解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議（四）
原創(chuàng)： 顧子明
本文授權(quán)轉(zhuǎn)載至微信公眾號(hào)：政事堂Plus2019
今天分析中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到了大家最喜聞樂見的房地產(chǎn)了。
按照政策的角度來看，隨著財(cái)政的下場，以及定性，房地產(chǎn)應(yīng)該有企穩(wěn)的趨勢。
不過，就像23年的房地產(chǎn)走勢，超乎了22年時(shí)候開會(huì)的預(yù)期，24年雖然計(jì)劃性強(qiáng)，比23年會(huì)靠譜很多，但怕也有概率脫離會(huì)議的掌控。
因此，本節(jié)的內(nèi)容，更多的是剖析政策帶來城市與地域之間的溫差，而非房價(jià)本身。
直接看結(jié)論的話：
1、一二線和三五線的溫差拉大。
2、東南沿海和中西部的溫差拉大。
下面是分析：
24年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，與23年相比主要出現(xiàn)了兩個(gè)巨大的變化。
一、房地產(chǎn)從“需求”轉(zhuǎn)向“投資”
將兩年的政策進(jìn)行對(duì)比，
23年所有的政策，都是鼓勵(lì)改善需求，
24年所有的政策，都是在講政府投資。
也就是說，房地產(chǎn)政策與宏觀政策的變化是一致的，都是從23年的鼓勵(lì)消費(fèi)（因城施策），轉(zhuǎn)向24年的政府投資（因城施策）。
由于23年財(cái)政停滯，全靠消費(fèi)帶動(dòng)，導(dǎo)致23年的房地產(chǎn)受貨幣的影響非常大，虹吸效應(yīng)明顯。
尤其是下半年開始，隨著一線城市紛紛開放限購，一線城市與核心區(qū)的強(qiáng)大抽血能力，使得長三角、珠三角、環(huán)京冀等圍繞一線城市的二三線城市，成為了房價(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)。
24年轉(zhuǎn)向財(cái)政政策，政府掏錢。
也就是搞保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。
不同于23年的“市場房地產(chǎn)”，24年搞的是“計(jì)劃房地產(chǎn)”，以城市為單元，由財(cái)政來分別投錢。
這種模式可以一定程度上遏制（但是不能避免）23年的強(qiáng)力虹吸效應(yīng)，三大工程過程中帶來的拆遷采用的房票制度，可以將消費(fèi)力鎖在本地。
但是，需要注意的是，三大工程基本集中在“超大特大”城市的范疇，也就是說：23年的溫差主要在一線和二三線，24年的溫差主要在一二線和三五線。
二、經(jīng)濟(jì)大省（東南沿海）牽頭力壓內(nèi)陸省份
23年的說法是：要防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制增量、化解存量。
24年的說法是：統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。
23年的地方債是近乎一刀切的遏制增量，24年則調(diào)整為了因地制宜，有的債務(wù)負(fù)擔(dān)重的省份重點(diǎn)化債，經(jīng)濟(jì)大省則推動(dòng)穩(wěn)定發(fā)展。
也就是說，一些經(jīng)濟(jì)大省可以上杠桿借更多的錢用于發(fā)展，一些經(jīng)濟(jì)弱省則更重要于化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國家會(huì)默許經(jīng)濟(jì)大省的GDP增速出現(xiàn)“雙軌化”。
此外，我認(rèn)為本次會(huì)議中提到的經(jīng)濟(jì)大省有可能并不包含以往提及的轉(zhuǎn)移支付大戶河南和四川，而是主要指向財(cái)政有盈余的東南沿海省份，大概也就是山東、江蘇、上海、浙江、福建、廣東。
23年由于是一刀切的全面遏制增量，壓制了經(jīng)濟(jì)大省的動(dòng)力，再加上貨幣主導(dǎo)時(shí)期，run的人也主要在東南地區(qū)，導(dǎo)致23年沿海和內(nèi)陸的房價(jià)溫差不大。
24年由于房地產(chǎn)刺激政策開啟計(jì)劃模式下的雙軌制，東南沿海高增長城市與內(nèi)陸化債城市的溫差將迅速拉大。
最后，再針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)
從23年的：有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)
轉(zhuǎn)向24年的：持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)
從23年的：滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
轉(zhuǎn)向24年的：一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求
也就是說：
一、23年的風(fēng)險(xiǎn)是金融，需要房地產(chǎn)來配合救，24年的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)，需要金融配合救。
二、23年時(shí)只管頭部房企，推動(dòng)行業(yè)重組，24年變成了民企國企一起救。
簡而言之，24年銀行要被迫輸血房地產(chǎn)，救房企（地方財(cái)政）的命了。
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