炒房大神為什么去年虧1500萬，今年還會再虧1800萬？
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中國炒房第一人的歐神自爆炒房大虧：2022年約虧1500萬，今年總虧損可能達1800萬。
對于虧損的原因，歐神自我總結說：
A,與國運相搏拼生死。
B,為了搶救自己的現金流，折價賣房。
說明一下，今天壹書生把歐神之事拿出來討論，并不是要針對他本人，而是指他的炒房虧損事情很有代表性。
回到上述兩點原因，第一點中的“與國運相搏拼生死”，在壹書生看來，歐神口里的“國運”主要包括三點：房住不炒、疫情三年和人口負增長的提前到來。
房住不炒已深入人心，過去幾年，任何與此相逆行的市場炒房行為，95%以上的人都被房住不炒按在地上摩擦。
深圳和重慶就是兩個典型。
深圳可能是中國最具炒房概念的城市：經濟活力強、城市面積小、住宅供應不足。正因如此，深圳也是中國炒房氛圍最強的城市。
不過，在房住不炒之下，炒房客在深圳已是哀鴻遍野：2022年深圳成交量下跌46%，不少小區房價大跌40%。
有句話可以形容深圳有房客的悲壯：2022年的深圳大街上，遍地虧損幾百萬的人。
重慶因為房價低和黃奇帆的離任，成為了過去幾年包括歐神在內的炒房客的重鎮。
如今的重慶，炒房客正在被關門打狗，兩個數據可以佐證。
A,重慶現在僅在鏈家上的二手房掛牌數量高達17萬套，僅次于成都的約18萬套，全國第二。而早在2019年10月時，重慶二手房掛牌數量剛突破12萬套。三年時間，又增加了40%左右。
B,重慶法拍房數量猛增，在某平臺上的法拍房數量超過30頁。
可以這么說，房住不炒徹底改變了中國樓市，還在想以炒房賺錢的人，應該深思了。炒房第一人的歐神都在猛虧，便是典型縮影。
在我看來，歐神口里的另一項“國運相搏”便是疫情三年。
吳曉波說，2022年中國經濟增速預計低于周邊的國家,包括越南、馬來西亞、菲律賓、印度尼西亞、印度,甚至巴基斯坦和孟加拉國。這是改革開放近40年以來的第一次。
壹書生認為，當下討論中國樓市的未來和房價走向，任何忽視疫情三年的影響，只是簡單地按疫情前的樓市邏輯來推導的人，要么是傻，要么是壞。
再重復一次，目前討論中國房價的走向時，都不能忽視疫情三年這個重要變量。
在我看來，歐神口里的第三項“國運相搏”便是人口負增長的提前到來。
各種軟肋之下，越來越多的中國人自愿加入“最后一代”，于是中國人口的負增長便提前而來。按照此前的相關權威預測，中國人口負增長應該在2026年前后。目前，2022年大概率成為中國人口負增長元年。這是影響中國樓市走向的根基式因素。
歐神炒房大虧的主要因素，除了與國運相搏之外，另一個主要原因就是與國運相逆行時，還在高杠桿炒房。于是，為了補救自己的現金流，只能低價拋房以回收現金流。
這個教訓非常值得當下每一個炒房客的注意：不要再高杠桿炒房了。因為高杠桿炒房可以賺錢的前提只有一個：房價大漲的速度可以覆蓋高杠桿的成本。而現在的問題在于，房價不但沒有大漲，大量城市的房價卻在大跌，于是過去幾年，高杠桿者正在遭遇三重虧損：
A,房價下跌的虧損，比如你買時為600萬，現在跌成400萬，中間虧損200萬。
B,高杠桿背后的資金成本虧損，包括房貸利息和資金的機會成本兩部分。
C,為了搶救現金流，低于正常市場價賣房背后被他人撿漏的房價虧損。比如出售一套房時的正常市場價為500萬，你為了快速賣出，只能480萬賣掉，中間暗虧20萬。
炒房第一人歐神的炒房大虧，也預示著中國炒房時代的結束。往后，房子會慢慢地失去神圣的光環，而成為一件普通的投資產品；相應地，投資邏輯已大變。那些還在以此前的邏輯分析樓市的人，多半在忽悠。
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