中國的樓市，總是人們津津樂道的話題。

比如，1月11日，中房集團原董事長孟曉蘇“勸老百姓拿1/3存款買房”，登上熱搜，帶來爭議。

而通常，人們對樓市的關注主要放在一二線城市上，這些城市的房價變化被視為經濟晴雨表，被反復觀察和研究。相較之下，在廣袤的縣城地區，其樓市變化的關注度則少了很多。

盡管縣城往往被看作是經濟發展過程中的配角，但其分量不可小覷，根據中國政府網的數據顯示，目前全國共有1472個縣城、394個縣級市，當中容納的人口約有2.5億人。縣城房價的變化，與我國近1/6人口的生活密切相關。

然而，不久前，一則關于縣城房價的統計數據引起了人們的熱議：全國94%的縣城房價不超萬元。

這是一個很難評價的數據，每平米萬元的單價具有心理學上的分水嶺意義，但具體到買房決策上，人們還是會感受到購房壓力。

這也是這則數據引起人們議論的原因，人們對這一數據的觀點分化很明顯，有些人認為縣城的房價降了；有些人則認為從購買力的角度來看，目前的房價仍然很高。

不同地區的縣城情況各不相同，但作為總括性的行政區劃，縣城在經濟發展中扮演的角色則具有一般性。我們可以從縣城房價的波動背后，觀察城鄉流動、區位經濟、人口結構等更具體的現象。

當前縣城樓市行情，究竟處在一個什么階段？

從價格表現上來看，在房住不炒的政策框架以及房地產行業自身波動等因素的作用下，過去一兩年，各個地區的縣城房價均有不同程度的下跌，這與全國房地產行業的形勢基本貼合。

從房地產行業的周期角度來說，克而瑞廣佛地區首席分析師肖文曉對鹽財經記者分析道，縣域房地產市場由此前“量升價漲”的高潮期步入了“量縮價跌”的低潮期，整體表現為庫存積壓、需求疲弱。

不過，縣城內部也有分化。在普遍房價下跌的過程中，一些縣城的房價仍然逆勢上揚。

根據中國房價行情網的數據顯示，中國房價排名前10的縣城中，有超過半數的縣城房價高于去年。

甚至像溫嶺、桐鄉、樂清等縣城的房價一度突破了2萬，這些縣城大部分處于東南沿海地區。

但在更廣闊的腹地區域，可以說，此輪縣城房地產周期的發展高潮已過。

一些在縣城生活的普通人，就明顯地感受到了這種變化。

劉平是一名土生土長的溧陽人，大學畢業時，他回到溧陽的一家建筑公司上班。

2021年結婚后，他和妻子搬進了此前購置的一套新房。作為兼具房地產業內人士與購房者雙重身份的劉平，對溧陽的樓市有著自己的觀察。

溧陽，在全國縣城中的房價排名靠前，屬于剩下6%均價過萬的縣級市。劉平對鹽財經記者表示，2017年他在家人的支持下，以大約8000元/平米的價格購置了一套復式公寓。

“當時買下來，就是為了日后改善用的，最后就當了婚房。”如今，劉平的這套婚房，價格已經漲到了12000元/平米左右。

身為業內從業人員，他對溧陽的這波漲價潮印象深刻。

在2017年至2018年間，溧陽涌進了一批全國性的房地產企業，這些企業在溧陽拍地、建樓，刺激了溧陽房價大漲，“2018年之后，溧陽的房價就開始漲起來了，很快就破萬”，劉平表示。

過去兩年，在一些大城市的房地產市場中，房企“國進民退”的現象十分明顯，最突出的現象是在土地拍賣上，民企拿地明顯少了很多，國有背景的城投公司拿地多了。

房地產行業進入了萬科董事會主席郁亮所說的“活下去”為主題的階段，這股寒氣同樣傳導到了縣城樓市。許多縣級房地產企業倒閉、破產，乃至老板跑路，樓盤閑置。房地產行業的“國進民退”現象，也在縣城上演著。

劉平表示，這兩年，當初進來的那些大房企很多都退出溧陽了，具有國有背景的城投公司成為溧陽樓市的主要承建商。溧陽的房價也從最高位，開始緩慢下跌。

發生在溧陽的變化，幾乎在全國各個縣城不斷“復刻”著。

一些經濟條件稍差一些的縣城，變化則更為明顯。

在湖北省黃岡市浠水縣長大、工作、成家的秦勇，在浠水已經生活了40多年，他對鹽財經記者分享了自己的感受：“現在浠水很多的房子都是空置的，沒有人買。”

秦勇了解到，當地的很多房地產企業都破產了，老板跑路，整個房地產市場顯得十分蕭瑟。與溧陽一樣，浠水的樓盤現在主要由具有國營背景的城投公司進行建設。

肖文曉表示，“按照七普數據，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，城市家庭人均居住面積為36.52平方米，住房相對緊缺的主要還是在一二線大城市，縣城房地產開發在經過此前以高周轉為代表的高歌猛進的發展之后，已經進入一個相對過剩的時期”。

