為什么韓國越征房地產稅，房價越漲？
A
2017年，韓國總統文在寅當選總統。
他甫一上任，就開始疾風驟雨的打擊韓國財閥特權，促進社會公平。他推動了韓國版的“反腐倡廉”，通過建立“高層公職人員調查部”強化對于政府高層腐敗打擊力度，力圖讓財閥階級與政府權力脫鉤。
這四年，文在寅一直都在與韓國檢察機構以及背后財閥戰斗，是民眾利益的代表者。另一方面，韓國也是全球控制疫情控制得較好的國家，文政府抗疫成績得到多方點贊。
這樣的總統，目前的民眾支持率多少呢？
11月8日公布的新一輪調查結果：不到四成，僅34.2%，一次又一次地創歷史新低。超過六成的人希望他趕緊滾蛋。
為什么明明是為人民利益戰斗的英雄，卻不受民眾愛戴呢？
答案是韓國的房價。
文在寅任期內的房價漲得有多恐怖？2018年，首爾房屋均價還在6億韓元；2021年4月，已經飆升至12億韓元。三四年間，房價翻了一倍。
買不起房的人更買不起，房地產也吸干了實體經濟的資源，坐擁漲幅的人更對泡沫惴惴不安。如此暴漲，幾乎所有人都不滿意。
但問題是，文在寅從沒對房價問題撒手不管。他這幾年來為了管控房價，政策上可以用嚴苛來形容。而他用的手段，就是我們最近正在試點的房地產稅。
文在寅執政期間頒布了多達 25 項調控政策，首爾每套公寓平均價格卻從6億元漲到12億元（折合人民幣700萬元）。且每次加征房地產稅后，房價都會突破一個心理關口。
房地產稅看起來明明是用來降房價的，為什么會有這樣的奇葩結果？
我們正在試點的房地產稅又會不會從前股票的“熔斷機制”一樣，好心辦壞事，像韓國一樣讓房價越來越高呢？
B
在進一步討論前，我們需要轉變一些想法：
因為出生在中國，所以在我們的認知中，“地大物博”、“國家獨立“、”政府可信“，這三樣東西似乎是天然就有的，是世界上每個人都享受的。
但其實，這三樣東西，在當今世界是無比稀有和珍貴的。韓國更是和這三樣東西的每一樣都毫無關系：
韓國國土面積只有10.32萬平方公里，而2/3的土地都是山地，從規模和地貌復雜角度相當于大半個貴州，人口卻比整個貴州省還多30%。
因為缺乏合適的平原發展城市，導致韓國只有一個大城市群：首爾經濟圈。
首爾擁有全國49.8%的人口和70%以上的GDP，總量相當于深圳，妥妥一線國際大都市。而第二大城市群釜山經濟圈只有300萬人口，GDP總量僅相當于江蘇泰州，在我國連三線城市都不一定排得上。
可以說，首爾的畸大吸走了整個國家的資源和人才。如果你是一個韓國人，想出人頭地唯一的選擇就是去首爾工作，在首爾買房扎根。首爾的房子是每一個韓國人一輩子的追求。
不斷涌入的需求，與無法提高的供給是房價最開始上漲的源頭，讓首爾一度成為世界密度第二大的城市。
C
面對房市的持續過熱，韓國很早就在規劃房地產稅，以遏制房價非理性上漲、降低居民可支配收入壓力?？梢哉f，韓國房地產稅出臺的初衷與我們國家房地產稅非常相像。
韓國的房地產稅分為“物業稅”與“綜合不動產稅”兩種。物業稅主要起穩定政府收入作用，對全國的房屋、土地征收稅費，比例較低。這部分稅歸屬于地方，用以支持地方政府的正常運營。
綜合不動產稅則發揮調控作用，按“存量征收、階梯稅率”的原則執行，由中央收取，這即是所謂的“房地產稅”。
2005年，韓國綜合不動產稅正式出臺。持有人名下的房產總價值超過6億韓元的，隨價值升高，收取0.5%到2%不等的的綜合不動產稅。這個稅是向一個人持有多套住房揮砍的一刀。
