來源：一個壞土豆 ( ID：iamhtd )
似乎就在一夜之間，昨天還繁榮喧囂的越南就變得蕭條沉寂。資本紛紛撤離，給越南留下了1200個爛尾樓項目，超過10萬個房產中介人員失業，近40%的房地產企業因為無法回籠資金而導致破產，地產價格暴跌37%，關鍵是價格跌了后還無人問津，銷量暴跌75%以上........在去年6月份，越南的房價到達歷史高點，胡志明市和河內市的房價漲幅雙雙進入亞洲前10。在胡志明市，樓盤商品房均價達到3300美元/平，也就是折合2.2萬人民幣。在過去的3年，胡志明市的房價每年都保持著25%以上的增長速度，在河內以西的許多所謂好地段，漲幅高達近35-74%......即使是平民級別的商品房價格已經超過1.7萬元/平，而聯排房子漲至5.7萬元-8.6萬元/平。要知道，在2010年時，胡志明市的樓盤均價也就是1500元左右，12年的時間增長了約15倍！房子漲價了，商鋪當然漲，胡志明的濱城市場，商鋪價格為每平米17萬美元，已經遠超深圳，直逼日本銀座！胡志明市人口約1200萬，月平均工資折合人民幣為2171元。也就是說胡志明市的越南人，10個月的工資不吃不喝可以買一平米的房.......越南都還沒開始真正發展，越南人就已經成為了終極房奴！越南經濟發展得益于中美貿易戰，而制造業的形態類似于1995年的中國，在搞兩頭在外的三來一補來料加工，從中國進口原材料和零配件，加工組裝后出口到美國或歐洲，毛利非常低。在2022年，越南外貿突破7000億美元，但順差只有區區100億美元左右，GDP只有4090億美元;而更讓人詫異的，根據分析，給越南掙外匯最多的行業并不是制造業，而居然是農牧和水產產品........這個數據非常清晰，就是在越南，你如果投資做加工制造業，你的年毛利大約只有5%-7%；但是你如果投資房地產，你的年毛利至少是25%，如果是投資高檔小區，毛利可以達到50%以上，是做制造業的10倍！所以資本會怎么選擇？當然是蜂擁的進入了房地產行業。本來，按照正常的邏輯，伴隨制造業的發展，雖然越南現在沒有重工業基礎，但如果給越南50年或者更長的時間，原材料供應鏈企業為了方便快捷，會不斷向越南進行轉移，最終，越南可能在某個產業上形成完整而獨立的產業鏈，和中國開始真正的競爭。從這個角度上來說，有點類似于我們為什么要引入特斯拉，因為特斯拉不可能把自己的供應鏈放在美國歐洲或日本，那樣話制造成本會高得離譜，他會組建在中國尋找零部件.......從2012年開始，某神秘大國的炒房客們希望將某國的房地產經驗，在越南進行復制，蜂擁入場，而越來越多的制造型企業，也開始了在越南的囤地行動，幾種合力的加持下，不斷推高越南的房價。而從2015年開始，越南正式實施新的住房法，放寬了對外國買家的購房限制，鼓勵外國人可在越南自由買賣不動產。從此開始，越南的地產價格如同脫韁的野馬，而隨之的2018年之后，由于某國的地產開始不振，炒房客尤其是大媽蜂擁進入越南，成為這幾年推高房價的強大生力軍。對于某國炒房客來說，越南今天的發展，和90年代的中國一樣，他們一定忘不了這30年財富的秘密，這一幕他們希望能夠在越南重現。在他們的原計劃里，越南的房價至少可以漲10年，胡志明市的房價可以均價達到6萬以上。而更要命的是在2020年，李嘉誠進場了，他認準了越南的房價會在未來進一步飆升，與胡志民市達成框架合作協議，即將在越南進行大規模的房產投資。李嘉誠的加入，給了炒房客們更大的信心，他們要在越南重現一個中國奇跡，而且這次的目標更宏大：宣傳詞都已經想好了：前十年看上海，未來十年看胡志明市。也就是在這一時刻，越南開啟了全民炒房模式.......可以說，越南的房地產的發展速度，比工業發展的速度快了至少5倍！因為既然投資房產可以穩賺不賠，誰還愿意吃苦受累去干制造業呢？2021年年底，越南的地價創造了一個真正的奇跡，新皇明集團以245000億越南盾中標，拍到了越南胡志明市開發區的一塊土地，成為越南的地王！是的，你沒看錯，是24.5萬億，折合68億人民幣。為什么說這是奇跡，這塊地只有1萬平方米，也就是說算下來每平米均價68萬人民幣！這意味著什么？香港2021年的地
王，是在中環附近的新海濱3號，是每平米34萬港幣！也就是說越南最中心的地價，已經是香港的兩倍！這也意味著越南的房地產進入了輝煌的神話時代！這意味著越南在未來，將以香港的成本，來發展低端制造業，產業升級還沒搞起來，越南就已經享受發達國家的房地產了！沒有那個人真會相信，房地產會成為這個國家的核心支柱產業，能給這個國家帶來繁榮富強，而只能帶來房奴！越南政府越想越不對，憑什么越南的地價賣得比香港還貴，于是就開始了追查，終于查出了背后的驚天大幕。這個新皇明集團就是個年年虧損，入不敷出的空殼企業，他不惜一切的拿到這塊地，是因為在拍賣前就發行了以這塊地為基礎的衍生債券，然后包裝成地產投資品進行販賣給投資人，許諾在未來越南的地產價格會一飛沖天，投資地產是超高額回報，但如果發生虧損，投資者自己承擔........你還別說，新皇明集團的這個地產債券很快就銷售一空，為什么呢？