作者: 虛聲
來源:虛聲(公眾號ID:lxlong20)
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這幾天圍繞許老板個人,衍生出海量的信息,各方面都有。我個人認為,許老板這事并不是一個簡單的孤立事件,而是對整個房地產行業造成持久而巨大的沖擊。現階段中國大陸房地產這行最重要的兩個規則,其實就是預售制和公攤。上一篇文字提了一嘴,但沒有解釋。今天就圍繞這個話題說幾句。這里先強調一下,房地產是中國經濟的支柱產業,我對此并沒有惡意看空的意思,只是就事論事談一點我個人的看法。所以如果我說的淺顯道理讓某些朋友不自在,先道個歉。

眾所周知,預售制和公攤這兩個規則,曾經非常有力地推動房地產行業實現歷史性大突破。這個事實讓很多人看到預售制和公攤強悍的推動力的同時,而忽略了整個房地產爆發的前提,即中國十多億人城市化進程這個千年一遇的歷史風口。預售制,即賣房,也賣預期。對散戶購買者來說,就變成買期房,即買房,也買預期。這話聽起來是不是有點似曾相識,對,就類似于“買股買預期”。只不過股票的買賣周期可以很短,今天買、明天就能賣(指大a市場);買房的周期比較長而已。城市化的上半場,這種模式非常成功地助推了房地產市場。因為房價不停地上漲,買到就是賺到,買賣雙方都高興。其一,房價已經處于高位,價格繼續上漲比較困難。畢竟房子本身需要廣大普通人接盤,而廣大普通人賺錢并不容易,六個錢包的能力也有限。其二,房子的數量已經非常多,意味著缺房子的人越來越少了。其三,體量太大。由于價格高,數量大,中國房地產已經是有史以來體量最大的資本市場,政策刺激效果也是越來越小。當預期減弱時,預售制的威力也就減弱。當然這里并不是說,房地產就一定不行了;而是說預期減弱的情況下,預售制的效果會削弱。去年恒大暴雷,就是對購房預期的一個巨大打擊。也有人說,部分人對房地產預期的不樂觀,導致了恒大暴雷。但不管怎么說,恒大暴雷這件事,對預售制是一個打擊。恒大暴雷,人們購買期房時就會變得小心翼翼。這種情況下,要寄希望于預售制的效力,已經很難了。所以如果各方意見統一,認為城市化已經進入尾聲,那么就應該趁恒大暴雷這個契機,取消預售制,改為現房交易。這樣反而能消除部分人對房地產的疑惑,對房地產反而是一個利好。首先,公攤本身就很復雜,不同的樓盤,不同的戶型,公攤沒有一個統一的標準。同樣100平米,有人能得到75的實用面積,有人卻只能得到65,坑很多。這種情況下
,吃虧的永遠是散戶購房者。如果在城市化上半場,房價不停上漲那會兒,散戶還愿意吃這個虧。但如果預期轉變了,它也會變成一個利空。其次,人們對公攤的看法很復雜。部分人認為,如果取消公攤,會讓房價上漲。這種思維,在城市化上半場,房價不停上漲那會兒,是實際情況。如果到城市化下半場,或者說房地產下跌的周期內,取消公攤其實是一個有利于房價軟著陸的緩震器。第三,取消公攤,如果促成了房價上漲,那表示房地產本身沒有問題,不需要干預。如果掀不起水花,表示房地產確實泡沫很大,需要考慮著陸方式問題。簡而言之,預售制與公攤這兩個重要規則,已經到了必須重新面對的時刻。恒大暴雷,正好是重新審視房地產規則的契機。樂觀者認為,人類文明的前進,就是在不停吸取經驗教訓的基礎上加以完善。悲觀者認為,人類從不會在歷史中吸取教訓,只會一遍又一遍地重復悲劇。