2020年，文在寅政府更是將最高一檔稅率提高了恐怖的6%。也就是說，持有多套平均價格的公寓，最高將要繳納每年每套約42萬元人民幣的稅費。
從上圖可以看出，綜合不動產稅在推出后，確實對房價過熱有一定程度的降溫，發揮了釋放二手房存量供給的作用。
可是，再仔細看看圖的后半部分，與文章最先發出的那張圖表，我們驚奇地發現，綜合不動產稅近年卻在2010年后日漸失效，甚至到了這兩年，還變成了“越加稅房價越漲”的反作用。
到底發生了什么？
這就要說說“人類的燈塔”漂亮國了。
D
2020年5月15日，美國國會眾議院投票通過了3萬億美元的新一輪疫情紓困法案。
與此同時，美聯儲也已宣布了實行“無上限”量化寬松政策。3萬億+2.8萬億+無上限量化寬松，就像洪水潰堤，一下子推高了全世界的資產價值。
面對這樣的段落，很多讀者可能都已經麻木了，因為這已經不知道這是近年來的第幾次大放水了。而且美國這波放水不是在疫情后才開始有的，早在特朗普時期，就被他屢屢祭出刺激經濟換取選票了。
無論是直接印錢還是間接印錢，總之，美國的美元是奔涌出去了。這樣的滔天洪水也許能解決短期危機，但制造著長期大麻煩。
2021年，惡果即來，十月美國整體消費者價格指數(CPI)比上年同期上漲了6.2%，PPI指數更是同比漲8.6%。這是美國近30年來的最高水平。
這一惡果已經外溢，中國的CPI增幅為1.5%，同時也為全年最高點，我們已經能切身感受到各種農產品及生活必須品的價格上漲。
而作為美國的小跟班，韓國的CPI十年來首次超過3%。這在一個經濟增長率較低且后勁薄弱的國家，是很驚人的數字。
由于與美國的強綁定，近年來，韓國一直被迫為美國印錢買單。2020年的美國大額量化寬松過程中，韓國被迫將利率從1.25%下調到0.75%，之后又下調到0.5%。
這導致韓國存貸利率接近0，貸款實在是過于便宜，基本等于不怎么付利息，這才讓6%的房產重稅都沒遏制住韓國房產泡沫程度。
另一方面，韓國又是美國一舉扶持起來的、用以制衡整個東亞的科技大戶。中美貿易摩擦以來，美國力求和中國“脫鉤”，因此對韓采購加速，韓美貿易順差進一步升高。
美國多年放水導致韓國被迫屢屢降息，加上天量美元的涌入，身為“藩屬”的韓國如何能抵?。?/strong>成為美元泄洪口的韓國，國內可投資標的有限，最后熱錢只能涌入房市。
不能獨善其身的，何止韓國？
美國生病，全球吃藥。對于經濟、軍事受制于美的國家來說，被藥所毒害的情況尤為悲慘。
再厲害的房地產調控措施，再高的房地產稅，在美元面前，只能是被降維打擊，完全無還手之力。這就是國家獨立自主的重要性。
E
韓國現在炒房已經不止是富貴人家的游戲，還是貧苦百姓防溺斃的浮板。
雖說房地產稅，也就是綜合不動產稅讓韓國房產的持有成本變得十分高昂，可不買房子又能怎樣呢？美元的涌入之下，什么東西都在隨著通貨膨脹貶值。
根據韓國金融機構最新公布的數據，首爾尚未售出的新房數量僅1.6萬戶，處于歷史最低水平，未來還會進一步減少，這也讓民眾恐慌性購房心理進一步加劇。
另外，新的總統上臺，是否會降低房地產稅率也讓民眾憂慮。如果持有稅率下降，房價還會繼續被投機者拱起來。
另一方面，更讓韓國人絕望的是，韓國的政府、公務員們無法讓人信任。
2017年，由知道內幕的公務員群體組成的“韓國土地住宅公社”，集體購買了7,000坪土地。之后，這些土地在今年“恰巧”成為了新城區的規劃用地。
