這輪房地產救市！

作者 :正文注明 2023-09-04 07:12:43 圍觀 : 次評論

作者：虛聲
來源：虛聲（公眾號ID：lxlong20）
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01出大招

有關部門又開始拯救房地產了，大中城市紛紛表示，

降首付

降利率

認房不認貸

這些招數在兩年之前看，都是大招、絕招和高招，但現在能起到多大作用，還有待觀察。

眾所周知，這兩年房地產市場不景氣，恒大、碧桂園等頭部企業先后暴雷。之所以如此的原因：

表面原因，對多數人來說，房價收入比太高；口袋里鋼镚不夠。

深層原因，房子太多不好賣，流動性差；很多人喜歡跟風追漲殺跌。

根本原因，人口生育率大幅下跌；很多人對未來的預期變了。

關于房地產的爭議頗大，拯救房地產的動機大致有三個：

1、土地財政很重要。房地產是土地財政的根基，尤其是對很多地方政府來說，短期內沒有替代方案。

2、關聯很多實體產業。鋼筋、水泥、磚頭、五金、家電、裝修、建筑等等等，都和房地產深度捆綁。這些行業又吸納了大量的就業人口。

3、資產價格。

對很多老百姓來說，主要資產都在房子上，房價下跌意味著財富縮水，影響心氣。對銀行來說，很多房子也是抵押物，嚴重縮水可能造成系統沖擊。

所以從這三個角度出發，又開啟了一波救世旋風。有人為這些旋風興奮，認為08年和14年的故事會再現；有人認為不該再這么救市。

其實不論贊成還是反對，這一系列的救市政策一定會來。因為這是幾十年形成的慣性，不是一朝一夕能改變的。那么這輪救市會有什么效果么？

02因果問題

房地產江湖中流傳著一個觀點，就是房價這玩意，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

所謂短期看金融，就是貨幣面刺激。

所謂中期看土地，就是看政府的土地供給。

所謂長期看人口，就是看人口流入還是流出。

但是現在這些所謂的規則不太靈光了，原因大致如下：

大城市人口確實是流入的，但房價已經飛在天上。

大部分中小城市明明已經遇到人口拐點，但專家卻說城市化還有十幾年的紅利。

為啥會造成這種局面呢？其實很簡單。在所謂的資本市場，能說出來的規律，基本都不是規律。這就好比各路“股神”總結的賺錢套路，跟著學必然虧損。原因很簡單，莊家也在進化，且隨時可以改變游戲規則。

簡而言之，現在關于房地產出現了巨大的分歧。

當然出現巨大分歧的根源還有一個，就是中國房地產體量實在是太大了，不是簡單的套路就可以救世。

從長期看（單純的人口角度），房地產處于一個歷史性前夜。因為中國人口已經到了歷史性拐點。

這個所謂的拐點，特點很明確：

人口總數很快會下降

老人數量大幅上升

年輕人數量大幅下降

人口結構面臨失衡

但是就在10年前，還很少有人為中國人口擔心。因為當時的中國，不僅擁有世界第一的人口基數，而且還在執行最嚴格的計劃生育政策。

10年前的國人們都樂觀地相信，只要稍微放開計生政策，人口就會出現井噴。我還清楚地記得各路磚家的預測，和滿嘴跑火車的神棍差不多。

然而現實很骨感，計生政策放開之后，人口生育率仍然一路下滑。然后那些滿嘴跑火車的磚家們搖身一變，一部分變成房地產磚家，另一部分開始為鼓勵生育搖旗吶喊。

之所以出現這種局面的根源在于，大部分人以為計生政策是不讓大家生娃，真相卻是計生政策不過是遮住了人口生育率下跌的本質。

為什么要說這些呢？因為現在很多房地產磚家的思路和當年的計生磚家一模一樣，聲色俱厲地吶喊著、表演著；讓人認為是調控政策阻礙房地產上漲。但本質上卻是，調控政策阻礙了大家看到房價下跌的真相。

