為什么說縣城人口回流經濟猛進，但搞房地產還是死路一條？

作者 :正文注明 2023-01-19 12:43:13 圍觀 : 次評論

作者：龍牙
來源：龍牙的一座山（ID：Longyadeyizuoshan）

全國近 94% 縣城房價不過萬元，容納 2.5 億常住人口，當前樓市政策能否拯救縣城樓市。2023，縣城樓市何去何從？

實際上縣城遠不止是“容納2.5億人口”這么簡單，這個問題幾年前我談過一次，縣城是城市與鄉村的紐帶。

從這個角度看縣城經濟即將迎來一波不大不小的繁榮，主要原因有二：

一是城市化進程放緩，目前我國已經過了城市化的高峰期和快速發展期，農村人口流失速度放緩，農村投資又還有很大的空間；

二是“嬰兒潮”人口即將回流，解放后到1965年出生的一批爆炸性增長的人口，尤其是其中自己生長在農村、兒女在城市生活的這一批人，孫輩基本上不需要幫忙照顧了，自己身體又還沒有到需要頻繁跑醫院的年紀，繼續呆在城市意義不大。

縣城經濟是依附于農村經濟的，與工業關系不大。當然，每個縣城情況不一樣，舉極端例子毫無意義，昆山和西藏那曲雙湖縣，都是縣級行政單位，縣委書記、縣長都是同級別的，你信不信雙湖縣縣委書記工資比昆山的還要高？昆山工業那么發達，雙湖基本上以牧業為主，連個商品房小區都沒有，這種極端例子拿出來說沒有什么意義。

就城區面積而言，你把那曲地區所有稱得上“城鎮”的地方都捆到一塊兒，還沒有昆山一半兒大，把眼光只放在這些地方是沒有意義的。中國實在是太遼闊了，談論“全國”這個級別的問題，指的肯定是占絕大多數的普普通通的縣城，而不是這些極端個例。

要客觀看到，絕大多數縣城的作用就是把城市生活帶到農民們的“一小時生活圈”里面來。

90%以上的縣城沒有發展完整制造業的可能性，最多只能發展一些上游配套產業比如零配件制造、原材料加工、來料加工，提供一些本地就業崗位。面向農村、面向農民、面向農業，是絕大多數縣城的出路所在。

隨著農

村老齡人口回流、農業現代化的不斷推進、農民生活水平的提高，縣城經濟在未來的10到20年其實會有一個繁榮的周期，絕不僅僅是縣城里面這2.5億人的事情，而是高達數億農村人口再加上這2.5億實際上立足于農村的縣城人口的事情。

然而這并不等于縣城樓市會繁榮，這是兩碼事。

在上一波房地產熱潮中，縣城房地產已經超飽和，許多縣城的已建成住房面積已經高于整個縣里所有人口（含農村人口）所需居住面積，縣城房地產實際上已經失去了投資價值和使用價值，是典型的垃圾房地產。指望在中國絕大多數縣城搞什么房地產經濟純屬是失心瘋，進一步炒房價、建房產，唯一的結局就是陷入爛尾和流動性喪失。

至少未來50年之內，中國大多數縣城的房地產市場是不可能再次繁榮了，除非徹底改變中國人的居住習慣，攤大餅搞那種“一戶建”，但是那樣又會帶來其它很多的問題：比如說，明明農村里本來就是“一戶建”，為什么偏要去縣城里搞個面積更小的“一戶建”來住？在有私家車和充足公共交通的前提下這不是吃飽了撐得嗎？

中國當前的汽車保有量已經達到3億輛，平均不到5個人一臺汽車，另外還有1億輛其它機動車，事實上還有沒有納入統計的電動兩輪車、三輪車等其它形式的機動車。汽車保有量上升勢頭十分明顯，國產車在提量的同時提質，汽車保有量還會有巨大的攀升。縣城的房地產剛好位于“上不沾天下不沾地”的尷尬地位，居住舒適性遠不如農村自建房，便利性達不到地級市商品房，沒有任何競爭力可言。

在一小時生活圈內部，更多人會選擇居住在農村自有宅基地上的自建房里，建造價格（含裝修）在2000到3000元/平米，面積普遍在50平方米/人，有院壩、有自種蔬菜、有自養雞鴨，至少保有摩托車、電瓶車，購買國產國民神車的也越來越多，前往縣城路途在一小時以內。他們為什么要去買縣城里4000起步、8000普遍，還不帶裝修、需要上樓、需要公攤、不可能自己種菜養雞的商品房？

