東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《許家印到底怎么了？》是一篇關(guān)于許家印的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

1?

2021年百年大慶之時，有一位民營企業(yè)家應(yīng)邀登上天安門城樓參加慶典。

登上天安門城樓，可以說是判斷民營企業(yè)家“政治待遇”的最高標(biāo)準(zhǔn)。

能夠參加百年大慶慶典的“黨外人士”，無一不是企業(yè)作出了國家級的巨大貢獻(xiàn)，擁有足夠影響力，本人也是“既紅且專”的自己人。

然而，僅僅1年后，不少媒體開始瘋傳他跳樓自殺的消息，更是有官媒廣州越秀公安下場發(fā)微博，隨后的秒刪，欲言又止，引人遐想。

有傳言聲稱許家印從恒大湖南總部19樓一躍而下被消防車接住，也有網(wǎng)友聲稱許主席被債主逼上門要債，無奈之下秘書報警，等消防隊和公安局拉好氣墊后，許家印從2樓跳下，由此釋放跳樓消息逼退債主。

就在關(guān)于許家印跳樓自殺的謠言甚囂塵上之際，12月2日晚間，許家印終于公開現(xiàn)身恒大集團(tuán)保交樓工作的專題會議，通過“沒事情就是出來走兩步”的方式，間接回應(yīng)“跳樓自殺”謠言的不實。

從登上天安門城樓的烜赫一時到被傳“自殺”的眾人皆知的窘境，在過去1年多的時間里，富翁變“負(fù)翁”的許家印都在忙些什么？

交房遙遙無期，“軍令狀”之下，這位前中國首富未來的路又應(yīng)該怎么走？

2?

雖然恒大集團(tuán)通過發(fā)布許家印召開保交樓會議照片的方式間接辟謠跳樓自殺的消息，但一石激起千層浪。

許老板自殺的消息火速喜提熱搜足以在某種程度上證明，很多人已經(jīng)相信，恒大的兩萬億負(fù)債，足以成為壓垮“皮帶哥”的巨山。

畢竟，兩萬億可不是一個小數(shù)字，甘肅、海南、寧夏、青海、西藏，5個省全年的GDP加起來才2萬億，即使是日薪208萬的鄭爽，想要賺到2萬億也需要從周朝開始打工，2600年全年無休。

恒大的兩萬億負(fù)債是怎么來的？

回顧恒大26年來的發(fā)展史，早在許家印發(fā)家之初，許老板的杠桿操作就已經(jīng)為日后的暴雷埋下了“禍根”。

1992年，許家印從河南舞陽鋼鐵公司辭職，前往深圳一家貿(mào)易公司就任辦公室主任一職，貿(mào)易公司的老板此時剛從部隊轉(zhuǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)不久。

雖然公司規(guī)模不大，但這位潮汕籍的老板據(jù)說背景深厚。

此時廣東房地產(chǎn)正處于萌芽之時，許家印主動請纓做房地產(chǎn)，揣著老板提供的40萬塊錢和一個小弟去了廣州。

人生地不熟，正常人就算手里有錢，想要買地做房地產(chǎn)也無從下手，更何況只有杯水車薪的40萬塊錢。

手握40萬塊錢啟動基金，許家印另辟蹊徑，早早打起了“杠桿”的主意。

撐死膽大的，餓死膽小的。

“膽大”的許家印在廣州最好的五星級酒店遠(yuǎn)洋賓館包了一間豪華套房，“豪擲”20萬在《廣東日報》購買了整版廣告，連續(xù)兩天宣稱自己來自深圳某大型集團(tuán)公司，計劃斥資10億元前來廣州開發(fā)房地產(chǎn)收購國有企業(yè)的土地。

手握打廣告之后僅剩的20萬塊，卻宣稱自身斥資計劃10億元，“泡沫”5000倍，早在打工初進(jìn)入房地產(chǎn)之時，許老板的“杠桿”宣傳就已經(jīng)頗具規(guī)模，可見后來恒大激進(jìn)的擴(kuò)張策略也是深得許老板當(dāng)年的真?zhèn)鳌?/p>

20萬塊錢的魚餌撒出去，許家印還真調(diào)到了大魚。

廣州鐵絲廠正處于經(jīng)營困境，有意出賣土地，但鐵絲廠位置比較偏僻，交通等各種配套設(shè)施都相對不足，開發(fā)商們并不看好這塊地，許家印卻“覺得有戲”，匯報給深圳老板，讓老板貸款2000萬元買下200畝地。

3?

