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聊聊房地產(chǎn)新政的事。

01

現(xiàn)在的格局就是一系列悖論組成的。

國家真正著急的是二三四線城市的房地產(chǎn)，這些地方政府嚴重依賴土地財政，如果房子繼續(xù)賣不出去，政府就賣不出去地，進而影響到方方面面。

如果想給二三線去庫存，就得拉高一線房價，因為一線是信仰，信仰立不起來，大家就不太敢往里沖。而且每次漲價潮，都是一線先漲，然后蔓延到二三四線。

其實之前也試過讓基層自救，他們也基本上都取消了限購，不過明顯沒自救成功。

所以這次的政策路徑，就是“自下而上”。小地方先放開了政策，沒啥用。然后二三線城市告急，也放開，依舊沒啥用，最后一線也放開了，盡管一線沒啥必要，一線的房子不存在賣不出去的問題。

只是現(xiàn)在好像藥效退的有點快，政策剛出來那會兒效果不錯，過了兩三周就有點藥效過了的感覺。不過歷次刺激房地產(chǎn)，都不是一步到位，都是慢慢刺激出來的，所以接下來還有很多花活給大家看。

現(xiàn)在最大的問題是，老百姓手里錢就那么多，一線想漲是要吸水的，主要也是從二三四線城市吸，畢竟現(xiàn)在誰買房都得找父母對吧，父母可能得把小地方的房子賣掉，把儲蓄拿出來，去一線置換。這可能導致一線以外的城市因為缺水更加疲軟。這也是為啥一直有個說法，說一線限售，其實是保護二三線城市。

可是也沒辦法了，不使用一線這面大旗，下邊明顯解決不了自己的問題了。

不過歷次去庫存，都有個前提：

1、大家手里有儲蓄；

2、大家對未來預期比較穩(wěn)定，敢背大量的貸款。

這段時間聽說幾個深圳那邊爆倉的，都是2018年以極高杠桿上車，很多工薪階層月供達到了三四萬每月。

這個匪夷所思的月供背后，其實是那些人當時對未來的極度樂觀，覺得工資會一直漲。再過一些年，就跟過去的幾十年一樣，工資越來越高，再高的月供也會被稀釋。

可是接下來的事情并沒有順他們的愿，后來工作變動，月供也無以為繼，這幾年忙了個寂寞。

我理解這一輪深圳和廣州解除限購之后依舊不溫不火，可能就是被之前的那種瘋狂給傷到了，大家對加杠桿不那么熱衷了。

所以這次救市我整體不太看好，因為上邊的那兩個條件都比較成謎。不過中國人的性格里還有一個毛病，就是“害怕踩空”，如果出現(xiàn)明顯上漲，又會有一堆不知死活的瘋狂上杠桿，把這玩意當成“跨越階級”、“改變命運”的階梯。

02

現(xiàn)在有個“新共識”正在蔓延，也就是“房價見頂”。

大家記得那個股市曲線吧，股價一般都會經(jīng)歷一個緩慢爬坡，然后快速攀升，等到大家覺得已經(jīng)見頂之后，買得早的那些人就會迅速把自己手里的貨賣掉高位套現(xiàn)。共識一旦達成，股價就會在高位迅速下跌。

下跌過程中，會有人跑去抄底，然后來個反彈。不過這個反彈一般持續(xù)不了多久，隨后大家繼續(xù)出貨，迅速下跌，誰也扛不住了。

房地產(chǎn)說實話我也不知道在什么位置，不過很多買得早、買了好幾套的人，或者拆遷出好幾套的人，已經(jīng)不指望繼續(xù)漲了，準備在現(xiàn)在的高位賣掉套現(xiàn)。而且各種財經(jīng)媒體也在炒作“賣掉手里多余的房子”，這些說法長期看不一定對，短期確實有自我實現(xiàn)的能力。

這種共識非常可怕。

因為一旦形成，房價每次稍微有點漲，就會出現(xiàn)大量的拋盤把房價打下來。混過股市的小伙伴都知道，熊市里每次出現(xiàn)巨大利好，給散戶的感覺是“終于要反彈了”，但每次都會迎來暴跌，把沖進去抄底的人給埋了，邏輯就在這里，因為大戶要出貨，誰也擋不住。

這也就形成了一個新手們很迷惑的現(xiàn)象：

牛市里不管什么消息，哪怕是負面消息都會漲；

熊市里越是利好越要跌。

其實在一線以外的城市已經(jīng)基本上就是這個形勢了，每次出現(xiàn)利好，就有大量掛牌砸盤。買房的小伙伴，可以看看自己城市的二手房市場是不是已經(jīng)成這樣了。

