號買房以來，就已經出現過30次左右的“萬人搖”現象，最低中簽率為0.77%。
這些現象背后的原因很簡單——限價。新房價格遠低于周邊二手房價格，存在無風險套利的巨大空間。比如，上面提到的杭州6萬人搶900多套房的案例，該項目均價為2.8萬/平方米，周邊二手房價格普遍在3.5萬-4萬/平方米。每平米存在1萬元左右的價差。在深圳，價差更大。
資本都是逐利的，一、二手房價格倒掛的情況下，買到就是賺到，不僅使得投資客絞盡腦汁搶購，甚至一般的家庭，也要用盡手頭的購房資格，甚至為買到新房不惜出百萬“喝茶費”。
進入3月，自深圳開始，全國各地樓市漸次復蘇。
這也是本文全部采用二手房數據的緣故。因為限價城市，二手房價格更能反映市場的真實情況。
那么，二手房市場量價齊漲的邏輯是什么？
一是流動性寬松和抑制需求釋放的雙重疊加。
短期看金融，中期看土地，長期看人口。
任澤平對房地產周期的這一邏輯判斷，幾乎到了人人皆知的程度。現實確實如此，房地產行業本質是金融，只要銀根收緊，無論是房地產企業還是購房者馬上有反應。
然而，今年以來，疫情引發經濟衰退風險，全球央行紛紛放水并維持寬松格局。新冠危機期間，全球流動性的增速比2008年經濟衰退期間更快。
根據彭博匯編的美聯儲數據，今年以來，美國廣義貨幣供應量（M2）已經增加了3萬億美元，達到18.4萬億美元，相比之下，去年全年美國M2貨幣供應量僅增加1萬億美元。與此同時，3月份，面對疫情沖擊，美國兩次降息降了150個基點，直接把聯邦基金目標利率降低到零附近，重啟量化寬松政策（QE）開著直升機撒錢，無限量兜底。
摩根大通預測，今年全球債務將增加16萬億美元，到年底時私人和公共部門的總借貸規模將達到創紀錄的200萬億美元，為了支持全球不斷增長的債務水平，未來很長一段時間內都將實行極度寬松的貨幣政策。
相比其他國家，中國快速控制住疫情，沒有像其他國家一樣開閘大放水。當然，相比之前，流動性還是放松了不少。
首先是增速。
央行數據顯示，受疫情影響，一季度住戶部門貸款出現減少，但對實體經濟的貸款則顯著增加，人民幣貸款增加7.1萬億元，同比增加1.29萬億元。3月末，廣義貨幣(M2)余額208.09萬億元，同比增長10.1%，增速分別比上月末和上年同期高1.3個和1.5個百分點，也是自2017年年中以來M2增速首次破10！隨后的4月和5月，M2的同比增速均為11.1%。
其次是利率。
4月20日，LPR（貸款市場報價利率）迎來有史以來的最大降幅——1年期LPR為3.85%，較上期下調20個基點；5年期以上LPR為4.65%，較上期下調10個基點。至此，房貸基準利率降至20年以來的新低！
在此之前，4月17日的中央政治局會議提出，要繼續“運用降準、降息、再貸款等手段，保證流動性合理充裕引導貸款市場利率下行”。
雖然高層一直強調“房住不炒”，嚴控資金過量流入房地產，但流動性多了房地產必然受惠。
二是各地方政府政策扶持，推動需求的回暖。
新冠肺炎疫情沖擊下，各地方政府財政收入大幅縮水。
怎么辦？引進人才，大力發展高新技術產業，這確實是條著眼長遠的路。可是，遠水解不了近渴。新興產業的培育、發展、成熟，是一個長遠的過程。各地搶奪人才，除了著眼地產長遠發展，不能說不存在短期刺激經濟的私心……
各地搶人的政策基本都會與購房掛鉤：
3月27日，廣東江門市住房和城鄉建設局網站發布的《關于我市限購區域內新建商品住房購房資格的通告》提出，具有大專以上學歷的非本市戶籍居民家庭，可購一套新建商品住房。
4月8日下午，江蘇省南京市委市政府召開通報《關于支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》相關情況的新聞發布會，符合條件畢業生可優先購房。
4月15日，蘇州工業園區發布《園區管委會關于調整完善人才優先購買商品住房政策的通知》，放寬了購房申請人條件。
……
既然入戶了，自然要買房。買的人多了，成交量起來了，價格也就跟著漲了。
充裕的流動性、寬松的融資環境、快速恢復的需求，使得房企們積極拿地，今年上半年，上海、廣州、南京等城市，土地出讓金同比均大幅增長，這是房價上漲的先行指標。
各地商業銀行的降息幅度也大于央行。貝殼研究院剛剛發布的《重點32城主流房貸利率簡報6月刊》數據顯示：今年以來，5年期LPR利率累計下調15個基點，而同期32城房貸首套利率下降了26個基點，二套利率下降了24個基點。
三是剛需、剛改恐慌入市，業主聯合高價掛盤。
