突然之間，房地產就成了“困難行業”！
作者：卡夫卡很忙
來源：局外人的視界（ID：hooyar_380097485）
人都是記吃不記打的，地產的問題其實一直都有，甚至在房地產最火熱的年代，局部地區去化率都開始在令人擔憂了。
2012年，我跟一個朋友去鄂爾多斯看煤礦項目，當地剛好有另一個朋友做地產開發，他領我去康巴什新區圈的一望無際的一大片地，問我有沒有辦法解決。
我有什么辦法呢？沒有人，有的是大片的地，誰也沒辦法解決問題。
十年之后，鄂爾多斯的地產似乎緩了一口氣，因為新區再也沒有批新的地，因為政府大規模的搞棚戶區改造，因為政府開展各種以資源換產業的規劃，現在鄂爾多斯康巴什新區已經不再是知名鬼城，但歸根到底，還是因為煤炭的價格漲起來了，當地政府有錢去扛，用錢來吸引人，吸引產業，但最終效果如何？
真不好講，只能等哪天煤炭價格再跌下去了，才能看到真實情況。
但并不是每個城市都有鄂爾多斯的好運，還能持續的去反哺地產，大部分城市吃慣了土地財政的飯，輕飄飄的說一句擺脫依賴，現實嗎？
2月6日，武漢發布16條穩經濟措施（下稱16條），房地產行業被歸為“困難行業”。
很多從業人士都在哀嘆，不降價根本賣不動，但降多少才能賣動，降到什么程度才能賣動呢？
別跟我說什么買漲不買跌，跌到一定程度，它必然會跌不下去，但誰又敢去放任自由市場，讓房價真去探那個底呢？
現在大家只好僵持在原地，于是賣不動，根本賣不動。
銀行第一個行動起來，來了個利息打折。
這就讓那些存量的房貸客戶心里格外不是滋味了，于是銀行跟地產之間的聯動促銷沒有帶動太多的房地產貸款業務增長，反倒催生了一大片提前還貸的熱潮，這波猝不及防的反操作，把銀行搞得很被動。
平心而論，有錢提前還貸絕對是劃算的，理財的收益不斷下滑，還有暴雷的風險，存款利率就那么點，普通人炒股買基金不賠就已經很開心了，能維持6%以上的回報簡直不可能，所以還不如還掉房貸，減少債務，讓生活輕松點。
但這把操作直接傷了銀行，本來吃死你客戶30年利息收入，能提前還貸的，都是低風險的優質客戶，現在這些人都沒了，留下來的資產，變相風險就變高了，拿回來的錢又沒辦法再投出去，這等于是資產負債表縮水了。
更糟糕的是，很多未來的收益早就折算在現階段的收入里，現在這收入都算計好怎么花了，它突然就沒了，日子可咋過？
現實是很殘酷的，看起來鼓勵地產發展，讓房價地價飆升，好像讓所有利益鏈上的人都拿到了一波豐厚的回報，人人開心，喝不完的茅臺，做不完的美夢，但這世界上，任何事都是有代價的。
地產自從搞出按揭以后，說白了，就是透支了一個家庭30年的未來。
利益鏈上的人寅吃卯糧，吃慣了，就忘了該有敬畏之心，總覺得還能繼續膨脹下去。這就是從2020年開始，不斷的有大房地產公司開始暴雷。
很多人都想不通，為啥房子賣那么貴，那么多人買房子，他們賺了那么多錢居然把自己賺成了巨額的負債？錢都到哪里去了？
因為大家賺的都是未來的錢，賺的一切都是建立在明天比今天更貴的基礎上，當他賣掉1萬元一平方的房子，就敢花8千一平方買新的地，為了競爭，對手甚至敢把價格飆到1萬+，大家看一看，好家伙，面粉漲得比面包還貴，覺得這些搞地產的人腦子都進水了，但人家算賬是到這房子開賣的時候，房價能漲到2萬+，所以為啥不拿？
這個擊鼓傳花的有戲在高負債，高杠桿的環境下持續發展，大家沒有意識到自己賺的是透支未來的錢，總以為未來還有未來，美好的生活它停不下來。
但世界不是這樣的，即便是社會發展也有個螺旋前進的方式，哪里有一條直線走到頭？
最開始是一對夫妻付出30年就可以買房了，到后來變成了掏空六個口袋和整個家庭的30年，再往后已經無力支付了，為了不被未來壓垮，年輕人選擇了現在就躺平，于是以前催動房地產不斷膨脹式擴張的接盤俠們開始告急，透支游戲玩不動了。
也別罵政策陡然上緊箍咒，2020年如果跟著老美一起浪，固然能讓地產公司的好日子多延續兩年，但出來混的，遲早要還的，倘若拖到2022年，老美加息年開始出現大面積的地產暴雷，請問那該如何控制？
也別說批評當年政策過于嚴厲，這玩起瘋狂滾雪球的游戲，你溫柔的說停止，人家肯嗎？整個房地產利益鏈條，上上下下，誰都沒辦法停下來，不狠點踩一腳急剎車，這個慣性沖下去，又會沖到哪里去？誰都沒底。
在透支未來的游戲被很多人看穿，到累覺不愛的時候，再給上點藥，救濟行業也好，各種扶持也好，并不意味著馬上又能起來繼續HIGH了。
當年土地財政吃得開心的時候，看起來地方政府拿到了好多錢，但透支未來的錢被當成日常正常收入，并且還過分美化了這個現象的持續性，會帶來什么？
地方債為什么能膨脹成那個樣子？
窮人，是永遠不可能背負上巨額債務的，因為沒有誰會借錢給窮人。
只有曾經闊過的人，才能欠下天量的債務。
地方債跟地產是脫不了干系的，用可以繼續透支下去當理由，來大肆花未來的錢，上杠桿花，你說它債務龐大，它理直氣壯指著炒高的低價說，我資產龐大。于是債務規模就在無限樂觀或者別的情緒之下，止不住的飆升。
透支的虧空需要時間來笑話，元氣大傷不是靠吃激素能找補回來的，需要修生養息。
這個過程里，沒辦法繼續透支了，靠透支玩的地產游戲，當然就成了困難行業了，現在只有少量的剛需和改善型需求扛著這個以資產膨脹引人入榖的行業里，規模必然是在萎縮的，一個行業一旦不能維持擴張，陷入到殺存量的內耗里，行業里人人困難，你說怎么救？
也別說休克療法完全都是錯，短時間里晾晾也是個好事，停下來，看看情勢如何，再說別的話。當然了，指望地產完蛋，跌到人人都買得起的是不現實的，資產價格迅速下滑會有嚴重的財富黑洞效應，日本為什么在失落的三十年里永遠爬不出來？房地產崩盤形成的資產負債表急劇萎縮是根本原因。
所以房地產當然還是支柱產業之一，房價是不能大起大落的，只能以時間來換空間了。
只是困難是無法避免的，現在房地產的根基，人口都已經開始負增長了，你還想行業繼續保持原來的好光景，可能嗎？
昨天有媒體采訪chatgpt問什么理財比較靠譜，號稱很智慧的AI說，投資商業地產是個好的選項，你看，這年頭，連人工智能都開始騙人了。我剛入行的時候，好多人都信奉一鋪養三代，現在有幾個敢說這個話？只有說了不必擔責任的AI吧。
熱度會過去的，行業會沒落的，一切都會變化的。
即便經過一番修生養息，未來的地產也不會像從前那樣，過去二十年的黃金年代是不可能再回來了。
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