這4個城市，房價沒降！
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▲清華大學的訃告，如此集中，真讓人感到惶恐不安。是因為新冠病毒嗎？
▲越是阻止諸神黃昏，黃昏越會到來。但黃昏之后，新世界也會誕生。
▲建國之后我國共經歷了三次嬰兒潮，出現了三次人口出生高峰，分別是“建國后”嬰兒潮、“三年自然災害后”嬰兒潮、八十年代嬰兒潮；前兩次嬰兒潮均屬于事件刺激型嬰兒潮，但七八十年代的第三次嬰兒潮是典型的回聲嬰兒潮，主要是由于第二輪嬰兒潮中出生的人口逐漸進入生育年齡帶來的人口出生高峰。
目前，我們正處在第四次嬰兒潮末期，即第三次嬰兒潮的回聲嬰兒潮（由于第三次嬰兒潮中出生的人口逐漸進入生育年齡帶來的人口出生高峰，即85-95后生育高峰）。疊加計劃生育政策的后續影響力，現在放開二胎三胎也很難挽回人口頹勢。
▲值得注意的是，計生政策雖然對于人口趨勢不利，但卻在打擊政治門閥和利益階級上效用很大。
因為計劃生育政策執行的最徹底的就是國企員工和公務員階層，老一輩的公務員和國企員工基本都是獨生子女。如今放開二胎三胎，最愿意生孩子的，也多是國企、公務員或富豪群體，門閥政治、利益報團或將卷土重來。
▲北京二手房掛牌均價及同比漲幅。數據來源：中指數據CREIS
▲上海二手房掛牌均價及同比漲幅。數據來源：中指數據CREIS
再比如廣州和杭州。雖然各種網文傳言廣州南沙新區房價大跌，杭州未來科技城房價大跌，但跌得最多的還是成交量，成交均價同比去年，其實并不多，甚至部分區域二手房價漲幅還很可觀。
▲廣州二手房掛牌均價及同比漲幅。據我觀察，南沙新房房價確實跌了，二手房房價沒跌，更重要的原因是當地以新房市場占主導，二手房本來就不被投資客看好。而南沙新房也正處在一個擠泡沫的過程。至于天河區海珠區，房價不跌反漲，充分體現了核心區的巨大抗壓優勢。數據來源：中指數據CREIS
▲隨著濱江、余杭、蕭山等地的新房交付，擁有巨大倒掛價差的新房化身為二手房上市，逐漸拉高了杭州樓市二手房均價。數據來源：中指數據CREIS
當然，除了這4個城市，過去一年，其他的城市難言向好，尤其是武漢、深圳、南京、天津等，可謂跌幅巨大。
▲制圖：城市財經；數據：國家統計局
整體而言，北方城市除北京外，如天津、濟南、青島、石家莊，在2018年-2019年就已見頂。新冠疫情、房企暴雷等因素，只是這些城市房價下跌的加速劑。
目前，經過四五年的調整，這些城市可以說階段性見底，但未來是不可能全面普漲回2018年水平的。未來這些城市僅有少數地段樓盤有投資價值。
而南方諸多中心城市，如佛山、東莞乃至深圳，去年下半年才開始見頂調整，房價泡沫仍比較大。對于這些城市來說，調整的步伐仍未停止。
至于北京、上海、廣州和杭州，作為頭部城市，過去一年里，在強有力的疫情管控下，承擔了全國資金抱團取暖的角色。
而在疫情管控放開之后，一線城市人口密集的城市職能將會在一定程度上削弱，明年雖然不敢說房價一定跌，但漲幅肯定比今年要低很多。
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