因為在過去的10年里，越南的地價上漲得太快了，所有人都相信越南的房價只會漲不會跌！也就是說，新皇明集團根本就沒有錢，玩的就是空手套白狼，瘋狂的炒作來推高地價，在他們拿到錢后，還要接著入手下一塊地皮.........可以想象的是，如果這樣玩下去，越南的房價別說超過香港，超過紐約都是妥妥的！越南政府驚出一聲冷汗，趕緊叫停了項目，把新皇明集團的高管全部一鍋端，逮捕了，而同時入獄的，還有諸多地產大佬，其中包括與李嘉誠合作越南地產大亨張美蘭......大家都想的是，一起去合力推高越南地價，如果再玩上5年，越南的平均地價幾乎就要等同于香港，那個時候，誰還會到越南來搞制造業？從2021年年底，越南開始全面整頓房地產市場，但是即便如此，在2022年，越南的地產價格依然上漲了25%。2023年第一季度，由于美國進口需求的急劇下滑，越南進出口猛降13%！對于有些國家來說，外貿出口下降，扛一扛就過去了，但是越南是真的扛不住，因為他的外貿依存度全球最高，達到了驚人的200%；外貿的任何風吹草地，對越南來說，都是牽一發而動全身。
那么與支對應的，就是經濟增長率下滑到20年最低點，近5萬家越南企業停工。阿迪耐克等企業開始了全面裁員，僅僅在第一季度，就又105萬工人失去了工作崗位........而越南的金融市場是不設防的，那么在這個時候，配合美聯儲加息，大量的外資開始外逃，因為放在美國的銀行吃利息也比在越南強啊。而我們說過，在2015年開始，越南就放開了對國外投資者購房的需求，結合目前越南的現狀，沒人相信越南的房價還能撐住，于是，房地產市場開始了大量的拋售，這種拋售最直接的影響就是房子賣不動了，房地產公司的資金鏈快速斷裂而破產，接下來，就是短期內密集的出現了1200個爛尾樓......被套的資金超過了300億美元，要知道越南全國，做外貿一年也就是100億美元的順差。
這種狀態下，越南的地產如過米諾骨牌一樣放大，所有人都想賣房子，沒有人想買房子。信心一崩，就啥都沒了，有信心的時候，炒房客認為越南的房價能直逼紐約；其實吧，他們早就做好了退場的準備，因為沒有人能相信，一個做服裝業的國家，地價能超過做芯片的國家，只是他們的貪婪讓他們舍不得走，因為他們認為還能找到接盤俠......什么是美國的鐮刀和收割模式？可以越南完美的進行了教科書一樣的演繹。發達國家的資金會快速涌入發展中國家投資制造業，但預支對應的是，這個國家的人工和地產價格快速上漲，這個時候，只需要一次美聯儲的加息，資金就會全部撤離逃回美國，除非你有核心技術和產業進行支撐，否則，只會留下滿地狼藉。幾乎不可能，因為在這個時候，低端制造業還會跑去越南嗎？當時跑到越南去，不就是因為越南土地成本便宜，人工便宜嗎？已經回不去了，這就好像一個女孩做了小姐，她就做不回好女孩了，因為往床上一躺就能掙3000塊，你說她還會安心到工廠打螺絲辛苦的掙一個月3000塊，或者找個學校讀書去提升自己嗎？越南的基礎與體制，注定了他需要用近100年甚至更長時間走完我們的30年供應鏈布局之路，但是他們可以用10年的時間就走完我們30年的房地產爆炸式發展之路。可惜的是，沒有人能遏制住這種貪婪，因為這是人性的弱點。你是越南地方政府，你是否有毅力不靠土地財政而依靠工業的發展？你是越南資本，你能遏制自己的貪婪，不掙快錢掙慢錢？去投資工業而不是投資地產？你是越南的打工人，你但凡有點閑錢，你是找銀行貸款買房還是老老實實上班？所以，大家都能看到終點的頹勢，但是沒有一個人能改變方向。一直以來，美國不停的在拉攏東盟，那美國最想要的，也認為最可能的達成目標是什么呢？軍事上圍堵中國，那是不可能的，東盟不可能在這個時候選邊站隊，是個明白人都知道，在亞太地區，中國的胳膊比美國粗多了。所以，美國最想要的，是讓東盟瓜分中國的供應鏈，讓美國或者歐洲，不再依賴中國制造，這對美國來說，才是最容易實現的。現在是調整的最好時機，2022年之后，我們必須建立重新的經濟結構和觀點。很多人認為現在中國經濟顯露疲態，應該趕緊刺激服務業，這簡直就是在開玩笑了，服務業的基礎一定是制造業，制造業好了，服務業就必須能好。有了制造業有了實業解決了最基本的就業問題，大量的服務業會自然的生長出來。但是現在的問題，就是在過去的10年，很少有人有興趣去投資制造業，尤其是底層供應鏈。我認為在未來的3年，無論是否愿意，我們都只能接受一個現實：一夜暴富的神話結束了，人們終究回歸理性，搞科研搞制造業。在未來，只有大家接受再沒有一夜暴富的神話，不要動輒想著幾倍幾十倍的增長，無論社會資本還是民間資本，才會踏實的去投資實業與科技。必須承認的是，我們這30年，雖然科技取得了決定性的發展，但我們依然面臨著嚴峻的挑戰，尤其是我們所面對的不是美國，而是整個美西方集團。在很多基礎科技依然落后于美西方集團的前提下，我們必須保障對實業與科技堅定的、持續不斷的投入，才有可能把握下一次科技爆炸。而當所有的資本都只愿意掙快錢的時候，誰還有心思去做這些實際的工作呢？最后，我本以為越南的地產，還要在5年后暴雷，沒想到，炒房客的貪婪，讓這一幕今天就出現了！
