政策越來越近了！
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《政策越來越近了！》是一篇關于近了,政策的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
1
最近兩天，東莞和廣州先后出臺了放松政策。
1月9號，東莞松綁了首付和貸款利率。
首套房（無房貸記錄）：首付20%，利率4.1%；
首套房（有房貸記錄）：首付30%，利率4.1%；
有一套住房（貸款已結清）：首付30%，利率4.1%；
有一套住房（貸款未結清）：首付30%，利率4.9%；
有兩套及以上住房（已結清貸款）：金融機構自行確定首付和利率。
至此，東莞不僅全域取消限購，還給出了有史以來最低的首付成數和貸款利率，放松力度史無前例。
昨天，網傳廣州放松限購，具體有三點：
1、取消144平米的豪宅界定，即取消豪宅稅；
2、限購區域內無房，有房貸記錄但已結清，只需3成首付（原先4成首付）；
3、增城從化等不限購區，當無房準入。即不管增城從化有多少套房子，只要結清房貸，買市區只需3成首付。
據說已有銀行開始執行。
對比東莞的干脆利索，一步到位，廣州的步子顯然還不夠大，不夠徹底，還在小步試探，但已經是四個一線中最不矜持的了。
至此，珠三角投資客最關注的七個城市：深圳、廣州、東莞、佛山、珠海、惠州和中山。
莞佛珠惠中全部放開限購，外地人買首套房不受限制，限購城市只剩下了廣州和深圳。
2
廣州：天河、海珠、越秀、荔灣、黃埔限購，從化、增城不限購，花都、白云、番禺、南沙都可破限購。
深圳：全域限購。
房貸利率方面，東莞、珠海、中山、佛山首套都是4.1%，惠州首套4.25%。
廣州首套4.3%，二套4.9%；深圳首套4.6%，二套4.9%，利率最高。
二手房指導價，廣州東莞都已取消，深圳仍在嚴格執行。
珠三角七城，只剩下深圳，仍在嚴格執行限購、限售、限貸、指導價等多重限制政策，近三年沒有半點松動。
2023年，深圳會不會跟上兄弟城市的步伐，適當放松限購？
我了解到的信息，去年10月下旬，深圳樓市突然下挫，西部很多房源跌到了指導價，樓市信心搖搖欲墜。
去年11月，深圳住建局開會，討論要不要適當放松指導價，還沒出討論結果，防疫就放開了，深圳樓市小火了一把，放松不了了之。
今年深圳會不會放松，什么時候放松，沒有誰能說準，因為連住建局也沒有現成的規劃和劇本，都是走一步看一步。
3
放松的大前提，主要有兩點：一是樓市持續過冷，沒有回溫跡象；二是最高層面有了放松的明示或暗示。
1月7號，人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清發表講話，有四個要點：
1、 要將當期總收入最大可能地轉化為消費和投資。
2、金融政策要積極配合財政政策和社會政策，多渠道增加中低收入和受疫情影響較大群體的收入，提高消費能力。
3、 以滿足新市民需求為重點，開發更多適銷對路的金融產品，鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。
4、 圍繞教育、文化、體育、娛樂等重點領域，加強對服務消費的綜合金融支持。
2021年6月，郭主席說，要讓押注房價永不下跌的人付出沉重代價。這句話語驚四座，進一步帶動了樓市下挫。
今天，郭主席180度大轉向，不但鼓勵大家買房，還鼓勵大家加杠桿買房。
哪有永恒不變的政策，只有永恒不變的形勢變化。
政策層面，明眼人都能看出，樓市風向已轉，國家急需房地產來拉動經濟。大家都是識時務的人，自然會掂量下一步該怎么做。
經濟層面，地主家也沒有余糧了，2021-2022年，深圳的公務員和教師多次降薪，總收入下降了1/3甚至更多。
去年3月，深圳因為疫情封城停擺，又堅持了將近一年的免費核酸，全年財政收入在下降，支出在增加，稅費還在減免。
2022年上半年，深圳政府發行地方債440億，已完成了全年新增額度的80.4%，然而，下半年的發債力度并沒有減弱。
無論是政策層面還是經濟層面，天平都在向放松不斷傾斜，惟一的不確定性就是年后的深圳樓市，是逐漸升溫還是繼續歇菜。
總體來說，年后的深圳樓市越涼，成交量越低，出政策的概率越大，我認為最遲年中就會見分曉。
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