出一小時生活圈，縣城的條件又比不上地級市，不少縣城沒有高速路、沒有高鐵站、沒有三甲醫院、沒有較好的學校，房價又沒有太大的差距，均價4000元/平米的縣城，上級地級市房價也就7000元/平米左右，生活體驗、就業機會、社會保障完全是另一個檔次。

縣城房地產市場的尷尬性就體現在這里：

跟低的比，比如鄉鎮、農村，價高質次、生活體驗差，并且沒有“熟人社會”，需要轉變生活方式；

跟高的比，比如地級市、省會城市，又不夠“城市化”，城市配套設施薄弱，大多數縣城就只有一兩個大型購物中心，有些甚至都沒有。

高不成、低不就。

筆者本人附近有兩個這樣的縣城，四川省眉山市青神縣、樂山市井研縣。我老家就在這兩個縣交界的地方，有許多親戚、朋友、同學在這兩個縣城的政府機關、企業學校等工作，也有自己經商的，比較了解。

這兩個縣城符合中國絕大多數縣城的標準，全縣人口在30萬左右，也不具有獨特的區位優勢，不靠近制造業中心、沒有全國聞名的景區景點，沒有多么獨具特色的產業，就是普普通通的“路人縣”。

前些年也搞過一些“特色”，比如青神縣的中巖寺景區、井研縣的機械制造業、兩個縣都在搞的柑橘產業，說實話，中國幾乎每個縣都有這種級別的“特色”，到處都是的“特色”也就算不上什么真正的特色了，只是自己給自己加戲而已。

據兩個縣國土資源、城鄉建設方面的親戚朋友數據，這兩個縣的房地產市場都是過飽和狀態，其中青神縣縣城范圍內按照全國城鎮平均居住面積計算，現有住房（含單位住房、商品房、自建房）可容納20萬人口，全縣常住人口才16.8萬人，實際在縣行政管轄區內生活的人口甚至還沒這么多，也就是說，把全縣農村、鄉鎮人口全部都搬去縣城里，房都住不滿。

井研縣實際情況差不多，常住人口28萬人，實際人口還沒這么多，縣城住房可容納30萬人左右，早已是過飽和狀態。

即使算上“老破小”住房面臨的改善性需求在內，縣城房地產市場也沒有任何擴張空間了，住房空置率高得嚇人，可以預見：大多數房地產企業資金鏈斷裂，就斷裂在“深耕”縣城房地產這個階段。

比如四川省樂山市峨眉山市（縣級市）的恒大“峨眉山國際度假區攬山苑”小區，就爛在那里好幾年沒動靜，大喇喇的擺在景區入口“鞭尸”給人看，去峨眉山景區都得從這個爛尾小區門口經過，算是明晃晃的警示牌了。

除非是剛需，不建議投資95%以上縣城房地產，不管是購房者還是房地產企業。

一個縣城，中國95%的縣城，除開昆山那種頭部的、雙湖那種尾部的，掐頭去尾之下，絕大多數縣城應該做好的其實是服務農村，做好服務農村就有前途、有活路，做不好服務農村，搞別的都是死路一條。

第一是提供基本醫療保障，三級乙等、二級醫院數量和床位數，是這些縣城經濟的一個引擎；

第二是提供農產品一級市場，也就是產地收購市場，完善市場服務、推進市場建設、規范市場運營，立足農業搞好服務業；

第三是發展農產品初級加工，包括蔬菜、水果、糧油、畜禽、木材等的初級加工業，形成一定的規模效應，立足本地實際去發展一些農產品初級加工；

第四是發展小型農業機械和農業服務業，比如飼料、農藥、化肥等產業，做好農業服務；

第五是根據自身優勢適當發展一些制造業，提供本地就業崗位，比如青神縣就有個航空機場使用的貨盤拖車制造廠，產業鏈很短，能夠利用到本地廉價勞動力；

第六是發展老年人口服務業，養老產業，提供農村回流老年人口所需的服務，這些老年人與傳統的農村老年人是有區別的，他們去過城市生活，接受現代化城市生活方式，是有一定的市場空間的。

總之，盲目發展房地產、發展制造業，對于縣城而言不是什么好事情，指望每個縣城都“騰飛”那是睜眼說瞎話，大家都能騰飛，那就不算騰飛。必須要認清楚“縣城是為農村服務的最基層城市”這個本質，把目光放到農村去，著眼于自己的根本性智能、地位去發展，縣城才會真正好起來。

當然，這絕對不是立竿見影、馬上就有“政績”的時期，而是需要長期的投資和經營。

10年到20年之內的時間區間內，縣城經濟將再度活躍起來，能不能抓住這個機會，真的把縣城發展好，就看腦子清醒不清醒了。

想走房地產這條路？那只能是死路一條。

標簽死路縣城人口

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