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萬科重返北京拍地之日,碧桂園已無力支付利息!

作者 :正文注明 2023-08-11 12:43:06 圍觀 : 評論

原創: 一棵青木
來源公眾號:遠方青木
已獲轉載授權

宇宙第一房企碧桂園,從7月開始就流言頻發,給人一種搖搖欲墜的感覺。

但那各種小道消息的產生也不能完全的算瞎編,因為各種對碧桂園不利的公開信息太多了。

7月中旬,碧桂園在境內和境外的部分債券價格急速下跌,短時間內暴跌了30%。

7月19日,碧桂園服務的總裁李長江,在股價已跌倒超低位的時候清倉式減持自己的股票,只留0.11%。

7月30日,碧桂園實控人楊惠妍宣布將手中碧桂園服務20%的股權合計64億捐贈給位于香港的國強公益基金會,因為按現行法律規定,公益基金的權益不受公司破產的影響。

這些信息已經很嚇人了,但和后面的事比起來都不算啥。

8月8日,碧桂園宣布自身出現了階段性的流動性壓力,未能支付兩筆美元債的票息,正式觸發債券違約。

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這兩筆美元債的發行規模均為5億美元,合計10億美元。
但請注意看標題,碧桂園未能支付的不是本金,是票息,也就是利息。
這兩筆美元債一個是在2026年2月6日到期,利率4.2%,一個是在2030年8月6日到期,利率4.8%,這次需要支付的只是0.45億美元左右的年度利息而已。
對于碧桂園這種龐然大物而言,這點錢理論上應該是分分鐘可以拿出來的,但如今卻出現了違約,賬上的現金連這點利息都付不起了。
如果一家企業賬上連付利息的錢都拿不出來了,那說明資金鏈已經高度危險,肯定不會再有金融機構愿意放貸了,同時會盡快收回貸款。
對于高度依賴金融的房地產而言,一旦出現這樣的情況那基本就完蛋了。
和恒大不同,碧桂園不算房地產里面的差生,還算是比較聽話的,至少不搞汽車不搞礦泉水,亂花錢沒那么厲害,從拿地金額來說也可以看出擴張到2020年就停止了。
2018年碧桂園的拿地金額為1204億元,2019年暴漲為2256億元,2020年就縮小為1512億元。
2021年7月,恒大暴雷,這一年碧桂園的拿地金額為1397億元。
2022年,碧桂園全力收縮,保交樓,這一年拿地金額僅為185.9億元,同年裁員3萬多人,高管斷崖式降薪。
這一年碧桂園的交房數量比恒大還多,因為碧桂園主要是三四線城市,同樣的操盤金額涉及的家庭遠遠高于其他房地產企業。
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如果碧桂園扛不住了,雖然可能金額和恒大差不多,但其實社會影響和保交樓的壓力比恒大要大一倍都不止。
而國家并非沒有支持,給的支持力度其實已經很大了。
2022年底,碧桂園獲10家銀行超過3000億元的授信支持,這一大筆錢讓碧桂園短期內再無資金壓力。
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但沒想到的是,給的貸款碧桂園半年就花完了,到了今年7月資金鏈就斷了,想續命還得幾千億。
碧桂園說自己正在積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。
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我覺得應該沒人想碧桂園倒,大家都想救,但這咋救得起啊。
3000億授信剛給,半年時間就連0.45億美元的利息都付不起了,國家又能授信你幾個3000億呢?
恒大確實是瘋狂高杠桿的代表,但碧桂園也不差,輪加杠桿那是僅次于恒大。
著名的高周轉制度就是碧桂園發明的,鼎鼎大名的“4568”法,拿地4個月賣樓5個月回款6個月現金流回正,8個月再投資。
根據金融專家計算,嚴格按這種方法滾動操作,一筆資金可以利用3~4次,1億元的投資可以在2年內做出超到100億元的銷售額,簡直就是離譜。
因為這套玩法,碧桂園的銷售額暴漲,彎道超車,連續6年成為了中國銷售額第一的房企。
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因為碧桂園的瘋狂拿地,且專在三四線縣城拿地,導致前些年的時候碧桂園所到之處房價一律飛漲。
雖然說碧桂園比恒大強,不算差生,但強的有限,遠不算優等生。
8月9日,碧桂園官宣無力支付0.45億債務利息的第二天,已經闊別北京土拍市場足足4年半的萬科,成功在16輪激烈的競拍中以總價27.4億元拿下了一塊7.85萬平米的土地。
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萬科那是什么企業?
曾經的中國第一房企,但已經被碧桂園超車了足足6年。
萬科不僅在6年前就開始主動控制規模,而且還在2018年9月的時候總裁郁亮公開喊出“活下去”的口號,在那個房企都在瘋狂借錢上杠桿的年份顯得非常不合時宜。
2018年9月的時候萬科覺得自己可能要活不下去了,而碧桂園對此的回應是在2019年的時候把拿地金額提升至2256億元,同比2018年近乎翻倍擴張。
萬科膽小如鼠,不必理會。
2022年,碧桂園開始緊急收縮規模,緊急裁員,緊急要援助,拿地金額近乎歸零,并在年底拿到了國家給予的3000億元銀行輸血。
以碧桂園的眼光看,形勢已經一片灰暗,自己能在2023年活下去都困難。
但在2023年2月9日,曾經覺得自己快活不下去的萬科郁亮,卻在年會中公開發言稱“微光已變曙光”,認為最黑暗的時候已經過去。
2023年8月9日,萬科重返闊別4年半的北京市場,拿下新的地塊。
這碧桂園和萬科對情況的判斷,幾乎是完全反過來的,而雙方所處的大環境是完全一致的。
碧桂園能有今日,到底是因為大環境,還是因為自己當年瘋狂上杠桿?
國家在2016年底就開始調控房地產了,萬科在2018年9月就覺得自己能活下去就不錯了。
而碧桂園2019年的時候還在擴張,而且是翻倍擴張。
到2022年才開始緊急自救,才開始覺得自己可能活下去都困難了,是不是太晚了,晚了足足4年啊。
碧桂園當年不那么瘋狂的借錢拿地,如今不會那么困難,縣城的房價也不會漲那么離譜。
怪誰呢?
要是再給3000億授信也只能幫碧桂園再續半年命,那這錢給的又有啥意義呢。
從碧桂園和萬科截然不同的命運可以看出。
一念天堂,一念地獄,不管做人還是做企業,都千萬別貪。



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