最近兩年，P2P、私募基金、信托等，少則上萬多則幾十萬投資者被收割，使得人們更加將投資買房當成信仰。目前，新冠肺炎疫情還在海外蔓延，投資其他的都不太靠譜，核心城市的房產就成為了很多人的首選。
一些此前開廠辦公司做事業的小企業主，生意不好做了，干脆將工廠賣了，所獲資金投入到樓市；即便不想賣廠，也可以通過經營貸獲取低息資金，投資樓市。
新冠肺炎疫情，使得1、2月份正常的社會和經濟活動停止，原本的買房需求被抑制。3月，各地逐步復工復產，此前被抑制的需求突然釋放，疊加寬松的貨幣政策，各地政府的搶人大戰和祭出的購房優惠，剛需、剛改和投資、投機混合在一起，對典型城市的上漲推波助瀾。
其實，如果將時間稍微拉長一點看的話，市場的成交并沒有那么火熱。
以深圳為例，上半年二手房成交44000套，比去年上半年上升41%；但與去年下半年45989套的成交相比，則環比下降了4.3%。一手新房成交16727套，比去年上半年下降5.4%；與去年下半年的20203套相比，環比下降17.2%。
換句話說，這些只是被抑制需求的正常釋放。但是，就像地底下的巖漿，突然集中噴發，加上部分無良中介搖旗吶喊，將整個市場都攪得人心惶惶。
一、二手房價格倒掛，資本的逐利，不可避免地導致被打擊的“喝茶費”依然暗流涌動。那些常年浸淫于市場的投資客，了解的套路、擁有的門路和尋租的通道都秒殺剛需客。真正的剛需客，只能是來陪跑的。這就出現了二手房市場或者需求外溢，或者帶動周邊城市房價的上漲。
快速回暖的行情，也助長了業主的看漲心態。特別是深圳，不少樓盤業主聯合起來“統一”小區掛牌價格，甚至提出“中介帶客戶看房一次要交1000塊費用”。一位預算6000萬元的外地購房客，感覺自己既卑微又屈辱。
這種行為讓部分中介都有點看不下去了：“真正制造緊張氣氛的是業主，抬高房價的是業主，業主的掛盤價都想在上一套成交價的基礎上加50萬-100萬，如果這樣擊鼓傳花下去會漲到崩盤！”
2
繼續上漲，會帶來什么？
有人說，房價并不由市場平均值決定，而是由塔尖的人群、能支付得起對價的人來決定的。可是，樹終究不能長到天上去。
因為，房地產是財富的象征，也是經濟周期之母、金融危機的策源地。房價與經濟基本面背離得太厲害，是一定會出問題的。
2020年，3-5月的CPI分別是同比增長4.3%、3.3%和2.4%；同期，居住CPI（居民居住消費價格指數）同比增速分別為-0.2%、-0.3%和-0.3%，創下有數據以來最低水平。即使在2008年國際金融危機期間，也沒出現全國居住CPI同比負增長的情況。
國際上，合理的租金收益率一般在5%-6%之間。2008年，即便是我國高房價城市，比如北上廣深也是比較接近這一水平的。隨后，雖然房租也連年上漲，但是房價漲得更快，使得租金收益率連年下滑。
目前，我國租金收益率在2%-3%左右，想要達到國際合理水平，即便房價保持不變，未來一段時間里房租價格也要上漲2倍左右才行。至于北上廣深、天津、成都等熱點城市的租金收益率在2015年的房價上漲之后，跌破2%，2020年5月，深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%！
如今，房價上漲，房租下跌，租金收益率自然繼續探底。
房屋租賃價格指數顯示，今年5月，一、二線城市除廈門外，租金均出現下跌。一線城市中，深圳環比下降3.15%，北京環比下降1.41%；二線城市中，武漢、南通、沈陽、蘇州、東莞的租金環比分別下降6%、4.12%、2.33%、2.27%和2.25%。
這一趨勢，短期內還將持續。因為，不僅住宅的租金在下跌，商鋪、寫字樓的租金也同樣在下跌，而后者是經濟的晴雨表。
中國指數研究院的數據顯示：
2020?年二季度，一線城市中，僅有13.9%的商圈寫字樓租金環比上漲，86.1%的商圈寫字樓租金環比下跌；租金環比上漲的商業街占11.5%，租金環比下跌的商業街占 80.8%，7.7%的商業街租金與上期持平。
二線城市中，6.8%的商圈寫字樓租金環比上漲，88.6%的商圈寫字樓租金環比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平；租金環比上漲的商業街占12.5%，租金環比下跌的商業街占85.0%，2.5%的商業街租金與上期持平。
