黃埔要不要“救市”
東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《黃埔要不要“救市”》是一篇關于要不要,救市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
自從開年以來，廣州大大小小的會開了不少。
關于要重點推進舊改的計劃，也有條不紊地在頒布。
實際落地方面，前幾天我們也看到了，廣州舉辦了第一批城中村改造項目集中開工活動啟動。
而且這17個項目，因為明確責任到人，今年必定會提速增效。
在具體項目方面，我們會發(fā)現(xiàn)，廣州只有五個區(qū)有項目入榜，分別為海珠、黃埔、白云、荔灣、番禺等。
但再仔細看看，你會發(fā)現(xiàn)其實重頭戲全在黃埔。
黃埔舊改的加速，意味著什么？最直接的是會有大量的供應入市。
會有什么影響？天量供應入市踩踏，首當其沖的是黃埔價格體系或受重創(chuàng)。
而且黃埔今年想快速推進舊改，沒有樓市的支持，還是不行的。
但就目前的黃埔樓市而言，其實不容樂觀，甚至急需下重手救市。
為什么這樣說？聊一聊。
01
我們先來看今年加速的黃埔舊改項目。
全市今年第一批集中開工的17個城中村項目中，黃埔就占了10個。
其中老黃埔項目占比非常高，如沙步、石化路以西、茅崗路以西、廟頭、橫沙、南灣等，都將在今年加快推進。
從中可以看出，未來幾年，老黃埔會有大量的項目上市。
不僅如此，目前老黃埔仍有許多舊改大盤在售，如富頤華庭、中鼎珺合名城、黃埔新城等等。
而如此天量的供應猛然入市會發(fā)什么？很有可能會板塊項目內(nèi)卷，造成價格踩踏。
而老黃埔的房價一直是整個黃埔的標桿，如果老黃埔的價格不穩(wěn)，那么最后造成的結(jié)果很有可能是黃埔價格體系受重創(chuàng)。
02
不過說到價格體系可能會受創(chuàng)這回事，肯定有不少人不信，畢竟最近黃埔可熱鬧啦，不少項目甚至都漲價了......
其實，在去年，黃埔的成交量持續(xù)下滑之時，就有不少項目對價格進行回調(diào)，而且?guī)佣謨r格回落。
如今漲價，也只是對應市場的又一次價格調(diào)整罷了。
比如老黃埔的某舊改大盤，目前在售均價5.1萬/平，南向去到5.1-5.3萬/㎡，北向4.8萬/平-4.95萬/平。
而在去年市場冷淡時，該項目價格區(qū)間僅在4.7-5萬/平。
再往前看，其在21年時，均價可是去到5.5萬/平左右。
所以這波經(jīng)過去年市場回調(diào)后再漲價的操作，其實并沒有真正的“漲價”。
只能算一些常規(guī)的價格調(diào)整，房價還沒回到巔峰時期，別說更進一步了。
不僅樓市冷，去年黃埔土地市場也冷。
曾經(jīng)樓市量價都一路的狂奔的黃埔，其區(qū)域地塊成為了不少房企心中的香餑餑。
猶記得2020年6月，黃埔啟動66條村決勝改造三年計劃，拆遷面積3278萬平，拆出很多房票和需求。
疊加人才落戶的放松，黃埔樓市迎來了前所未有的高光時刻，一年瘋漲超過20%。
樓市的狂熱，直接影響開發(fā)商對土地市場的判斷。
也是在那一年，黃埔逢拍必搖，搖出5個“地王”，風頭無兩。
但此后經(jīng)過行業(yè)調(diào)控、舊改政策剎車、樓市下行、房價回調(diào)的情況下，黃埔地塊從瘋狂搖號，到國企兜底，大起大落不過如此。
今年第一批供地中，黃埔也沒有地塊出讓了，一方面固然有舊改供應充足的原因。
另一方面或也反應了，開發(fā)商對于黃埔市場信心不足的問題。
其實今年以來，整體樓市都有在慢慢回溫，不少區(qū)域的熱度較去年都增加了不少。
但這個量更像是延后和壓抑的需求得到釋放，這個熱度能持續(xù)多久，能熱到什么程度，則要另看整體經(jīng)濟情況。
再看最近的黃埔，在經(jīng)歷了一定的熱度回升后，成交在近期又有所下滑，并沒有持續(xù)火熱的跡象。
而且上周省住建廳調(diào)研黃埔，就提到了市場信心的問題，畢竟樓市不好，舊改信心就很難建立。
如今黃埔樓市的整體庫存對比巔峰不足6月時，已經(jīng)快去到14個月了。
再加上黃埔的高光時期，有人才購房新政的加持，但其在去年8月完全退出后，流入黃埔區(qū)的房票減少了，但供應卻在增多。
所以如今的黃埔樓市，的確難言樂觀。
而黃埔今年是要大力推進舊改的一年，但如果樓市不好，沒有金融政策的支持，實事求是來說，舊改還是比較難。
如今黃埔想救市，想市場徹底回暖，只有下猛藥，如徹底放開人才政策。
不然跟21年一樣，救市不下重手，簡直是脫褲子放屁，多此一舉。
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