更“機靈”的是，公社于2017就在這些土地上密密麻麻的種滿了小樹苗。經過四年生長，每棵長大的樹在征收的時候可以開價2-3萬韓元，僅樹木拆遷補償方面，7,000坪土地能賺進140億韓元（約8200萬元人民幣）。
更別提，在蓋樓前，土地往往就已經被提前知道消息的公務員炒到了可怕的價格。
在這樣的一個國家，政府外無法抵御美元，內無法控制腐敗，政府說會控制房價，民眾會相信么？
這里還沒提到韓國的土地財閥等等問題呢。占據大量土地的財閥，能發善心不哄抬地價么？
泡沫可怕，稅負高昂的房子反而成了最安全的避險資產，將更多人綁定在房市泡沫上。不管窮富，只要能借得到錢，都要投入到房產爭奪中，誰都擔心會不會是最后一張買的起的諾亞方舟票。
F
讓我們說回開頭的問題，中國的房地產稅試點，是否會起到反作用推高房價？
筆者的答案是不會。
即使對于韓國來說，房地產稅也從不是一個有害的稅種。在歷史上，它確實起到了增加二手房供給和調控房價的效果，只是面對美元涌入的“降維打擊”中失效罷了。
中國的國情，顯然和韓國存在本質不同。
首先，中國不只有一個首爾。我們國家畢竟幅員廣袤，無論是區域一體化、新一線城市建設、鄉村振興建設等，都是在防止資源過度集中在大城市中。現在，回家鄉去開始成為了越來越多年輕人的選擇。
其次，中國的歷次房價上漲都是有其特殊時代印記的。無論是四萬億，還是去庫存防風險，還是城市化大躍進，終究已經成為往事。經營貸監管失控造成的漲幅，也被控制在了少數城市。
第三，韓國的政府相當弱勢，別說大刀闊斧遏制腐敗了，連最基本的限購都做不到，何談真正實現房地產價格調控？
最重要的是，中國在中美博弈中真正撐住了，使得美國的熱錢最多也就影響需要國際產業鏈的部門，進不來我們的房地產市場，不會像韓國一樣，成為喪權辱國的泄洪之地。
內再無歷史機遇，外有銅墻鐵壁，中國的房價再沒有了上漲支撐，“房住不炒”正在得以成為準則，20年來“房價一定漲”的集體預期也正在被消解。
排除通脹后的中國大陸房價指數（2015年 = 100）
對于韓國來說，有沒有房地產稅都不重要，美元來了都得漲；對于咱們來說 ，有沒有房地產稅也不重要，歷史機遇不再，美元也進不來，中國房價終究企穩。
注意這幾個有爭議的紅字，一會為大家展開。
G
當我們無需擔憂美元洪流，又不再有上漲歷史機遇時，關注房地產稅的現實作用還是很重要的。
再讓我們回到剛才那張圖，有一個細節需要給大家補充：
中間這個紅框，大家可以仔細看下。
在2005年韓國房地產稅——綜合不動產稅推出后，確實起到一定的調控作用。但在2010年后至美國疫情救市美元涌進韓國前，首爾房價就已經開始逐年遞漲了，為什么？
答案很簡單。綜合不動產稅是房子越多繳稅越高的，韓國二三線城市的人因此更傾向于賣掉自己的多套住宅換一套等值的首爾住宅。
在“降維打擊”式的美元洪流造成普漲之前，韓國二三線房價其實是一直在下跌的。
和韓國在紅框中的情形相似，我國房地產業還未迎來真正的房地產稅，就已經進入了“大分化時代”：一二線城市房價不斷上升；三四線城市房價一落再落。一邊是深圳9萬一平的房屋均價，一邊是是鶴崗3萬一套房的樓情。
房地產稅的出臺，更讓讓一二線城市房屋不僅有“投資屬性”，還有了“避稅屬性”，進一步加劇房價的分化。
一方面，三四線城市的多房家庭需要出售房屋置換一二線城市房產以避稅，房產價格下降、人口流出，進而刺激更多的家庭出售房產。低線城市的樓走入衰退循環。
另一方面，一二線城市不斷面臨人口流入壓力。房價的上漲預期，刺激更多售房者提價或捂房待漲。房價還會節節攀升。