房價一般得在那些有好幾套房的“大戶”出完貨之后才能穩(wěn)定下來，考慮到房子這樣的大件成交周期比較長，所以這個時間也比較長。

而且有些城市是比較特殊的，比如南京和天津這種超大城市，民營企業(yè)比較弱，城市里的消費中堅是公務員和企事業(yè)單位，房地產(chǎn)也是他們給撐著。

在房價上漲的時候，這些城市形成了一個詭異地循環(huán)。政府能高價賣出去地，有錢給自己人漲收入，大家有錢后去買房，開發(fā)商賺錢繼續(xù)去政府高價拿地，左腳踩右腳上天了。

但是一旦情況不好，立刻進入了另一個循環(huán)，地賣不出去，大家伙收入下降，不買房了，土地也賣不出去，政府沒錢給大家發(fā)錢了，大家

這也是我理解為啥南京這幾天搶跑了，要趕在一線城市放開限購之前吸引一波流量，不然到時候真來不及了。不出意外，接下來成都武漢天津可能都要徹底放開，能搶到多少算多少。

其實在一線也有大規(guī)模砸盤的情況，只是很分化，貴的房子越來越離譜，普通的掛牌越來越多，價格被壓得死死的，新政出來之后，上車盤反而不好賣了，不信你們?nèi)枂柋本┑男』锇椤?o:p style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">

弄不好這一波過去之后，小部分地區(qū)上天，大部分還得跌掉一些。

長期可能又是另一個故事了，畢竟一線會持續(xù)涌入人口，但房子就那么多，實在是變不出來，長期看問題不大。

03

房地產(chǎn)是有波次的。

前提是貸款放松，大家可以輕松加杠桿。

然后年輕人購買低價上車房。

中年人賣掉自己的上車房給年輕人，拿到錢后，加上手里這些年的存款，再買一套大一些的。

而且大家得達成共識，房子是最好的資產(chǎn)，手里越多越好，能不賣就不賣，有閑錢就再買一套屯著。

這樣房地產(chǎn)才能涌動起來，大家看看以往幾次暴漲，就能看出來這個規(guī)律。

但是可能今年不太一樣，今年有那個關鍵問題，結婚率和生育率。發(fā)達國家的經(jīng)驗告訴我們，女性受教育會導致結婚率和生育率大幅下降，人口減少會導致房地產(chǎn)的大幅衰退。

現(xiàn)在看2016年那波房價暴漲的原因，其實看看2017年的出生人口就知道了，足足出生了1700多萬，孩子出生前父母就要買房。而且“二胎政策”是2016年放開的，多生一個娃，就得準備個三居，產(chǎn)生了大量的置換需求。

不過那一波明顯透支了很多，人口從2017年之后一直暴跌（2017年出生的孩子絕大部分都是2016年懷上的），幾乎每年跌去100多萬。

以至于今年一年級爆滿，幼兒園招不夠。現(xiàn)在上小學的，就是2017年的那批，出生了1764萬人。

現(xiàn)在上幼兒園的，是2020年那批，跌到了1200，也就意味著要關停30%的幼兒園，這還沒完，到了今年，傳言只有800萬。著急買房生孩子的人非常少了，增量不行。

以前大家說的買房兩個原因，想娶媳婦丈母娘會要房子，結婚后生孩子要房子，這兩個前提如今都遭到現(xiàn)實的打臉，如今結婚率和生育率都弱得跟兩條蟲子一樣在地上爬。

此外還有個大麻煩，2016年那時候大家沒經(jīng)歷貿(mào)易戰(zhàn)和三年疫情，覺得繁榮會一直持續(xù)下去，對未來還是很有信心的，敢貸款，敢瘋狂加杠桿。結果一波透支的太慘了，基本上能欠錢的人都欠錢了。

而且這幾年的事非常教育人，2016年之后投資的人大部分都賠了。不僅僅是房地產(chǎn)投資賺不到錢，其他的也一樣，基金信托都沒賺到錢。

現(xiàn)實把那些想投資致富的人給教育過來了，讓太多人意識到了自己并不是搞投資那塊料。自己投資啥賠啥，投資動機也就弱了好多。

這又讓我想起來之前的一件事，說是為啥羅永浩是行業(yè)冥燈？

因為他就是我們“絕大部分人”，看到熱鬧的行業(yè)就沖進去，豈不知那些熱鬧到被大部分人意識到的行業(yè)，已經(jīng)到了頂部，正在轉頭向下，大部分后知后覺的人進去就是接盤了。

2016年那波大漲價中，很多人沖進去買房，本來以為今后能用資產(chǎn)避開貨幣的貶值，后來的事大家也都知道，投資就是最快的貶值手段。

從現(xiàn)在來看，之前投資成功那些人，并不是多厲害，而是趕上了時代的列車，當列車減速的時候，他們當中不少人因為沒系安全帶被扔出去了。這不是我瞎說，之前就有一個統(tǒng)計，信托暴露，主要傷害的就是那些之前賺到錢的，正是因為賺到了，他們膽子才足夠大，敢于把全部身家都放進去，一把賠光。