2000萬花出去，許家印和老板手頭也沒錢了。

地是到手了，開發(fā)怎么辦？許家印卻絲毫不慌，手頭沒錢沒關(guān)系，那就加杠桿。公司拿買下來的200畝地，再貸款2000萬元搞開發(fā)。

雖然只有40萬塊錢的啟動資金，但一番宣傳和貸款之下，許家印成功盤活了4000萬元的生意。

然而，房地產(chǎn)開發(fā)可是個大工程，雖然一番騰挪拿下4000萬，但也不足以完成十幾棟樓盤的開發(fā)。

沒關(guān)系，100倍杠桿小了，那就再加。

此時廣州房地產(chǎn)剛起步，大多剛開工憑借圖紙就開始賣房，設(shè)計上也十分簡單粗暴，大戶型為主，毫無景觀設(shè)計概念。

許家印反其道而行之，雖然地皮位置偏僻，但在賣房子之前先整修了房子周邊的道路，打造路邊景觀，路過的市民們看到房子周邊的花園亭臺小橋流水和青翠綠蔭都覺得眼前一亮。

憑借著路邊的景觀“宣傳”和許家印打出的“好景觀口號”，房子還沒開工，就已經(jīng)有不少人排隊下單訂房。

有了購房者的預(yù)付款，資金問題解決了大半。

貸款和預(yù)付款拿去蓋房子，房子再拿來換更多的貸款和預(yù)付款，循環(huán)往復(fù)，也算是“生生不息”。

1995年，許家印進(jìn)入房地產(chǎn)的“開山之作”珠島花園橫空出世，整個樓盤盈利近10億元。

雖然幫公司打下了10億江山，但許家印要求漲工資到1萬元，老板卻不同意。

1997年，許家印決定自立門戶成立廣州恒大房地產(chǎn)公司，由于有著珠島花園40萬本金翻賺幾個億的光輝戰(zhàn)績，5家銀行聯(lián)合向許家印提供了4000萬元貸款。

此時，許家印甚至沒有任何抵押物。

從珠島花園開始，恒大地產(chǎn)的基因已然烙下：極度大膽的營銷手法、超前高杠桿、重包裝，甚至可以未達(dá)目的不要誠信……

昔日因，今日果。

嘗到了珠島花園的甜頭，許家印帶著恒大走上了高杠桿的躍遷之路，也奠定了今日恒大負(fù)債兩萬億的高杠桿困局。

4?

錢好借，債難還。

從百億投資足球到千億ppt造車，膽子極大的許老板把高杠桿的生意從相對穩(wěn)健的房地產(chǎn)擴(kuò)張向“無底洞”的研發(fā)型生意，開始進(jìn)軍造車和大健康行業(yè)。

盲目擴(kuò)張之下，終于把恒大這艘外表光鮮但已經(jīng)搖搖晃晃的巨輪駛向了不歸路。

2021年，恒大“自殺式”披露自身可能無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告，震驚全國。

從發(fā)表公告之后，恒大資產(chǎn)處置動作不斷，但相較于兩萬億的負(fù)債規(guī)模，仍然杯水車薪。

金光閃閃的深圳灣恒大總部作價75.4億元被賣掉，承載著許家印足球夢想的廣州番禺足球場地塊也被廣州城投購買……

據(jù)公開資料統(tǒng)計，恒大2021年陷入資金困局至今，已有逾800萬平方米的土地被政府收回。

但在資產(chǎn)變現(xiàn)還債之外，保交樓“軍令狀”的執(zhí)行落地卻并不順利。

2022年年初恒大動員大會上，許家印明確表態(tài)恒大今年要保交樓60萬套約7000萬平方米。

而到了11月年底，許家印現(xiàn)身時又再次表示全年要力爭完成交樓30萬套，相比年初的任務(wù)目標(biāo)打了對折。

“今年前11個月中，恒大集團(tuán)成功實現(xiàn)交樓25.6萬套，今年全年要力爭實現(xiàn)30萬套的交樓，12月必須在保質(zhì)保量的前提下完成4.4萬套交樓。”

與不斷低價處置房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和完成不了就“打折”的交樓目標(biāo)相對應(yīng)的是，曾經(jīng)被許老板寄予厚望的造車業(yè)務(wù)，則是疑似賣都賣不出去，成了被戳破的泡沫，竹籃打水一場空。

早在去年8月，恒大集團(tuán)就曾經(jīng)發(fā)布公告聲稱：“正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關(guān)出售本公司旗下部分資產(chǎn)”，其旗下部分資產(chǎn)中就包括了恒大汽車。

然而時至今日，恒大汽車的戰(zhàn)略投資引入，仍然沒有下文。

到了今年10月底，斥資474億，耗時逾2年的恒大汽車恒馳5終于實現(xiàn)了正式交付，首批卻僅僅交付了100臺。

曾經(jīng)的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)已然信譽崩盤，被許老板寄予厚望的造車夢卻在量產(chǎn)和交付時間上一拖再拖，有相關(guān)人士甚至表示，恒大的“土豪式”大包大攬全產(chǎn)業(yè)鏈的汽車夢想幾乎不可能實現(xiàn)。

自救1年多，房產(chǎn)已然債臺高筑，造車夢想飄渺無期，“皮帶哥”的還債之路仍前途漫漫。

5?

