房子少了近5萬億！樓市重回8年前，“去庫存”要再次上演了？
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《房子少了近5萬億！樓市重回8年前，“去庫存”要再次上演了？》是一篇關于少了,要再,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
近期國家統計局公布了2022年的樓市數據，這引起了很多人的關注，人們都想知道2022年樓市行情到底怎樣，這樣有助于預測2023年的樓市走勢。根據2022年樓市數據，不僅是開發商可以制定2023年的發展規劃，同時購房者也可以大概知道自己到底什么時候買房子。因此，2022年樓市的數據是非常重要的，有非常重要的參考價值。
根據統計數據顯示，2022年全國總體房價是下跌的，在全國70個重點城市中，有55個城市的新房價格在2022年出現了下跌，占比超過了78%。而對于二手房價格，下跌的城市更是高達64個，占比更是超過了91%。了解樓市的人們都知道，這70個重點城市的樓市本身就是樓市的風向標，也是房價走勢最堅挺的一是城市，因此2022年這70個城市的房價幾乎都是下跌的，那么在全國范圍內房價基本上也是下跌的了。就比如在2022年的12月份，全國熱點城市中僅有上海的二手房價格上漲0.23%，像北京、深圳、廣州、杭州、成都、南京、武漢和鄭州這些熱點城市的二手房價格都出現了不同程度的下跌。
正常來說，一件商品價格下跌了，一般銷量也會隨著價格下跌而上漲，但是樓市卻不是這樣，2022年的樓市出現了量價齊跌的現象。也就是說，在2022年不僅房價下跌了，房產的交易量也出現了下跌，并且跌幅還不小。根據統計數據顯示：1、全國新房銷售面積13.58億平米，同比下降24.3%；2、新房銷售額13.33萬億，同比下降26.7%；3、全年開發投資額為13.3萬億，同比下降10%，自統計以來首次出現下跌；4、 全年新開工面積12.1億平米，同比降幅40%；5、全年房企到位資金降至2017年來最低點，同比下降25.9%。
通過以上的數據可以看出，2022年不僅房產成交量相比于2021年大幅度下滑，同時房地產行業的投資規模也出現了明顯下滑現象。沒有交易量，房企自然不愿意去開發新的樓盤，相比于2021年，2022年新建商品房成交額直接下跌4.8萬億，將近5萬億了。可以說，2021年達到了我國新建商品房成交額的歷史高點，而2022年則出現了下跌，這是不是意味著房地產行業的黃金時代已經過去了呢？就比如著名經濟學家馬光遠就曾說過：“一旦我國商品房銷售面積超過18億平米，銷售額超過18萬億，則意味著樓市發展已經到達頂點，原因是無論怎么計算都不會有更好的數據了”。
可以看出，目前樓市已經遇到了很大的困難，這種情況和2014年樓市遇到的困難差不多，可以說，樓市已經重回8年前。根據統計數據顯示，在2014年我國樓市庫存短時間內上漲到6.1億平方米，而2022年我國新建商品房庫存也已經上漲至5.94億平方米。更嚴峻的是相比于2014年，2022年大量房企資金鏈斷裂，同時很多中大型房企開始轉型，這說明部分房企已經開始不再看好未來房地產行業的發展，或者說未來房地產行業的發展潛力已經不大了。另外，像王健林和李嘉誠這種房產老大都已經成功轉型，事實也證明他們的轉型是正確的。因此，目前樓市遇到的困難比8年前還要嚴峻。
不管困難有多大，目前樓市首要解決的問題就是去庫存，這和8年前的情況如出一轍。根據國家統計局公布的數據顯示，全國100個重點城市庫存量達到了5.94億平方米，廣義庫存更是增至28.5億平米。在這100個城市中，4個一線城市的庫存去化周期長達12個月，大部分二線城市的庫存去化周期更是超過24個月，而像洛陽、襄陽、寶雞和唐山這些三線城市的去化周期更是超過了36個月。這些庫存說白了就是錢，同時也是房企的救命錢，因此房企只有將這些庫存的房子賣掉才能獲得救命錢。
8年前的歷史還會“重演”嗎？
在2014年國家出臺了一系列去庫存政策幫助房企成功清空了庫存，也讓樓市迎來了短暫的高速發展時期，房價也經歷了大漲行情。但是房價已經嚴重偏高，說實話人們也不像2014年那樣缺房子了。明確的說，8年前的歷史不會再重演，不僅是政策上不支持，同時現在人們的購房意愿也低，更重要的是現在大部分人已經不再看好未來的房價。那么到了2023年，房企們到底該怎樣才能去庫存呢？
在2022年底召開的重要經濟會議上，對于未來樓市發展已經明確定調了：加大宏觀調控力度、支持住房改善、保交樓、保民生、保穩定、因城施策，支持剛性和改善型住房需求，要確保房地產市場平穩發展。也就是說，未來里面房價不可能像8年前那樣出現大漲行情，未來幾年的樓市還是要以穩定為主。因此，在2023年，房企們只能想辦法回籠資金慢慢發展，通過平穩過渡的方式慢慢去庫存和去負債，同時將剩余未建成的樓盤慢慢建好。保交樓、穩發展基本上就是未來兩三年樓市發展的趨勢。
另外，現如今人們對住房的需求真的沒有之前那么大了，一方面是因為在過去8年很多剛需都已經買了房子，人們對住房的實際需求正在逐步減少，另一方面是投資客正在逐步退出樓市，而投資客也是過去的購房主力軍。當然，從長遠來看，總體住房資源過剩人口紅利消失也是影響樓市發展的主要因素，并且影響力是非常長遠的。根據統計數據顯示，目前我國城鎮化率已經超過64%，雖然未來城鎮化建設還會繼續，但是隨著城鎮化率越來越高，未來我國城鎮化建設的速度就會越來越難，這也意味著未來流入城市的人口會越來越少。對此，有經濟學家表示，未來人口將“從農村流向城市”轉變為“從小城市流向大城市”。
因此大家可以看出，未來房地產行業還有發展潛力，但是這也僅僅限于一二線熱點城市和部分經濟發達的區域。說到底，不管房子被賦予了多少屬性，但是歸根結底房子還是一個商品，是給人居住用的，所以未來決定房價高低的主要因素是人口，也就是需求。當然，一個城市如果經濟發展的好，自然就可以吸引人口流入，所以到底該不該買房子，該在哪里買房子，除了考慮自身需求之外，還要考慮下當地的經濟發展潛力。
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