為啥說這事呢，因為2017年之后入局房地產(chǎn)的人，如果是投資，絕大部分并沒有真正獲利，甚至在一線，真正獲利的也是少數(shù)。

這種投資失誤多多少少影響了很多人的決策。在2017年之前，好像買房這事咋買都能賺，從那以后情況就變了。

04

這一波救市效果咋樣，我整體覺得不樂觀。短期可能只有一線的局部會上漲，其他城市可能維持原來的趨勢。

因為又是降利率，又是降首付，本質(zhì)還是讓老百姓擔上巨量貸款，今年正好處在周期底部，感覺大家加杠桿的沖動還是很被抑制的。畢竟那些貸款，銀行敢借給你，你敢貸嗎？你就那么自信過三年還能維持現(xiàn)在的收入？

還有一些有好幾套的人覺得反正自己買得早，該賺的錢都賺了，不玩了，準備套現(xiàn)離場，這些人的砸盤非常可怕。

而且哪怕在一線城市，現(xiàn)在都面臨一個大問題，上車盤面臨大量的拋盤，各個城市的數(shù)據(jù)網(wǎng)上都有，大家有興趣可以去看看，動不動一周掛牌幾千上萬套。哪怕在北京，我有同事兩套房，想賣掉其中一個四五百萬的兩居，反正掛出去一周多了，一個問的人都沒，再一看小區(qū)一夜之間掛出來六七套。

不過我還是相信，長期來看那些民營企業(yè)發(fā)展的好的城市就算短期房地產(chǎn)不行，長期也問題不大。

一般來講，全國增速5%，有些省可能沖到8%，最活躍的城市可能沖到10%以上。換句話說，中國可能永遠告別8%的增速了，但是你選對城市，說不定還能繼續(xù)一些年。

所以說，如果你買了大城市的房子，短期被套了，也不用太擔心，發(fā)展會給大家都解了套。而且從發(fā)達國家的情況來看，超大城市的房價大概率確實是一直漲的，可能不能給你賺到錢就不一定了，有可能現(xiàn)在的價位已經(jīng)透支了很多年，你買到了局部高位，需要很多年消化這個高位，然后才能繼續(xù)漲。

長期來看，大概率跟那些發(fā)達國家似的，幾個超大城市就占了全國一半的GDP，同時只有這幾個城市的房價能跑贏通脹，其他地區(qū)安安穩(wěn)穩(wěn)過日子就得了，別想投資什么的了。

而且人有壽命，大城市卻是長榮的，永遠年輕永遠活力四射，現(xiàn)在的那些牛逼區(qū)域，明清時候就是富裕地區(qū)，明清時候不行的，現(xiàn)在依舊不咋樣。選擇繁榮城市就是選擇自己的未來。長期來看，現(xiàn)在厲害的未來幾十年依舊厲害，現(xiàn)在不行的，將來大概率依舊不行。

對于畢業(yè)生，選擇城市就是二次投胎，盡量去傳統(tǒng)強勢的城市，盡量去私企多的城市，一般錯不了。買房也是這個道理。

文末再總結下吧：

1、我是整體不看好這輪調(diào)控，不過不代表局部不會漲。之前就跟大家說過一個道理，每個城市都有幾個“終極盤”，大家有錢了就會搬進去。同時還有幾個社區(qū)大家有錢就會搬走，那房價大家想想就知道了。有些城市是這個國家的“終極盤”，有些國家是這個世界的終極盤，可以有持續(xù)流入來托盤。

2、如果決定了買房，或者正在糾結，一定不要待在家里到處看文章，去想買的地方反復踩盤，反復跟中介溝通，多找?guī)讉€中介溝通。

3、長期看來，一線是“經(jīng)濟決定房價”，整體大概率沒啥風險。與此同時，有很多城市就是“房價決定經(jīng)濟”，可能陷入螺旋下降。主要是看民營企業(yè)數(shù)量和規(guī)模，一般民營企業(yè)占主導的城市，就是“經(jīng)濟決定房價”。

4、刺激樓市這種事，尤其一線，開弓沒有回頭箭。既然確認要拉一線房價，那就會使勁到起作用為止，基本100%會拉起來，不然后果不堪設想。如果一線起不來，就不僅僅是一線的事了，天津南京武漢成都都會出大問題。當然了，一線起來了，那幾個能不能起來誰也說不準。

如果拉了幾下依舊沒有反應，那就一直刺激下去，直到把子彈打盡。2016年那波也是這樣，折騰了快一年，后來房價才起來，現(xiàn)在還有一些招沒使，比如大規(guī)模降低交易稅什么的。

文末，還是想跟大家說一句，無論如何，安全第一，量力而行。剛查了下，截止9月12日全國有840萬失信者，一個月漲五萬，很多就是還不上房貸被執(zhí)行了。