而至于為什么無法人為干預，比如降低三四線城市的房地產稅額，使其幾套累加也無法比擬一二線城市一套，請參考《房地產稅出來后，咱每年需要繳納多少錢？》
實際上，這個情況已經在發生了。
根據國家統計局公布的《10月70個大中城市房價變動情況》，房價分化非常嚴重：
二手房方面，北京10月同比上漲8.8%，上海漲7.0%，廣州漲8.3%。
而石家莊10月同比下降2.1%、太原下降2.1%、貴陽下降1.3%、安慶下降3.5%。
而房地產稅到來后，這個分化只會立刻加速。對于一二線城市核心地段房產，還真是會越征房價越高，但邊緣地域房產，態勢就會反過來了。
還記得剛才標紅的“中國房價終會企穩”幾個字嗎？
所謂的穩，是均價的穩，可其中頭部與尾部是會不斷拉大的。這就是市場的力量。
捫心自問，我們期待房地產稅有效，真正期待的是什么？是不是還是希望北上廣深，或至少省會的房價能降下來，我們能買一套？當所有人都這么想時，你還覺得這些地方能降下來么？
總之，雖然無需擔心美元會沖破銅墻鐵壁，可對于我們個人來說，韓國仍然有其借鑒價值。
有意在一線和強二線核心地段投資房產的人，能早下手還是趁早下手。
而有意在三四線城市或大城市邊緣地帶購買房產的人，確實可以再等等。
不同區域和不同地段，對應的命運是完全不一樣的，不存在一個通用的解。房子究竟是增值的助力、避稅的法寶，還是拖累家庭的負擔，全看個人的抉擇。
相關文章
-
北交所：禁止金融、房地產、學前教育、學科類培訓等企業上市
創頭條消息?11月12日，北京證券交易所制定的《北京證券交易所向不特定合格投資者公開發行股票并上市業務規則適用指引第1號》正式發布！明確了30項北交所IPO審核標準！其中，北交所IPO審核標準明確禁止金融業、房地產業、產能過剩行業、淘汰類行業、學前教育、學科類培訓企業等行業上市。(完）文件全文請見附件：《北京證券交易所向不特定合格投資者公開發行股票并上市業務規則適用指引第1號》...
2021-11-14 10:54:33 公開發行投資者合格 -
-
每日怡見：韓國很生氣，后果不嚴重
據韓聯社最近報道，韓國芯片巨頭三星電子和SK海力士9日證實，兩家公司于8日下午（當地時間）向美國政府提交了其芯片業務信息。不過報道稱，兩家企業均未提交客戶資料等敏感信息。雖然說是沒有提交客戶資料等敏感信息，但是大家都清楚，這是怎么回事，就是韓國公開的出賣了國家核心利益。隨后韓國民意暴怒，在罵美國無恥的同時，還要求美國歸還戰時作戰指揮權。不過，這個事就類似于“烏克蘭提議取消俄羅斯一票否決權，被俄羅斯一票否決”一樣。本來文在寅是準備下臺之前，把戰時作戰指揮權收回來的。8月16日至26日，美韓2021年度夏季聯...
2021-11-11 17:40:28 朝鮮美國韓國每日怡見 -
房地產的底真的來了嗎？
作者：卡夫卡很忙來源：局外人的視界（ID：hooyar_380097485）這幾天一直有人問我這個問題：房地產的底真的來了嗎？到目前為止，政策底似乎已經出現了，最近到處吹的都是行業的暖風，連金融機構都開始打算在融資上給開個小口子了。但大家要知道，能夠在銀行間市場發債融資的，那都是經營情況良好，沒有亂七八糟傳聞的企業，不信你問，如果某大，某業也被獲準發債，市場上有沒有有資金去認購？那么大黑洞般的窟窿在那里，請問有哪個敢隨便跳過去，空手接原子彈？那些最缺錢的企業已經暴雷的，只能自救，賣賣資產，挺不挺得過去，要...
