房子，賣不出去了！
最近易居研究院的數據顯示，全國住宅庫存創五年新高。
住宅庫存主要存在于三四線城市，這些城市要么缺乏產業，大量人口外流，購房需求本就不那么多；要么是一二線城市附近的城市，產業是有一些，但主要還是一二線城市外溢的投資需求撐起房價，如今一二線城市周邊投資預期遇冷，這些周邊城市庫存也就提升了——幾年前的環京河北城市如此，如今深圳旁邊的惠州和東莞也是如此。
今年房地產市場較為冷淡，房價下行，以至于到了11月全國有21城發布了“限跌令”，這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。
今年對房地產企業的信貸資金偏緊，是和去年的“三道紅線”政策一致的。而像恒大這樣的大企業出的問題更是加深了對房地產行業的悲觀預期。其實在恒大出事前后，很多房地產企業都出問題了，只不過知名度沒有恒大這么大而已。
最近中央經濟工作會議提到“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，考慮到最近央行決定降準0.5個百分點，資金上房地產企業可以緩一口氣了。
但這不意味著我們之前提到的，舊有的“融資-拿地-建設-回款-融資”的高負債、高周轉循環還能玩得下去。
從住宅庫存來看，中國城市不缺房子，城市化下個階段與其是在城市里多造房子，不如說是讓現在在城里工作生活卻沒有戶口、享受不到市民福利待遇的人融入城市，慢慢淡化戶籍區分的影響，這也是我們之前多次提到的。
但是房地產企業發展模式的轉換，可不止影響了房地產行業本身。畢竟很多城市很依賴土地財政，不僅僅是賣地收入，還有經營土地使土地升值，再將土地抵押出去貸款融資。
以后房地產企業拿地謹慎了，地方上用土地抵押借的錢該怎么還呢？
用來衡量政府償債能力的指標是政府債務率，一般用當年末政府債務余額與同期政府綜合財力的比值來表示。2020年末，天津、貴州、內蒙古、青海、遼寧、寧夏、云南和福建8個省級行政區的債務率已經超過100%，其中天津的債務率高達153%，超出國際貨幣基金組織提出的風險上限。
這還只是顯性債務，地方有多少隱性債務不好說，加上去的話比例更大。
面對如此高的地方債務，中誠信國際首席經濟學家、中國人民大學經濟研究所聯席所長毛振華建議把部分地方債變成國債，由國家信用背書降低利息，有利于解決問題。
不過這么做，會讓有些地方政府認為由上面兜底，會不會增大道德風險，冒險借更多債務？
不過毛振華還稱，雖然我國經濟告別對房地產的依賴、轉換增長動力是可行、勢在必行的，但是扭轉這個局面需要時間，房地產長期累積的風險需要有節奏地出清。
這倒是沒有問題，不要讓問題集中引爆，要有序地排雷。而且長遠來看，中國一定會走出房地產拉動經濟的舊有模式。
當然，這也需要地方政府配合，有些地方發展不起來，就真沒必要建那么多房子，也沒必要借那么多債務，有時候躺平反而是更好的選擇。
未來告別了狂飆突進的大規模建設時期，可能只會有少部分地區有發展前途并繼續發展，大部分地區還不如躺平。
參考資料：
張明,孔大鵬.中國地方政府債務:特征事實、潛在風險與化解策略[J].遼寧大學學報:哲學社會科學版,2021,49(4):1-11.
中央經濟工作會議首提預期引導，因城施策促進房地產良性循環_地產界_澎湃新聞-The Paper https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_15790508
央行決定降準0.5個百分點 釋放長期資金約1.2萬億元-新華網 http://www.news.cn/2021-12/06/c_1128137332.htm
21城發布房價限跌令，工抵房為何“井噴”？https://www.yicai.com/news/101228762.html
毛振華：建議將部分地方債轉為國債，降低債務風險|地方債_新浪財經_新浪網 https://finance.sina.com.cn/china/gncj/2021-12-10/doc-ikyamrmy8025209.shtml
全國住宅庫存創五年新高 三四線城市壓力最大_財新網_財新網 https://www.caixin.com/2021-12-10/101816427.html
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