所以如果真想穩住房價，就不該削減調控政策力度，反而要出更多無關痛癢的政策，喊無關痛癢的口號；如此才能讓人們繼續相信，是調控政策不讓房價上漲。

03另一副藥

磚家另一副自我安慰的藥劑是，中國城市化率為60%多，而發達國家一般會達到75%（甚至80%）；并預測未來10多年還有2到3億人流入城市，成為新的接盤者。

這個邏輯其實有很大的欺騙性。

現在留在農村的主體，是五零后、六零后與七零后，八零后的比例已經大幅降低。

如果磚家們看下人口結構就會知道，建國后第一個生育高峰是1962年到1971年，那10年差不多出生了2.66億人，再加上72、73、74年，那波人口高峰是3億多。

現在1962年出生的人口60歲，已經不可能去城市買房子。十年后，1972年出生的人口60歲，也不可能去接盤。

也就是說未來十年，會有三億左右人口進入老齡化，這些人不會再為城市化接盤。

與此同時，現在每年出生人口大約1000萬，十年也就1億左右。

也就是說未來十年，老齡化落差會達到歷史極限，有三億人口會變成老人，但是只有1億新增人口，有2億的人口落差。

而磚家們口中十年以后的2億接盤者，其實就相當于那2億老齡化落差。實際上這個群體的接盤能力已經非常有限。

簡單來說，長期看，不要指望依靠人口紅利拯救房地產。

分析了這么多，就是僅憑這輪降首付、降利率，以及認房不認貸，也許可以緩解一下房地產行業的焦慮，但大概率不足以扭轉房地產行業整體面臨的頹勢。

如果這些政策不夠，未來還有不少政策可以跟進。

04跟進方案

跟進政策1、按照目前的趨勢來看，拯救房地產最快捷的途徑，還是開動印鈔機。畢竟從短期來看，沒有什么行業危機是印鈔機解決不了的。

但開動印鈔機的負面影響也很大。就是錢很難有效地流向底層大多數，容易在金融系統空轉。

跟進政策2、取消預售制度。

這個制度極其富有中國特色，非常有利于開發商融資。這種制度在經濟高速發展時、在城市化剛開始時，完全沒有問題，甚至有利于房地產行業的發展。

但現在由于出現了很多爛尾樓（如恒大等房企暴雷引發的爛尾樓），導致大家對期房信心降低，取消預售制的時機正在到來。這個招數有點類似于，股市下行時禁止大股東套現。

跟進政策3、取消公攤面積。

當今地球村，很少有其他地方如中國大陸這般，還把公攤面積算在房價里。很多人擔心，取消公攤面積會導致房價大漲。其實完全不必要有這個憂慮。

取消公攤面積，如果房價因此而大漲，表示市場需求強勁，就可以不用繼續救市。

取消公攤面積，如果房價沒有因此大漲，表示房價在回歸實際價格，擠出了泡沫；相當于變相降低房價，從而降低了購房者壓力，釋放了房地產的流動性。

所以為什么還要搞虛頭巴腦的公攤面積呢？

跟進政策4、提升基層大多數人的收入，減少貧富分化。

房價高，說白了是相對于基層大多數人的收入而言。如果基層多數人收入提升了，那么房價自然也就不高了。

再加上貧富分化的影響，基層大多數人的收入被平均，實際收入水平比可能更低。如果不解決貧富分化嚴重的問題，那么很多拯救房地產的政策很可能因此而扭曲，無法發揮真正意義上的效率。

一個顯而易見的道理就是，房子是用來住的，只有最終流轉到基層大多數手里才能發揮居住功能。當基層大多數買不起或不愿意買房子時，問題只會越來越多。

如此等等。綜合來看，關于房地產的博弈還在繼續，現有拯救房地產的大招還不夠；巨大的爭議還會持續很長一段時間。哪天爭議聲漸漸平息了，也就是著陸了。

標簽這輪房地產

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