在肖文曉看來，未來一段時間，縣城的樓市基調還是以去庫存為主，增量需求中首套剛需的占比會逐漸縮減，而改善居住的品質需求將會增多。

盡管如此，眼下的節點，更多的普通消費者選擇了觀望。秦勇表示，浠水的房價均價在4000～5000元左右，盡管他有著改善住房的需求，但是面對紛繁復雜的房地產行情，他還是選擇再觀望一段時間。

這一點劉平也深有體會：“房子這個事很怪，房價漲的時候大家都跟著買，房價一跌，大家就都在觀望。”

在觀望的背后，其實凸顯的是居民購買力的問題。房價雖跌，但不意味著房子就變得“便宜”了。

秦勇說，浠水人的月薪差不多在三四千元，面對著四五千元/平米的單價，還是有些吃力。

在他看來，目前浠水的樓市就是一種“僵持”的局面，“雖然沒人買，但是也不敢降價太多”。

他形容，大家都知道房子不會再出現暴漲了，所以其實現在沒有人把房子當做投資品，但是那些想買房的人，就是在“熬”了，“看誰熬得過誰”。

溧陽的情況也差不多。

“我們的工資一年也就漲個幾千塊錢，哪能和房價的漲幅比。”劉平表示，當地人的年薪差不多在幾萬塊錢左右，面對萬元左右的房價，壓力明顯。

值得注意的是，溧陽獨特的文化氛圍也影響了購房者的購房能力。劉平表示，溧陽這些年建了很多大戶型的樓盤，普遍都在三居、百平米以上，之所以出現這種局面，與溧陽人想要購置大房子的觀念不無關系。

“溧陽這邊的文化是這樣，大家不是很喜歡買小房子，都想要買三居甚至以上的。”劉平介紹道，這種文化氛圍使得溧陽人的總購房成本依然高居不下。

房價的高低，與經濟條件、文化氛圍、產業結構等眾多因素有關，難以一概而論。

但構成這個復雜鏈條的基石則是明確的，那就是——人口。有人的地方才會興旺，這是樓市的底層邏輯。

圍繞著縣城樓市產生種種現象背后，潛藏著中國縣城正在面臨的一場深遠的“人口危機”。

過去幾年，各個大城市都一改往日的高傲姿態，在人才政策上頗為大方，高補貼、放松落戶條件等政策層出不窮，原因很簡單，就是人才不夠了，吸引人才流入，特別是年輕人的流入，成為各個城市維持未來競爭力和發展態勢的基礎。

大城市況且如此，小縣城就更不必說，在我國的縣城里，人口流失的情況正在普遍發生，人們都在往大城市和中心城市遷移。

根據任澤平團隊2022年發布的一項人口流動的研究顯示，我國的人口流動的總趨勢仍然是向中心城市聚集，在2010至2020年這10年間，縣級市的人口流出地區個數占比從63%增至76%，建制縣從73%增至88%，全國共有286個縣級市與1299個建制縣的人口正在流出，是各個行政區劃中上升幅度最為顯著的類別。

反映在縣城生活中，則是年輕人都不見了。

秦勇對此感受頗深，他說，“浠水哪還有什么年輕人，大部分都跑出去了”。

浠水的工作機會不多、發展前景一般，他認識的年輕人都不愿意在浠水發展。戀家一些的，就在武漢上班生活；遠一些的，跑到北上廣深的都有。秦勇自己也希望自己的孩子將來能到大城市發展。

溧陽的情況也類似，劉平很少看到外地的年輕人到溧陽發展，而像他這樣留在溧陽的本地年輕人也不多了。

盡管溧陽近些年引進了上汽、寧德時代等知名企業開工建廠，稍稍改變了年輕人不多的局面，但是這些新人能否轉化為購房生力軍，仍待觀察。

值得一提的是，交通條件的改善，在一定程度上也加速了縣城年輕人流失的進程。

2022年4月，浠水縣的高鐵站建成通車，浠水到省會城市武漢的時間從原來的2小時縮短到40分鐘，同時浠水還開通了直達深圳的高鐵班次，通勤時間從原來的14小時縮短到了7小時內。

而溧陽則早已深入融合在江南片區密集的交通線路之中，到哪去都很方便。

頗具矛盾的兩種趨勢在同步上演。

一方面，交通的便利加快了縣城與更廣闊的空間的聯系效率，有利于要素流通。

另一方面，這也加大了人們向更具發展前景的大城市集聚的進程。

縣城的發展需要中心城市，縣城的房價變化與它和中心城市的關系密不可分。肖文曉對鹽財經表示，扣除近年來不斷上升的地價成本、建筑成本和開發成本，一般縣城房價的毛利空間相當有限，“只有位于熱門都市圈周邊或者具有產業和人口集聚效應的縣城房價，才能擁有好的溢價空間”。

也就是說，縣城的房價依然依托于中心城市的輻射效應，那些有效鏈接到大城市產業結構、能夠承接都市圈的產業轉移分工或需求外溢的縣城，才有能力支撐當地的房價。

但是，這種深度融合，往往也意味著中心城市能夠更有力地攫取縣城的資源，年輕人的出走，就是這種虹吸效應的一個切片。

目前看來，這場中心城市與縣城之間的競合游戲，仍是中心城市占據著優勢。這種態勢，將對縣城房價產生長久而深遠的影響。