2021-11-11 06:50:41 來了房地產 -
-
韓國說自己是內卷地獄，埃及人哭了：我們都卷到住墳墓了！
來源：一個壞土豆 ( ID：iamhtd )第一部分：城市擠到爆，只好住進死人城第二部分：埃及人口爆炸是什么概念？想象一下哈爾濱住一億人第三部分：沒有糧食也沒有水，埃及人的大餅自由第四部分：惹不起躲得起，埃及被迫遷都第五部分：聊聊人口問題的本質01提起埃及我們就想起金字塔。金字塔，是法老的墳墓。而埃及，還有一個和墳墓相關的特色，就是首都開羅的死人城。開羅的墓穴，不僅僅是死者的安息之地，活人們也生活在這里。 卡拉發公墓群，面積6平方公里，由墓穴、老公園和廢墟之山組成的區域中間，綿延著一片低矮，破敗，死氣沉沉...
2021-11-08 06:48:40 韓國墳墓地獄 -
.jpg&w=224&h=120&zc=1)
壞土豆：韓國說自己是內卷地獄，埃及人哭了：我們都卷到住墳墓了
卡拉發公墓群，面積6平方公里，由墓穴、老公園和廢墟之山組成的區域中間，綿延著一片低矮，破敗，死氣沉沉的灰色建筑群，就是著名的死人城，這里也是開羅最大的貧民窟，居住著上百萬人，其中大部分居民住在墓穴里。開羅有1000年以上的歷史，從11世紀開始，達官顯貴開始在這里選擇墓地。為了保護墓地不被破壞，他們會雇用守墓人，并在墓地里搭建簡易住所，讓守墓人居住。因此，卡拉發公墓的很多墓穴有數百年的歷史，而多數選擇安葬于此的都是有錢人，墓穴修建的非常豪華，很多按照民居風格來建造，有院落、圍墻、大門、房屋和墓室，房屋多數只...
2021-11-07 17:42:25 埃及開羅人口壞土豆 -
虛聲：韓國的智慧就是讓總統背鍋
文在寅任期快到了，娛樂圈的老鐵們又開始討論，他會不會步前任們的后塵。這個問題很難么？我去年這個時候寫的這篇《韓國的智慧就是讓總統背鍋》就論述了這個問題?！撜沃腔?，華夏文明圈各國在地球村處于第一檔。中國就不說了，五千年歷史，什么樣的政治套路沒玩過。除中國之外的日、韓、朝、越，也各具特色。其中，韓國尤其特殊。01 亂象地球村一直流傳著這樣一個規則：韓國總統總是不得善終，遭遇政變、遇刺、自殺、被捕等等，堪稱最高危的職業。其實在地球村，很多國家元首都很危險。比方說美國總統遭遇刺殺的概率比前線士兵的陣亡率...
2021-11-02 21:12:15 韓國總統政治虛聲 -
韓國童星王錫玄長大了 18歲的他已經變成大帥哥了
王錫玄的名字大家可能不熟悉，但是相信很多小伙伴們都看過王錫玄的表情包，他在電影非常主播中的眨眼真的是太可愛了，小小年紀的他更是憑借該電影獲得了韓國少年明星獎最佳演員大獎。韓國童星王錫玄長大了，現在的他已經是18歲的大帥哥了！ 韓國童星王錫玄長大了 王錫玄出生于2003年6月2日，今年是18歲，是韓國童星演員。當...
2021-11-01 14:42:02 童星韓國成大 -
【華楠直播間】房地產稅即將出臺，房價會跌嗎？
華楠直播間第35期：房地產稅來了【回放視頻】2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。這意味著，一直備受關注的房地產稅改革進入倒計時。房地產稅的出臺，對誰利好？現在是買房的黃金時期嗎？持有多套房產的人會面臨什么影響？房地產價格會跌嗎？華楠直播間35期邀請中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林，抱樸財經...
2021-11-01 09:59:49 房地產的話城市
| 留言與評論（共有 0 條評論） |
