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大灣區(qū)的坑!

作者 :拆遷房 2023-01-31 18:56:00 圍觀 : 評(píng)論

東方樓書,看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相!《大灣區(qū)的坑!》是一篇關(guān)于大灣區(qū)的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí),讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略!不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn),本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度,我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)!

年前我去了一趟肇慶,不是去考察,就是純玩的。

呆了三天,感觸還是挺深的。

大灣區(qū)的分層太嚴(yán)重了!

1


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2019年2月18日, 國(guó)務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。

按照規(guī)劃綱要,粵港澳大灣區(qū)要建成充滿活力的世界級(jí)城市群,國(guó)際科技創(chuàng)新中心,內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū),還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈,成為高質(zhì)量發(fā)展的典范。

規(guī)劃稱,粵港澳大灣區(qū)已形成通信電子信息產(chǎn)業(yè)、新能源汽車產(chǎn)業(yè)、無人機(jī)產(chǎn)業(yè)、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)以及石油化工、服裝鞋帽、玩具加工、食品飲料等產(chǎn)業(yè)集群,是中國(guó)建設(shè)世界級(jí)城市群和參與全球競(jìng)爭(zhēng)的重要空間載體。

截至2022年2月,粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市GDP達(dá)到12.63萬億元。

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大灣區(qū)九城,去掉香港澳門,可以分為四個(gè)層級(jí)。

第一層:深圳、廣州

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第二層:東莞、佛山、珠海

第三層:中山、惠州

第四層:肇慶、江門

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如果深圳是塔尖的明珠,肇慶和江門就是塔底的基石,其他六個(gè)城市都是塔身。

大灣區(qū)的美好前景,引無數(shù)人競(jìng)相前來投資買房,買不起深圳廣州的就買東莞佛山,買不起東莞佛山的就買肇慶江門,同一個(gè)大灣區(qū),發(fā)展又能差到哪里去?

中山、惠州、肇慶的樓盤,基本都掛著大灣區(qū)的牌子在售賣,同一個(gè)灣區(qū),同一個(gè)夢(mèng)想,塔尖漲一倍,塔基還漲不了50%嗎?

幾年過去了,同為大灣區(qū),塔尖和塔基的房?jī)r(jià)差別到底有多大?

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我用兩張圖來表示:

深圳的房?jī)r(jià)金字塔,四個(gè)價(jià)格分別代表上車、剛需、改善和豪宅。

肇慶房?jī)r(jià)金字塔,四個(gè)價(jià)格同樣代表上車、剛需、改善和豪宅。

兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)對(duì)比,差距慘烈到驚人,上車盤的價(jià)格相差13倍,豪宅的價(jià)格相差25倍。肇慶最貴的房子,一平米不過一萬。

同屬粵港澳大灣區(qū)的兩個(gè)城市,同呼吸共命運(yùn),房?jī)r(jià)竟然差出了20倍,問題到底出在哪里?

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答案就是:同一個(gè)片區(qū),沒有共榮,只有虹吸。

3


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中國(guó)960萬平方公里土地,14億人口,容不下太多超大城市。

華東,華北,華南,各自只能有一個(gè)王者,一艘航母。航母的身邊,只有巡洋艦、驅(qū)逐艦和護(hù)衛(wèi)艦。

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華北的航母是北京,華東的航母是上海。

華南的航母原本只有一艘,就是廣州。深圳崛起后出現(xiàn)了雙星并存的局面,但是注定不會(huì)持久,最終只能有一個(gè)勝出者,目前深圳的勝算更大。

2017年深圳GDP超廣州之后,每年的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)都在放大,廣州想重新反超,機(jī)會(huì)不多。

不出意外,幾年之后,華南區(qū)的航母群,主航母就是深圳。

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廣州是主力巡洋艦,莞佛珠是護(hù)衛(wèi)艦,中山惠州是驅(qū)逐艦,肇慶江門是什么?

不好意思,它們是補(bǔ)給艦,用來給航母和主力艦做補(bǔ)給的。

航母和主力艦越強(qiáng)大,補(bǔ)給艦背負(fù)越沉重,行進(jìn)越緩慢。

誰都想做航母,再不濟(jì)也要做護(hù)衛(wèi)艦驅(qū)逐艦,誰也不想做補(bǔ)給艦,然而由于先天的地理位置,交通條件,沿海與否,還有天時(shí)地利,注定有的城市只能做補(bǔ)給艦,為其他兄弟城市做奉獻(xiàn)。

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但是太多人不明白這個(gè)道理,被共同繁榮的灣區(qū)規(guī)劃打動(dòng),盲目沖進(jìn)來買房投資,淪為炮灰。

4


這是宏觀的層面,再?gòu)奈⒂^的層面說說肇慶這個(gè)城市。

在大灣區(qū)城市群,肇慶的地理位置最差。

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不臨海,沒有出海口,沒有外貿(mào)業(yè)務(wù);不臨深,不臨廣,沒有炒作價(jià)值;北部群山環(huán)繞,交通無法打通。

從位置看,肇慶更像硬塞進(jìn)粵港澳大灣區(qū)的,把它拿掉毫不違和。

肇慶14897平方公里,面積大,山區(qū)多,交通不便,北部的懷集、封開、廣寧、德慶幾個(gè)縣發(fā)展緩慢,房?jī)r(jià)長(zhǎng)年徘徊在3000-5000,沒有任何關(guān)注價(jià)值。

略有價(jià)值的是南部的端州區(qū)和鼎湖區(qū),平原多,臨佛山,市政府所在地,有著名的七星巖景區(qū),肇慶政府把能動(dòng)用的資金幾乎全砸在了這里。

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七星巖和鼎湖風(fēng)景區(qū)建設(shè)的很漂亮,希望借旅游業(yè)翻身。

又跟風(fēng)建設(shè)了肇慶新區(qū),希望吸引產(chǎn)業(yè)和資金進(jìn)來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

但是結(jié)局早已注定,旅游業(yè)救不了肇慶,耗資巨大的新區(qū)變成了擺設(shè),新區(qū)大量的房產(chǎn)埋葬了一大批投資客。

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5


肇慶這類城市的未來會(huì)是什么?

這類小城衰落的同時(shí),又會(huì)一直存在,因?yàn)榭傆幸慌瞬辉溉ゴ蟪鞘嘘J蕩,愿意生活在安逸的小城。

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不用擔(dān)心產(chǎn)業(yè)問題,這些小城不需要高端產(chǎn)業(yè),只要有足夠的人,就有吃穿住行娛等需求,基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)就能解決就業(yè)和稅收問題,維持小城的自體運(yùn)轉(zhuǎn),收入肯定會(huì)低,安居樂命就好。

小城人口會(huì)不會(huì)越來越少,最后少到連基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)都支撐不起來,直至徹底沒落。

倒不用太擔(dān)心,能量是守衡的,如果人口無限制流入大中城市,大城市也承載不了,會(huì)運(yùn)用高房?jī)r(jià)、生活成本和精神壓力,倒逼一部分人口回流到小城市,大中小城市之間,會(huì)形成動(dòng)態(tài)的微妙平衡。

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做為緩沖器的小城,會(huì)長(zhǎng)期存在下去。大灣區(qū)挖好的坑,也遲早還會(huì)有人跳進(jìn)去。

以上就是關(guān)于《大灣區(qū)的坑!》的全部?jī)?nèi)容,如果《大灣區(qū)的坑!》能夠幫助到您,不勝感激!舉起您高貴的手將我們收藏吧!東方樓市小樓編輯將不勝感激!

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