雖然恒大的負(fù)債已經(jīng)高到了空前絕后的級別，但許老板成功自殺的概率事實上卻并不大。

畢竟，兩萬億的負(fù)債是恒大集團(tuán)欠的，不是許家印，人家現(xiàn)在還在富豪榜上。

公開資料顯示，2022年胡潤百富榜上，許家印以300億元的財富降至胡潤榜的第172位。

雖然財富縮水了不少，但也是“榜上有名”的富豪。

歸根結(jié)底，這個世界上幾乎99%的公司都是有限責(zé)任公司，許老板的恒大集團(tuán)也并不例外。

而“有限”兩個字，其實就代表著，即使恒大已經(jīng)破產(chǎn)倒閉了，2萬億的債務(wù)也追不到許家印的頭上，而是需要執(zhí)行破產(chǎn)流程清理資產(chǎn)拍賣變現(xiàn)后等比例打個折分給債權(quán)人。

更何況，恒大出事時，許家印已經(jīng)早早跟恒大劃清了界限，恒大的董事長、總經(jīng)理和法人均已經(jīng)換了人，找好了“替死鬼”以免受到債務(wù)違約的拖累。

根據(jù)廣東企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，早在2021年8月，許家印卸任董事長一職，柯鵬則是卸任法人代表和總經(jīng)理等職位，改由原恒大物業(yè)的執(zhí)行董事趙長龍擔(dān)任董事長、法人代表和總經(jīng)理。

而在重任更換的同時，恒大的組織架構(gòu)和其他管理團(tuán)隊卻沒有任何變化。

所謂“一朝天子一朝臣”，恒大集團(tuán)這次卻只換“天子”不換“臣”，個中原因顯而易見。

早早劃清了界限成為了幕后老板，你以為人家是“負(fù)豪”，但實際上人家仍然是富豪。

自殺什么的，顯然不太可能。??????

6

不過，雖然恒大的負(fù)債已經(jīng)和許家印沒關(guān)系了，從法律層面很難追究皮帶哥的責(zé)任，但從經(jīng)營規(guī)模層面上講，許家印也很難效仿另一位ppt造車的賈老板出國跑路。

畢竟，賈躍亭的樂視最多負(fù)債了100多億，許主席捅出的窟窿卻是樂視的200倍，別說跑去美國造車，就算是跑去月球搞火箭也搞不出來20000億。

雖說是債多不壓身，但恒大的規(guī)模屬實是太大，從某種程度上來說，即使法律層面上已經(jīng)劃清界限，但當(dāng)一家公司的影響力已經(jīng)上升到全社會的程度，萬眾矚目之下，有限責(zé)任也就變成了無限責(zé)任。

畢竟圈子就這么大，跑路又跑不掉，自己的責(zé)任只能自己背。

許老板與恒大的羈絆太深，拯救恒大，在某種意義上講也是拯救他自己的家族。

但是從過去1年的情況看，高管簽軍令狀這種近似于“空手套白狼”的形式顯然行不通。

畢竟沒有結(jié)款，施工隊就不會繼續(xù)蓋樓，而樓盤爛尾就會導(dǎo)致無法交付，沒有現(xiàn)金，繼續(xù)僵持。

比較現(xiàn)實能夠獲取現(xiàn)金的做法是，許主席先出讓恒大大股東的位置，退出恒大換取現(xiàn)金，然后地方政府進(jìn)行擔(dān)保，由銀行注資穩(wěn)住一年內(nèi)到期的短期債務(wù)恢復(fù)經(jīng)營實現(xiàn)交樓，待現(xiàn)金流慢慢好轉(zhuǎn)后，再逐步處理長期債務(wù)。

曾經(jīng)和許家印喝過交杯酒的張近東就是如此，在蘇寧遇到債務(wù)危機時讓出自己大股東的位置退居二線，保留擔(dān)任“榮譽董事長”一職來留住最后的體面。

7??

在恒大理財爆雷之時，許家印曾公開講出豪言壯語：“我可以一無所有，但恒大理財?shù)耐顿Y人不行。”

而如今，許家印仍是胡潤榜上的三百億富豪，恒大理財?shù)膬陡秴s遲遲沒有兌現(xiàn)。

11月底，恒大財富公告表示，將對2021年12月31日發(fā)布的理財兌付方案進(jìn)行調(diào)整，由目前的每人每月兌付8000元改為每人每月兌付2000元。

換句話說，債權(quán)人的討債之路，仍然遙遙無期。

然而，從過去1年多的軍令狀“空手套白狼”式保交樓和近500億換100臺恒馳車落地的動作來看，恒大很難自救。

對于如今現(xiàn)金流憑借自救難以好轉(zhuǎn)，債轉(zhuǎn)股債權(quán)人又不認(rèn)可股權(quán)價值的恒大而言，賣股還債幾乎是許主席唯一的選項。

恒大變賣資產(chǎn)換取現(xiàn)金流，債權(quán)人降點利息收回借款，對于雙方的困局而言已然算是最優(yōu)解。

而如果變賣資產(chǎn)，許家印夫婦是恒大最大的股東，持股達(dá)50%以上，皮帶哥賣股還債幾乎是必然。

恒大現(xiàn)在還是許家印的，但幾個月后或許就不姓許了。

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