與買房是投資行為不同，租房是消費。如果說在熱點城市買房是有錢人的行為，那么租房則是所有人的事情。消費需要有收入的支撐，是由一個城市的收入水平決定的，跟經濟的發展和收入的增長緊密掛鉤。寫字樓和商業街租金下跌，說明經濟的恢復、大眾收入的恢復，還需要時間，在此之前，租金不可能上漲。
從發達國家近40年的經驗看，房價與房租的背離可能蘊含著較大的金融風險。典型的例子有，美國次貸危機之前，發生過房價和房租的背離；上個世紀90年代日本房地產泡沫破裂前，房價和房租同樣嚴重背離。
目前，我國整體房價增速仍處于合理區間。事實上，我國商品房從1987年的平均408元/平方米，漲到2019年的平均9310元/平方米，32年間，增長22.81倍，年復合增速為10.27%；期間，GDP（現值）從1.21746萬億元增長至99.0865萬億元，增長81.39倍，年復合增速為14.74%。也就是說，商品房均價的年復合增速是低于經濟增速的。
這期間，部分城市的有錢人很多，但房價大幅上漲背離了經濟基本面，最后仍然是一地雞毛，最典型的就是鄂爾多斯。
再比如海南，上個世紀90年代房價一飛沖天，海口、三亞的房價一度比肩北上廣深。1993年海南房地產泡沫破裂，部分爛尾樓變成養豬場，對整個海南經濟造成深遠的打擊。
3
上漲過快，如何保證市場平穩？
過熱必有調控，這是樓市鐵律。
2020年上半年剛結束，新一輪樓市調控就從天而降。無論是二線城市的杭州、東莞，三、四線的環京，還是剛剛成為自貿港的海南，無一例外。
自2016年9月30日北京調控以來，每年各地調控的次數總和，少則一兩百次，多則三五百次，去年達到創歷史紀錄的620次（數據來自中原地產，2018年調控總次數為450次），各種史上最嚴政策，抑制了熱點城市房價的過快上漲。
但是，部分城市漏洞依然存在。比如，深圳2018年7月30日之后成交的房子限售3年，看起來很嚴厲，但由于限售期內房子依然可以通過抵押套出資金，使得限售政策效果大打折扣。
4月份，深圳住建局表示過將對二手房市場進行為期3個月的整治行動。要求各中介平臺對價格虛高房源進行下架處理；7月2日，杭州、東莞出臺文件治理“萬人搖”和開盤價……這些政策基本沒有殺傷力，根本談不上收緊。因此，穩定了一個月左右，市場又狂熱起來。
禁止高價掛盤，僅僅只是規范，根本談不上打壓。事實上，仍然有業主不斷拉升掛牌價。如果業主要掛盤，又有人愿意買，中介為何不掛？只不過高價房源不在外網展示，中介內網依然可以展示。一旦該房成交，負責維護房源的中介就可以分走1/3的傭金，公司也有了業績。
至于東莞7月2日發布的文件，更是形式大于實質，只針對新房，不限購的二手房根本沒有涉及到。
相比之下，長三角要健康得多。上海、杭州、南京、寧波成交量是大幅提升，但房價只是微漲，漲幅遠小于珠三角的深圳、東莞等城市。一是因為上海的房價一直比較平穩；二是長三角的調控政策沒有放松，珠海2019年年初就變相取消了限購，深圳去年開始放松，東莞的二手房不限購，惠州更是一、二手房隨便買。即便從全國范圍看，粵港澳大灣區的調控都偏寬松。
接下來，大灣區的政策大概率要收一收，畢竟，要發展成為世界級的大灣區，需要靠科技創新，而不是靠房地產。
6月份，LPR沒有下調。雖然6月17日的國務院常務會議再次強調，要進一步引導貸款利率和債券利率下行，但是，從央行的實際行動來看，這已經是連續第二個月停止降息的步伐了。因為降息目的是穩定經濟增長，而最近這兩個月，經濟指標已經肉眼可見地改善了——社會消費品零售總額，降幅比4月份收窄4.7個百分點，已連續三個月上漲；5月規模以上工業增加值同比從3.9%提高到4.4%，已基本恢復到正常水平。
增長加速，往往意味著降準、降息的尾聲。如果疫情不反彈，下半年大規模降準、降息的可能性已經不大，否則就變成了大水漫灌。事實上，對流動性最敏感的國債收益率，已經在上漲。
下半年，一、二線城市回暖的趨勢還將繼續，過熱城市的勢頭會被壓一壓；至于三、四線城市，還會在政策邊緣瘋狂試探，但難逃朝令夕改的狀況，會一如既往地穩。
如今，樓市早已由刺激模式進入維穩模式。今年，無論內部還是外部，面臨的不確定性都遠甚以往。此時，中央要考慮全局，要穩就業、保民生，同時還要防范金融風險，這些都決定了不能讓樓市變成脫韁的野馬。
只要“房住不炒”的主基調沒改變，就不會形成全國性的普漲。
目前，大部分三、四線城市的銷售情況處于不溫不火的狀態。珠三角的中山和江門，也處于平穩狀態。但是，瘋漲的深圳、東莞確實需要治一治。
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