天津樓市竟然挖了帝都墻角
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《天津樓市竟然挖了帝都墻角》是一篇關于帝都,天津,墻角的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
上周末，克而瑞發布了一份二月新房成交規模榜單，引爆了天津地產圈。
榜單上，成交萬套以上，總面積達到100萬㎡的城市，全國只有三個。
天津是其中之一，10788套。
這意味著，羸弱已久的天津樓市，支棱起來了。
同樣的劇情，也出現在天津二手房市場。
上周末，一位天津的中介朋友，給我發了一份有些震驚的數據：光是貝殼平臺一個平臺，二手房成交了10108套。
“比起去年二月，成交量翻了5翻。”
一個天津當地的媒體，把這些總結成了一個新聞標題：
《這是天津樓市，20多年來最牛X的2月！》
突如其來的回暖，總是讓人想要探索一下背后的原因。
我翻了一下成交數據，發現了一些端倪。
比如，二手房成交主要集中在河西區，2276套；南開區。1549套。
和平區則最少，只有502套。
新房則集中在津南1110套、武清1079套、生態城995套等等。
他們共同的特點，都有一個，配套的學區都是同價位房子里，最容易入學，或者最好的。
這個現象在二手房尤為明顯。
了解天津的朋友會知道，幾年前的天津樓市，座次排序是和平南開，老三才是河西。
2021年，天津樓市發生過一件大事：和平區的學區，不再能通過買房落戶入學，南開的買房入學也變嚴苛。
打那以后，天津樓市的座次就發生了變化。
河西樓市，憑借著學區房優勢開始活躍，超過了和平和南開。
成為了天津樓市的一哥。
甚至有地產分析師直言，這一波天津的行情，就是從河西區帶動的。
新房方面，也壓著相似的韻腳。
津南區，作為天津新房市場2月份銷冠城區，可能會讓很多人覺得意外。
論配套和交通，它的優勢并不明顯。
但別忘了二手房老哥的經驗——學區，才是天津樓市的本質。
津南區有一個王牌板塊，叫做海教園，配套一般，產品平平，無論什么調性的開發商來這里，都會被磨去棱角，蓋出同一種產品：不到90平的小三居。
一位開發商朋友對這種現象作了解釋：市場無數次印證過，這種產品是最暢銷的。
選擇海教園的，大多數奔著學區來的「新天津人」。
這種小面積的房子，是獲取天津學籍性價比最高的選擇。
不止是海教園，武清商務區，生態城的成績背后，也都是學區在推動。
看到這里，天津樓市的這波熱度之謎，答案已經呼之欲出了。
家里有孩子的讀者會知道，每年春天，是一個特殊的時期。
片區的居委會，會對片區內幼升小的學齡兒童，做戶籍調查，從而確定當年9月的入學指標。
摸排期一般在5月截止，于是很多學區房會在2-4月，變得異常熱門。
但天津不一樣，對于在北京沒有搶占到優質教育資源的家長來說，整個天津都是學區房。
在重點本科的錄取率上，天津優勢很大，2017年國內各省高考985高校錄取率排行，天津以5.81%的985高校錄取率領跑全國，“400分能上清華北大”的北京，錄取率也只有4.29%。
這樣的數據，給了中介很大鼓吹天津高考難度低的空間，也因此誕生了很多口號，比較經典的有：
「高考直降80分。」
「能上本科，何必專科。」
于是，讓孩子去天津高考，是很多北京家長的夢想。
然而去天津高考的前提，就是落戶天津，落戶天津的最快捷方式，又是買房。
整個鏈路，表面上就此閉環。
這條鏈路上，每年都有源源不斷的家長在涌入。
一位駐扎一線的銷售經理稱，根據他的觀察，剛剛過去的二月，他所在的案場里，至少有4成的房子，是被新天津人買走的，更具體一點說，他們來自北京。
他口中的「新天津人」，指的是手握藍印戶口的人。
九十年代，天津市政府頒布了一份《天津市藍印戶口管理暫行規定》，外省市戶籍人員可通過購房、投資等途徑，申請辦理藍印戶口。
持該類戶籍者，享有與本市常住戶口同等待遇。
誰也想不到，這份本意是吸引外來人口的戶口政策，沒有吸引來人口，卻吸引了一批奔著學區來的家長，更確切的說，是北京的家長。
從北京跑去天津買學區房的，分為幾類人：
1，沒有北京戶口，回老家高考不如就近在天津上學高考。
2，有北京戶口，但對口學區一般，家長能在天津找到更好的交易資源。
3，有北京戶口，學區也不錯，但家長覺得區天津孩子高考難度更低。
這個數據有多龐大，我看過一份《中國青年報》的報道：藍印戶口給天津帶來了年均3500-8000人的考試增加數量，約占當年全市高考總量的5-10%。
這些考生一般是高中或者初三才轉到天津，他們被同學稱為高考空降兵或者高考移民。
這些高考空降兵，從北京到天津，從落戶到買房再到學區，中間有很長的鏈路，這條鏈路上，對于天津來說，唯一的收益端，就是房地產市場能運轉起來。
但天津的房地產終局，就是學區，這并不是一種健康的表現。
這個過程中，對天津教育資源的擠占，對戶口政策的扭曲，對經濟的負影響，都是肉眼可見的，我們眼看著和平學區關門，提高高考生入學年限。
對買房落戶的家長來說，這是一場博弈。
裁判權握在對方手里。
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